开栏语
“小物业”牵动“千万家”。为认真贯彻落实上级部署要求，泉港法院主动融入辖区物业治理，全链条、多维度服务保障物业管理提升工作。
泉港法院微信公众号推出“法润安居”专栏，专题聚焦司法服务物业管理水平提升、物业纠纷高效化解等经验做法，以司法之力守护美好家园。
本期，港法君选出3个
物业服务纠纷典型案例
以期引导物业服务企业与业主
依法诚信履约
推动构建和谐稳定的社区关系
01
案例一
基本案情
连某系某小区业主，某物业公司为该小区的物业服务企业。双方于2021年12月签订前期物业服务协议，约定了服务内容及各项物业费用标准。连某以物业管理的局部区域绿化养护不够、小部分公共设施维修不到位为由拒缴物业费及公摊水电费。某物业公司遂诉至我院，请求连某支付上述费用。
裁判结果
法院经审理认为，该物业公司已经履行了物业服务合同的主要义务，其虽然对局部的绿化养护及个别公共设施保养存在瑕疵，但不能否定物业公司已提供了按合同约定的物业服务的事实，业主以瑕疵为由拒付物业服务费没有法律依据。我院依法判决连某支付所欠物业服务费及公摊水电费。
典型意义
物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价。个别项目服务的瑕疵或者某一阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约，业主以物业服务存在瑕疵主张不交或少交物业费缺乏法律依据。
本案判决旨在明确业主应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，若物业企业服务不到位，应该通过业主大会研究决定并由业委会与物业企业进行沟通、协调。若物业企业经协商仍未能提高服务质量，未能达到服务合同约定的标准，应由全体业主针对物业费调整、是否继续履行合同等事项，通过议定程序依法决定。物业服务企业对服务过程中出现的相关问题，亦应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
国务院《物业管理条例》
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
02
案例二
基本案情
某物业公司和某小区所有业主签订前期物业服务协议。协议中约定，若物业公司利用其他共有部位、共有设备设施进行经营所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用在服务业主。某地产开发商公司为销售案涉小区地下车位需要，与某物业公司签订一份房屋租赁合同，约定由某物业公司将物业用房一楼租赁给某地产开发商公司使用。后某地产开发商公司向某物业公司陆续合计支付了租金25000元。因某物业公司未将相关租金用于补充维修资金，小区业委会遂诉至我院，请求判决某物业公司履行合同义务，将所得收益返给业主。
裁判结果
法院经审理认为，业主委员会是业主大会执行机构，有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。根据前期物业服务协议约定，利用其他共有部位、共有设备设施进行经营所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用在服务业主。被告某物业公司对该收益未进行单独列支、公示，也未按照约定进行补充维修资金，损害了业主合法权益。现业主委员会要求被告物业公司返还收益，有事实和法律依据，应予以支持。
典型意义
随着社会经济发展，利用小区公共部分的方式越来越多样。比如，电梯门闸的广告、路面停车位、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生一定的收益。根据民法典第二百八十二条的规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。
本案中，物业公司将小区公共收益据为己有，侵害了业主的权益，我院在依法扣除合理成本后，最终支持了业主委员会的诉请，让小区公共收益由“糊涂账”变为“明白账”。本案有效回应了业主群体对小区公共收益的诉求，有利于引导小区物业管理进一步规范化、法治化。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
03
案例三
基本案情
某物业公司承接某小区的物业服务，在物业服务合同约定的服务年限到期后，不再承接该小区的物业服务。经核算，小区内仍有70多名业主拖欠物业费用，某物业公司遂将上述业主分批次诉至我院，请求支付拖欠的物业管理费以及违约金。针对这些欠缴金额明确的物业纠纷案件，我院发出支付令49份，督促业主主动缴清拖欠的物业费。针对其中23件业主提出的异议，承办法官第一时间与异议业主联系，积极沟通，释法明理。最终促成17户业主主动缴纳物业费，矛盾纠纷得到妥善化解。另有15户业主在物业公司尚未申请的情况下，主动找物业公司协商解决，取得良好的社会效果。
典型意义
物业费是小区公共秩序维护和公共设施正常运转的根本保障。我院收案后，认为这批系列案件时间跨度长、涉及人员多，标的额虽小但社会影响面大。如果采用传统的审判方式，不但不能解决问题，反而会增加业主诉累。对此，我院适用“诉前调解+支付令+示范诉讼”模式化解物业纠纷。该模式相较于传统诉讼模式，具有时间周期短、案件受理费低等优势，有利于最大限度激活多元调解、示范诉讼、督促程序等机制效能，在维护当事人合法权益的同时，减轻了当事人的诉累、节约了司法资源，实现了案件法律效果与社会效果的有机统一。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条 债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：
（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；
（二）支付令能够送达债务人的。
申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。
来 源 | 泉港法院
编 辑 | 陈晓婷
监 制 | 肖立宝
审 核 | 黄 俊
责 编 | 刘燕林
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