物业费按建筑面积来收取，到底冤不冤？一文说清！
文摘
2025-01-27 14:01
四川
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学过物业专业知识的人都知道，物业费的一个基本定价原则叫“以支定收”。什么叫“以支定收”呢？简单来说，就是以小区物业服务的总体支出，来确定收入。具体来说，就是小区物业服务的总体成本是多少，再加上一点利润，就构成了小区的物业费。然后，再除以这个小区的整体建筑面积，就形成了物业费单价，也就是咱们通常说的“多少钱一平”。举个例子，如果一个小区的设备设施复杂，用工成本高，那么定价可能就会高一些，比如每平方米3元；而另一个小区是老旧小区，既没有电梯，也没有水系，绿化也少，那么物业费可能就会低一些，比如每平方米1元。这就是为什么有的小区物业费高，有的小区物业费低。总之，小区物业费是要经过科学测算的，是有测算模型的，并不是谁拍脑袋决定的。政府指导价主要适用于新建小区和保障房小区。为什么要实行政府指导价呢？一个很重要的原因是为了保护小业主的利益。新建小区的前期物业合同签订主体是物业公司与建设单位，因为小业主都还没入住呢。所以，由开发建设单位通过招投标，来确定小区的物业管理单位，并通过合同形式明确物业费价格。此时，要遵循政府指导价，即有关部门会同物业专家对本地物业服务情况进行调研、摸底、测算，分列出不同等级，采用不同价格。这样，小业主在买房前就能提前了解物业费的价格，不用担心物业费随意定价的问题。市场调节价主要适用于小区有了业委会，脱离了前期物业服务阶段的情况。此时，小区可以通过重新招投标，引入市场竞争，调整物业费价格。物业费有可能比现在低，也可能比现在高，因为随着物价上涨，各项成本也在增加。总之，调整价格需要经过全体业主大会的同意，由业主委员会代表全体业主签订合同，而不是物业公司随意定价的。很显然，不管采用哪种方式，物业费都不是单方面由物业公司说了算的，都是要经过科学测算和相关主体同意后，才能签订合同、收取费用。说到这，大家可能已经明白了，物业费的总成本是怎么算出来的。接下来，就是大家关心的，按什么面积计算单价的问题。其实，按什么面积算都不重要，为什么呢？因为不管你是按建筑面积算，还是按套内面积算，你都得交这么多钱。只是计算系数变了，单价高低变了，总数没变。那么，为什么现在都采用建筑面积的测算方式呢？其实，建筑面积在法律采信上是比较简单的，物业测算中也多数是采用建筑面积测算，而很少把建筑面积换算成公摊面积来分摊物业费。原因有两点：一是太麻烦，二是按建筑面积计算也是多数人比较认可的。在打官司时，也是按建筑面积作为基数来进行计算，这是一种常规做法。那么，按公摊面积算物业费行不行呢？从逻辑上讲，不是不行，但好像有点多此一举，因为不管你按什么面积算，该掏的钱总数是不变的。（1）人员薪酬福利：涵盖管理和服务人员的工资以及按规定提取的福利费，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费，但不包含管理和服务人员的奖金。这部分费用用于保障物业工作人员的基本收入，确保他们能够为业主提供稳定、优质的服务。（2）设施设备维护：公共设施、设备日常运行维修及保养费。这些费用会按国家和地方政府的现行规定和标准，分别向产权人和使用人另行收取。良好的设施设备运行状态是小区正常运转的基础，这笔费用的投入至关重要。（3）绿化管理：指小区环境绿化的养护费用，包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等。优美的绿化环境不仅能提升小区的整体品质，还能为业主提供舒适的居住环境。（4）清洁卫生：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。保持小区的清洁卫生是物业的基本职责之一，这部分费用用于维持小区的整洁环境。（5）安保费用：对封闭式小区公共秩序的维持费用，包括保安器材装备费（如保安系统、保安器材等）、保安人员人身保险费、保安用房及保安人员住房租金。安保工作是保障小区居民人身和财产安全的重要防线。（6）办公费用：涵盖交通费（车辆及保险维护费用）、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费）及其他杂项费用等。这些费用是物业日常办公和开展社区活动的必要支出。第二百七十八条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。既要求业主人数，又要求面积达到三分之二的比例。这里的面积指建筑面积，包含了套内面积。房屋建筑面积大，业主权利相对大些；建筑面积小，业主权利相对小些。因此，以建筑面积作为物业服务收费的计价单位，和业主权利相一致。第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。一套房屋，有了专有部分，才有共有部分。套内建筑面积享受了权利，也要承担义务。如果以公摊面积作为计价单位，不符合《民法典》建筑物区分所有权的立法原则。第五条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。点亮【在看】，让更多人看到！![]()
