在加快产业结构优化升级、推进地区高质量发展中，盘活低效产业用地是重要的方式之一。
低效产业用地如何盘活？如何才能将盘活后的低效产业用地发挥最大效用？在如今土地资源紧缺与土地低效利用并存的现实情况下，闵行区按照“一地一策”原则，结合项目产业导向、地块使用性质、投资开发计划等多方因素，向存量要增量，向低效要效益，因地制宜探索多元开发模式，推进存量产业用地提质增效，让产业用地二次盘活焕发新生机。
今年，根据全区低效产业用地处置专项工作，区经委牵头全区存量产业用地项目盘活工作，全年将确保完成盘活产业用地不少于1000亩。
先行一步，为存量迭代积蓄势能
2024年年初，上海市新型工业化推进大会提出，工业用地要坚持保量和控价双管齐下，创新推广工业上楼、弹性用地、混合用地等政策，为新型工业化提供充足空间。
现实的情况是，如今上海已从以增量扩张为主的增长型规划转入了以提质增效为主的转型发展新阶段。闵行区作为上海存量产业用地大区之一，坚持盘活低效用地、挖掘存量空间、推动存量产业用地提质增效，践行新发展理念、助力地区产业经济高质量发展。
空调国际公司项目效果图
“空调国际公司计划新增投资5000万元人民币，在位于春光路的自有厂区内建设2幢约7198平方米的生产车间及仓库，引进各类新增注塑及装配设备，用于生产新能源汽车配套空调。”今年初，区经委接莘庄工业区工作函件，辖区内空调国际（上海）有限公司提出启动“注塑产线厂房改扩建项目”需求，项目将满足企业在新能源汽车领域快速扩大的业务需求，提升现有生产产能，建成后预计可实现新增产值12亿元/年、新增税收800万元/年。
在推进这一项目中，发现空调国际（上海）有限公司目前位于春光路的地块属于全市划定的战略预留区范围内，企业对于项目后续实施路径有顾虑。
所谓“战略预留区”，其实是为应对城市未来发展的不确定性，实现“底线约束、内涵发展、弹性适应”的发展模式，《上海市城市总体规划（2017—2035年）》明确提出建立空间留白机制，结合市域功能布局调整进行战略空间留白。
接到函件后，区经委第一时间前往该公司厂区实地调研、了解企业经营情况和后续发展计划。此后不久，启动了区“三委二局”产业联合评审会，并在1个月不到时间内完成了项目产业征询、委内集体决策、报请区政府和提请常务会议审议等关键工作，为空调国际公司“注塑产线厂房改扩建项目”顺利打开了战略预留区存量产业用地更新通道。目前，该公司已取得项目工程规划许可证，预计近期可获批施工许可证，让企业吃下了一颗“定心丸”。
大阳日酸项目效果图
不仅如此，对于规划产业区块外的存量产业用地盘活，按照“市级指导、区为主体、清单指引、差别管理”原则，区经委、区规划资源局携手吴泾镇、颛桥镇、莘庄工业区成功实施过多个项目，打开了闵行区19.58平方公里战略预留区实施“零增地”技术改造的通道。
精准“把脉”，在存量宝库中寻增量
博朗（上海）有限公司自1994年入驻闵行开发区，主要从事研发、生产博朗电动剃须刀和欧乐B电动牙刷等个人护理产品和家用小型电器产品。公司先后于2005年至2008年期间在绿春路租赁了4个地块，陆续投资建设了约1.8万平方米的生产厂房。
2024年2月，考虑到博朗对未来中国生产业务扩充需要，闵行开发区为稳外资外贸，帮助博朗按照相关规定，申请自行补缴土地地价签订土地出让合同，来获取存量使用地块的建设用地使用权。
经过区“三委二局”联合评审会联合审议，认为博朗公司在闵行30年来保持长期稳定发展，在技术改造、绿色环保、智能制造等领域继续投资更新。闵行区将全力支持企业加大投资，扩大发展，有效稳定外商企业留在闵行发展的决心，提升外资企业在沪投资的信心。
博朗公司相关负责人表示，公司将坚定在闵行长期投资，到2026年公司将接受全生命周期管理考核，预计达产后年产值将达到16亿元人民币，实现税收超1亿元。
