事关房贷！玉林“商转公”征求意见

民生 2024-09-16 00:01 广西

9月14日

玉林市住房公积金管理中心发布

《玉林市商业银行个人住房贷款

转个人住房公积金贷款业务实施细则

（征求意见稿）》

具体内容如下：

关于征求《玉林市商业银行个人住房贷款转

个人住房公积金贷款业务实施细则

（征求意见稿）》的通知

玉林市各住房公积金缴存单位、缴存人：

根据《住房公积金管理条例》、自治区及我市住房公积金相关规定，为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻住房公积金缴存人家庭偿还购买自住住房贷款的压力，我管理中心草拟了《玉林市商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见建议。请将修改意见和建议于2024年9月30日18:00前以纸质或电子版方式反馈我管理中心，逾期未反馈视为无意见（传真：0775-2822379，电子邮箱：ylgjj2006@163.com）。

附件：1.玉林市商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务实施细则（征求意见稿）

2.玉林市商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务实施细则（征求意见稿）起草说明

3.申请商转公贷款（自筹转贷）办理流程图

4.申请商转公贷款（免自筹转贷）办理流程图

玉林市住房公积金管理中心

2024年9月14日

附件1

玉林市商业银行个人住房贷款

转个人住房公积金贷款业务实施细则

（征求意见稿）

第一条为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻住房公积金缴存人家庭偿还购买自住住房贷款的压力，根据《住房公积金管理条例》、自治区及我市住房公积金相关规定，结合我市实际，制订本细则。

第二条商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务（以下简称“商转公贷款”），是指已办理商业银行个人住房贷款且具备个人住房公积金贷款资格的借款人向玉林市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）申请将商业银行个人住房贷款剩余本金（千元的整数倍）转为个人住房公积金贷款的业务。商转公贷款由公积金中心委托商业银行（以下简称“受托银行”）进行办理。

第三条为进一步加强我市住房公积金监管工作，防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障常规提取和贷款业务正常运行，商转公贷款启办与住房公积金资金流动性风险关联，结合公积金中心个贷率实行动态管理。即：公积金中心个贷率连续三个月（含）低于85%时，正常受理商转公贷款；个贷率连续三个月（含）高于85%（含）时，暂停受理商转公贷款。商转公贷款暂停受理时，已进入审批环节的贷款申请应当及时办理完毕。

第四条商转公贷款办理方式

商转公贷款有两种方式：自筹转贷、免自筹转贷。申请商转公贷款的借款人（以下简称“申请人”）可任意选择一种商转公方式进行办理：

（一）自筹转贷。申请人可自筹资金将商业银行个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）结清并解除贷款抵押后，再用商业贷款时用于抵押的住房（以下简称“抵押住房”）作为个人住房公积金贷款的抵押担保，重新抵押，办理个人住房公积金贷款。

（二）免自筹转贷。根据申请人在现行个人住房公积金贷款政策可贷最高额度内，申请人无需自筹资金结清商业贷款，且无需解除贷款抵押，可直接办理个人住房公积金贷款。受托银行必须与公积金中心签订商转公贷款业务委托协议。

