连上五年黑榜的物业，为啥换不掉？
时事
2024-11-19 19:40
北京
在北京，一小区的物业服务企业多年来服务缺失，连续5年登上所属区住建委物业服务企业排名“黑榜”，但多年来却是年年黑榜年年照旧，与之相伴的情况是小区房屋漏水多年得不到解决，楼道破旧得不到维护，垃圾堆积得不到及时清扫……为此，居民就期望成立业委会，能对物业企业形成监督。但是，一个特殊的情况是小区有三分之一的房屋未出售，业委会因此一直无法成立。这让居民们倍感受困其中而无能为力无可奈何……一品嘉园小区位于北京市大兴区魏善庄镇，2009年前后建成。居民吴女士（化姓）向北京新闻广播“问北京”（新闻热线65159063）反映，小区物业服务企业——北京圣唯伟业物业管理中心多年来服务不到位，连续五年登上大兴区物业服务企业黑榜。吴女士：为什么它上了五六年的黑名单？不就因为它没有服务嘛！小区物业服务企业连续5年登上大兴区物业服务“黑榜”。图为2023年大兴区物业服务企业“黑榜”。（大兴区融媒体中心微信公众号@这里是大兴 截图）吴女士所说的物业服务黑榜，是大兴区从2020年开始开展的一项物业服务质量提升行动。大兴区每年结合12345市民热线和投诉反映情况，对区内物业项目开展2次“打分排队”，考核结果实行“红黑榜”区内通报制度，问题严重的纳入市级物业诚信系统。不过小区居民表示，一品嘉园小区物业年年上黑榜，但服务问题却一直没解决，其中最突出的就是楼栋漏雨问题。吴女士介绍说，小区里的居民楼可以说四面墙都漏水。吴女士：我们现在这个楼房顶子漏水，家家户都很漏，不是楼顶子的，这个楼房的东侧贴边的，那么我们的东墙一定是漏水的，然后正面的墙都是漏水的，北面的墙一定是漏水的。我说14年了，你们（物业）报了以后，你们来了拍了照了，也都做记录了，然后至今没人给修。居民反映小区住宅楼漏雨严重。图为因常年漏雨导致居民家中墙皮脱落的情况。（受访者供图）居民反映小区住宅楼漏雨严重。每逢雨季时，顶楼居民不得不拿出塑料盆接房顶漏雨。（受访者供图）居民徐女士则介绍说，由于楼栋之间的绿化带地势较高，而且楼栋没有排水沟，所以每逢下雨，雨水就会全都积在一楼的墙根处，导致一楼住户家中漏水。居民曾向物业公司建议挖简易排水沟帮助楼栋排水，但物业公司却一直推诿至今。徐女士：这一下雨，这水都在这，从这淤那头都是满的，你看那边那么多高，根本就水都流不出去，都往这边流。完了我就说，我说你这中间你整不了，你得这一块挖个沟，把那水往外引引呗，（物业说）不引，我干不了。绿化带地势高，楼栋没有排水沟，居民为避免墙根处渗水，自己在墙根处抹上水泥。（蔡殊 摄）根据居民介绍，小区存在的不只房屋漏水问题，其他比如楼道破旧、暖气温度不达标、家中水压太低、小区垃圾清扫不及时等等问题，多年来也一直困扰着居民们的生活。而由于问题较多，且连续五年登上物业服务企业“黑榜”，大兴区住建委也曾进行处罚，并联合属地对其约谈。大兴区住建委物业服务指导中心工作人员表示：大兴区住建委物业服务指导中心：我们这对其有处罚，近两三年都有处罚，但是这个案卷是因为涉及到保密，只能跟您说有处罚。（除此之外）我们也是约谈，也没少约谈，包括联合那个魏善庄镇政府一块对其进行约谈。居民介绍，小区存在的不只房屋漏水问题，其他比如楼道破旧、暖气温度不达标、家中水压太低、小区垃圾清扫不及时等等问题也都一直影响居民生活。图为居民家中水压过低，导致水流较小。（蔡殊 摄）11月9日，记者来到一品嘉园实地探访时发现，小区部分楼栋的单元门生锈，无法关紧。