在探索土地全生命周期管理模式中，莘庄工业区以土地退出机制为切入点，首次通过园区平台公司成本价回购的方式，成功盘活了科力远项目。
科力远项目的用地性质为研发用地，建筑面积9.2万平方米。2016年，科能翼达公司以“带产业项目出让”获得该地块使用权。根据合同规定，项目需在2022年12月22日达产，但由于企业资金链断裂、经营困难，项目已无法继续履约。
莘庄工业区首创探索，按土地合同约定，园区平台公司按资产基础法评估，低于核准价的价格成功回购，收购后按原土地出让合同约定标准达产并履行土地全生命周期职责。目前该项目该地块已成功引入某公司总部及研发中心，有望在不久的将来成为园区标杆项目。
培育和发展新质生产力离不开耐心且用心的企业服务，今年以来，区经委分别赴上海电机厂、上海建科科技、恩德斯豪斯、德乐食品、凯撒空压机和欧通电气等多家有存量产业用地更新需求的企业进行前期走访、查看企业经营现状。
在走访调研中，区相关部门和单位始终秉持助力优化营商环境理念，提供高质高效的企业服务水平。结合企业更新改造诉求，联合属地政府为企业做“一对一”政策解读指导，确保项目一经启动，顺利通过后续审批环节。目前，莘庄工业区大阳日酸和德乐食品正加快工作步伐，争取尽快实现开工建设。
据统计，截至今年10月，区经委当年度共计受理存量产业用地更新改造项目15个，涉及存量产业用地约600亩，预计将带动新增投资约34.9亿元，项目覆盖了集成电路制造、生物医药制造、精细化工和时尚消费品等目前重点产业行业领域，切实盘活存量资源，激活产业更新潜力，变土地存量为发展增量。
多元路径，激发发展新动力
上海西门子高压开关有限公司是德国西门子能源在中国的主要生产基地之一，也是西门子能源电网科技集团全球研发网中的一员，承担着西门子能源全球产品研发的重任。
今年7月，经区经委、闵行开发区与西门子能源高压开关厂前期共同研究推进，闵行开发区将通过自身园区平台优势在园区低效地块内建设“闵开发西门子能源高压开关厂定制厂房项目”。该项目不仅有效盘活存量低效用地二次开发，还为辖区内优质企业新建投资项目提供了空间承载。
闵开发西门子能源高压开关厂定制厂房项目效果图
待定制厂房建成后，西门子能源高压开关厂将在此生产世界最新先进的无六氟化硫高压开关，实现绿色零碳生产，匹配园区绿色低碳、污染防治、环境管理的培育发展理念。
通过“零增地”改造政策有效带动1000余亩工业用地二次更新、实现提质增效；探索节余土地分割收储再利用路径盘活400余亩低效用地再开发，引入重点产业项目；完善成片存量用地整体转型机制，成功打造众鑫产业园全市首个镇级工业园区整体转型项目；创新国企存量用地二次盘活利用等多种方式，深入推进上海电机厂等国企存量土地资源盘活试点，实现存量工业用地的华丽变身。
目前，闵行区通过加强对园区平台主体的全生命周期管理，在做好前期主体资格认定的同时，按照产业园区管理要求进行每年度监管考核，促使通过园区服务构建以新质生产力为战略支撑的现代产业体系。例如对于有业务调整、意向退出用地需求的企业，由园区平台公司对该土地及资产进行收购，通过整体改扩建后为优质企业定制用房，或直接出售。
雄克精密
经区“三委二局”联合评审，莘庄工业区的搏力谋自控设备、雄克精密、水为裳、旭禾节能等一批先进制造业企业成功盘活低效产业用地。目前，在莘庄工业区政策工具箱中，已经形成包括闲置土地收回、出让人单方面解除出让合同收回土地、节余土地分割利用、因公共利益收回土地、园区平台回购或者统租统管、城市更新等举措，已盘活低效产业用地超1500亩。
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