妻瞒夫卖楼后“走佬”？这些法律漏洞，有解了↓

时事 2025-01-21 09:00 中国香港

为防范逆权侵占，发展局建议修订《土地业权条例》，并先行于新土地实施“业权注册制度”，届时在土地注册处登记册上的物业拥有人将等同最终业权人，预计于2027年上半年实施。发展局期望透过是次修例，香港的土地注册制度可与内地、新加坡及英国等地接轨。

香港土地及楼宇注册制度，在土地注册处见到的物业拥有人（legal owner），在本港法律上并不保证拥有真正完好的业权，也不保证是实际上物业权益拥有人（Beneficial owner），这正是法律制度上的漏洞，曾经引发众多诉讼个案，所以有必要进行修补。

物业的法定拥有人和权益拥有人通常是一致的。然而，父母出钱以子女名义买楼、丈夫或妻子出资买楼给配偶等情况，并不罕见。香港就曾发生过一宗妻子瞒着丈夫卖出物业后“走佬”的经典案例。

政府决定“新土地先行”

早在2004年，特区政府已建议制定《土地业权条例》，惟由于草案于2004年审议期间，在委员会审议阶段作出重大改动，当时政府和立法会均同意，在该例生效前应咨询主要持份者及进行全面检讨，因此相关条例至今仍未开始实施。

尽管经历漫长的讨论和公众咨询，各方仍未能就主要议题达成共识，尤其是将《土地注册条例》下的现有土地转换至受《土地业权条例》下业权注册制度规管的土地，特别是涉及有问题的登记册及未注册权益的议题。因此，港府决定采取分阶段实施方法，先实施“新土地先行”方案，稍后才处理现有土地的转制事宜。

当局未设“业权注册”目标

现时香港是少数仍执行“契约注册”制度的地方。当前，物业转让时，买方律师每次皆要彻底查核过往业权文件，以确定业权“无瑕疵”。在实施“业权注册”制度后，则毋须翻查或保管过往业权文件，以核实业权，并可减少因遗失业权文件正本带来的不良影响。

发展局建议修订《土地业权条例》，将土地注册由以往“契约注册”制度改为“业权注册”制度，以防逆权侵占。资料图片

根据发展局向立法会发展事务委员会提交的文件显示，所讲“新土地”新修订后的业权条例生效当日或其后批出并根据政府租契持有的土地，包括透过卖地（拍卖或招标）、私人协约批出的土地，以及透过换地方式批出的土地。

根据港府统计，修订条例后5年内，约有450份批地文件会被注册，新增约2.5万份土地登记册。届时，新的土地注册，将由以往的“契约注册”改为“业权注册”。

发展局发言人相信，在实施修订后条例初期，仍有大部分土地以旧的方式注册。当局又指，虽然未有就何时完成所有土地改为“业权注册”设下目标，但该局引述苏格兰案例称，当地为土地引进“业权注册”后，只处理约40%的业权。

强制转换须询社会意见

另外，对现有290万的土地登记册会否强制转换至新制度，发展局发言人称，目前至少有数千个有问题的登记册，例如业权链断裂和多重注册，认为强制转换是大挑战，须先咨询社会意见。

港府计划于今年3月向立法会提交《土地业权条例》修订草案。若条例修订草案在今年年底前获立法会通过，港府将于明年按“先订立、后审议”的程序，向立法会提交六项附属法例。若相关附属法例于2026年获得通过，港府将进行宣传和教育活动，让公众和从业者了解业权注册制度下的详细实施安排。港府预计，新的土地实施业权注册制度，将于2027年上半年实施。

议员：修例提升效率便利营商

民建联发展事务发言人刘国勋议员20日表示欢迎政府新倡议，令业权条例在通过20年后迈出落实业权注册制度第一步。他希望是次修例可协助市民解决保存楼契以至缺契等情况，同时让社会获益，包括提升物业交易的效率，以便利营商，提升香港竞争力。

刘国勋又认为，即使现有土地未转换制度，政府亦应先完善逆权管有法例对业主的保障，可考虑引入“通知机制”，即要求连续逆权管有者，在逆权管有用地10年后须作申请，并向土地业权人就申请发出通知，如土地业权人未有在规定时间之内提出反对，占有土地的人士方可正式获得土地使用权，相信此做法可在善用土地资源、尊重私有财权之间取得更好平衡。