走进楼道可以看到，大部分楼栋的楼道因为漏水，都出现了墙皮脱落和发霉的问题。吴女士说，居住环境无法得到改善，不得已之下居民们组织起来自费对所在单元进行翻修。吴女士：（这个单元的）10 家挺心齐，这是楼道灯换了，然后楼道不是有那个瞎乱扯的线吗，然后又都预埋到里头了，然后把墙里都给粉刷了。人家是连那个电梯的地板，再加上电梯顶子的那个吊顶，再加上那个照明灯，人家全给换了，然后再加上那个防盗门。小区不只房屋漏水严重，其他比如楼道破旧、暖气温度不达标、家中水压太低、小区垃圾清扫不及时等等问题也都一直影响着居民生活。图为楼内情况。（蔡殊 摄）由于居住环境无法得到改善，不得已之下有居民们自发组织起来自费对所在单元进行翻修。图为21号楼二单元居民自费翻修后的楼栋内景。（蔡殊 摄）那么小区存在的这些问题该如何解决？物业企业方面又是什么态度？记者致电小区物业公司咨询了解。物业经理张先生表示，小区漏雨问题普遍存在，想要所有楼栋一起解决，涉及到的不是维修，而是改造。张先生：这是整个改造，因为改造这个不是说我物业做主的事，这得通过物管会，然后做民调。要整体都弄，这是大笔费用支出，这个不是一星半点的事。居民吴女士表示，由于问题太多，居民们因此希望成立业委会，督促物业服务企业履行职责。但要成立业委会，一品嘉园小区还存在一个非常特殊的现实障碍：小区还有部分楼栋一直没有售出。吴女士：因为要成立业主委员会需要整体的面积的 2/ 3，那个业主得签字，我们现在就是已销售，实际销售的面积达不到 2/ 3。然后另外一个 2/ 3 就是你的那个业主的人数一定是总户数的 2/ 3，我们也达不到，因为他一堆房子没卖呢。居民表示小区入住十多年，仍有三分之一多的房屋未售出。图为一品嘉园小区内未出售的住宅楼。（蔡殊 摄）根据《民法典》第278条以及最新的《物业管理条例》，选举业主委员会需要由专有部分的面积占比三分之二以上的业主，以及人数占比三分之二以上的业主参与表决。那么，小区部分楼栋没有售出是否会影响表决呢？记者就这一问题致电北京市住建委，物业服务指导中心的工作人员表示，《民法典》中提到的“专有部分面积”包含没有卖出去的楼栋，而开发商作为未出售楼栋的业主可以参与业委会选举的表决。市住建委物业服务指导中心：这 2/ 3 的参与是需要那个开发商，就是比如说他作为大业主，他是需要参与这个表决，咱们怎么理解，相当于一个人买了一栋楼。既然开发商可以参与表决，那为什么小区业委会一直没能成立呢？记者以居民身份致电小区所在的魏新社区居委会咨询了解，社区工作人员刘先生表示，因为开发商不同意成立业委会，所以业主投票依旧面临无法通过的局面。刘先生：说白了咱所有的业主进行的那个最后表决，那决议形不成。 不过，刘先生也表示，目前他们正在催促开发商对未出售楼栋进行销售。刘先生：镇里边大伙也在催促他们赶紧，那些楼房赶紧该卖完了。现在咱应该就差2000多平，也就一栋楼的面积。只要够了，那咱就剩下的，咱就该往前推。有不同意的，到时候咱入户做工作。小区业委会无法成立，小区居民藉此督促物业企业提升服务的期望也就难以实现。在此情况下，一品嘉园小区面临的种种问题该如何化解？记者致电属地魏善庄镇政府。民生保障办的工作人员表示，现阶段他们会不断督促物业公司提升服务质量。民生办：管理层至少张经理跟之前的那个物业经理的变化还是挺大，主要还是现在下边的工作人员还是有待提升。我们这是跟他沟通的，是逐步的换人，还是以提升服务质量（为主）。提升物业服务质量，解决居民急难愁盼。后续进展，北京新闻广播“问北京”（新闻热线65159063）将持续关注。