发展局：

提高弥偿上限至5000万

发展局建议修订《土地业权条例》，并先行于新土地实施，旨在避免逆权侵占。为加强对因欺诈而丧失业权业主的保障，局方提出，上调获得弥偿的上限，由2004年时提出的3000万元增至最新建议的5000万元。

发展局认为，现时建议的弥偿上限，应能够为绝大多数物业拥有人提供足够保障，估计于2023/2024年土地注册处注册的转让中，超过99%的代价款额并不超过5000万元。为提供足够的缓冲以支付弥偿，发展局建议，政府为弥偿基金提供一笔总数1.5亿元的备用贷款，并按既定机制为建议申请拨款。

对于有意见指，应为不知情的前拥有人所蒙受的损失提供全额弥偿，同时不设弥偿上限，发展局并不认同，认为完全取消弥偿上限将会对弥偿基金带来非常高的破产风险。

为防止任何人欺诈地提出弥偿申请，发展局将于在修订的《土地业权条例》中，引入一项新罪行：对欺诈地递交任何事项的注册申请或欺诈地递交弥偿申请的人士，判处最高罚款500万元和监禁14年。

对于弥偿上限设于5000万元，立法会议员刘国勋认为，此举可减少业权人对因欺诈丧失业权时赔偿不足的忧虑，他亦期望政府未来能再研究撤销弥偿上限的可行性，以进一步争取社会各界对业权注册制度的支持。

征费率下调至0.014%

至于每宗物业转移的划一征费率，发展局提出，由2004年提出的0.017%，下调至最新建议的0.014%。

换言之，买家每支付100万元代价，便要向弥偿基金供款140元。另外，为防止欺诈行为，土地注册处亦会发出有先进防诈骗特征的业权证明书。

【拆局解码】

法律存漏洞业主定义争拗多

香港的法律制度源于普通法系，与内地的大陆法系有许多差异。香港土地及楼宇注册制度，在土地注册处见到的物业拥有人（legal owner），在本港法律上并不保证拥有真正完好的业权，也不保证是实际上物业权益拥有人（Beneficial owner），这正是法律制度上的漏洞，曾经引发众多诉讼个案，所以有必要进行修补。

案例：妻瞒夫卖楼后“走佬”

故事是这样的：郑太张女士自1972年就是九龙启德道某住宅单位的登记业主，但当时出钱买楼的实际上是她的丈夫郑生。郑生是一位小巴司机，因工作忙碌，无时间上律师楼签契，所以就用太太张女士的名字在土地注册处登记为业主。到1988年4月，张女士以业主身份委托地产经纪卖楼，双方同意以楼价30万元售出。1988年5月13日，张女士待支票过数妥当后就失了踪，离港远走美国，郑生却说不知道有卖楼一事，亦没有收过钱，所以拒绝交楼，无辜的买家只好提出诉讼。

最后，法官判郑生胜诉。在判词中，法官认为郑生拥有物业权益，因他出钱买楼、供楼，虽然在楼契和土地注册处无名，但其占有法律上认可的权益，因此判郑生有权继续占用该物业，故卖楼交易作废，不幸的买家只能自叹倒霉。

条例立法逾20年仍未生效

“物业的业主未必就是物业权益拥有人”这个漏洞，港府当然明白。早在1988年，当局即成立工作小组，并于2004年7月7日通过《土地业权条例》。在新条例下，只要在土地注册处成功登记的业主，便获得物业不可推翻的业权。实际上，这种制度已广泛运用于中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地方。可惜，由立法至今天已超过20年，港府仍未能有效落实《土地业权条例》。今次，发展局倡议修订《土地业权条例》，计划今年3月向立法会提交相关草案，相信届时可解决众多本港物业业权争拗的问题。

香港商报记者韩商

来源香港商报

记者邝伟轩

编辑 Oriole

审读海绵

监制雨杉

香港商报

香港商报创刊于1952年，是香港历史最悠久的中文财经报章。关注港澳暨海峡两岸，聚焦环宇财经风云。

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