第五条商转公贷款申请条件

（一）自筹转贷申请条件

1.申请人应符合我市现行个人住房公积金贷款政策条件；

2.申请人为商业贷款的借款人且为抵押住房的所有权人或共有权人；

3.申请人在商业贷款期间应正常履行还款义务，且已正常还款12个月（含）以上，还款期间无逾期记录；

4.抵押住房须在玉林辖区范围内，且已取得不动产权证（含不动产权电子证照）；

5.抵押住房已取得《不动产权证书》/抵押权，且权属明晰，能办理抵押登记手续，不存在除原商业银行设立的住房抵押权以外的其他权利限制。

（二）免自筹转贷申请条件

1.申请人应符合自筹转贷申请条件；

2.申请人办理的商业贷款发放银行与受托银行须为同一家银行；

3.申请人的抵押住房仅办理了商业贷款的不动产抵押登记手续，无其他抵押记录。

（三）不符合申请商转公贷款的情形

1.申请人及其配偶、共同申请人信用状况等不符合我市现行个人住房公积金贷款政策的；

2.商业贷款银行不同意申请人提前结清贷款的；

3.原已办理住房公积金组合贷款的；

4.变更抵押房屋所有权人的；

5.对抵押房屋设立与商转公贷款无关的权利限制的；

6.抵押房屋被人民法院等司法机关查封、扣押、冻结的；

7.免自筹转贷期间增加其他抵押人的；

8.影响受托银行实现抵押权的。

第六条商转公贷款申请材料

（一）自筹转贷申请材料

1.我市现行个人住房公积金贷款所需材料；

2.商业贷款借款合同；

3.抵押房屋房产证或不动产权证；

4.商业贷款近6个月还款明细、商业贷款余额查询单（含商业贷款还款计划）；

5.商业贷款结清凭证（商业贷款结清后提供）；

6.申请人婚姻状况或产权人已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属证书。

（二）免自筹转贷申请材料

1.自筹转贷所需材料；

2.免自筹转贷需根据办理阶段提供相应的不动产抵押登记查档材料。

第七条商转公贷款额度

（一）商转公贷款额度应在我市个人住房公积金贷款政策的额度范围内予以确定。

（二）商转公贷款不办理住房公积金组合贷款。

（三）以商转公贷款可提取住房公积金的，其商转公贷款额度应由可提取的住房公积金冲减商业银行贷款余额后的剩余商业贷款本金金额予以确定。

第八条商转公贷款期限

（一）应符合我市个人住房公积金贷款期限的规定；

（二）商转公贷款期限应由申请人符合申请个人住房公积金贷款年数减去其商业贷款的已还年数来确定（不足1年部分按1年计）。

第九条商转公贷款办理流程

（一）自筹转贷的办理流程

1.申请人向公积金中心提出商转公贷款申请；

2.公积金中心对申请人提出的商转公贷款申请进行审核，确定贷款额度和期限并告知申请人；

3.申请人在接到通知20个工作日内，通过自筹资金提前结清商业贷款，完成解除原抵押登记，并持商业贷款结清证明、已解除抵押的房屋《不动产权证书》/抵押权交公积金中心审核；

4.公积金中心审核通过后，申请人与受托银行办理贷款相关手续，签订住房公积金借款合同，并由受托银行办理新的抵押登记手续；

5.公积金中心待新的抵押登记手续完成后，将商转公贷款资金划入申请人在银行开立的用于偿还商转公贷款的个人还款账户。

（二）免自筹转贷的办理流程

1.申请人向公积金中心提出商转公贷款申请；

2.公积金中心对申请人提出的商转公贷款申请进行审核，确定贷款额度和期限并告知申请人；

3.公积金中心审核通过后，申请人与受托银行签订住房公积金借款合同，受托银行根据借款合同办理新的抵押登记，公积金中心按照新的抵押登记拨付借款金额；

4.受托银行收到公积金中心拨付的借款金额后，按合同办理商业银行贷款结清手续，同时受托银行向不动产登记部门办理解除商业贷款时的抵押登记手续，申请人向不动产登记部门办理注销商业贷款抵押登记手续。

第十条根据《玉林市灵活就业人员住房公积金管理办法》建立住房公积金账户的灵活缴存人，符合我市个人住房公积金贷款及商转公贷款条件的，可参照此办法申请办理商转公贷款。

第十一条申请人已办理住房公积金提取偿还商业贷款T+1模式的，在办理商转公业务时应撤销此T+1业务；已完成办理商转公贷款的公积金借款人可办理按月直对冲提取业务。

第十二条本实施细则自公布之日起执行。

附件2

《玉林市商业银行个人住房贷款转个人

住房公积金贷款业务实施细则

（征求意见稿）》起草说明

为进一步扩大住房公积金贷款惠及面，减轻住房公积金缴存人家庭偿还购买自住住房贷款的压力，玉林市住房公积金管理中心（以下简称：公积金中心）根据相关政策规定，起草了《玉林市商业银行个人住房贷款转个人住房公积金贷款业务实施细则（征求意见稿）》。

一、商转公贷款政策调整背景。

商转公贷款是住房公积金贷款的自选业务，由各地住房公积金管理中心按照国务院《住房公积金管理条例》有关规定，根据本公积金中心资金存量情况合理、酌情开展，不是必须开展的住房公积金贷款业务。为扩大住房公积金贷款惠及面，同时保障住房公积金资金安全，公积金中心根据我市住房公积金资金流动性风险防控管理情况，适时调整商转公贷款政策，以更好地满足住房公积金缴存人合理购房需求。

二、商转公贷款启办与住房公积金资金流动性风险关联，实行动态管理。

住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率（以下简称“个贷率”）≥85%时，资金流动性风险达到一级预警，暂停受理商转公贷款。

公积金中心于每月15日前通过官方网站、微信公众号等途径公布上个月末的个贷率。个贷率连续3个月＜85%时，公积金中心发布正常受理商转公贷款通知；个贷率连续3个月≥85%时，公积金中心发布暂停受理商转公贷款通知。商转公贷款暂停受理时，已通过商转公贷款资格审核的，按正常的商转公贷款细则办理。在办理过程中，因申请人未按照实施细则规定及时补足材料和完成相关手续造成该笔商转公贷款无法正常发放的，则取消此次商转公贷款资格，材料做退件处理。

例一（商转公贷款启动条件）：1月底、2月底我市个贷率均＜85%，如4月10日公布3月底个贷率＜85%，则公积金中心发布正常受理商转公贷款业务通知。

例二（商转公贷款暂停条件）：接例一，我市4月正常受理商转公贷款业务后，4月底、5月底个贷率均≥85%，如7月10日公布6月底个贷率≥85%，则公积金中心发布暂停受理商转公贷款业务通知。

例三（商转公贷款暂停受理时，已进入审批环节贷款的处理）：接例二，如我市4月开办商转公贷款业务，7月暂停商转公贷款业务。6月公积金中心受理了一笔商转公贷款，申请人选择自筹转贷方式，虽已通过商转公贷款资格审核，但申请人未能按要求在20个工作日内自筹资金提前结清商业贷款并完成解除原抵押登记等相关手续，则取消此次商转公贷款资格，材料做退件处理。待公积金中心恢复正常受理商转公贷款时，申请人可再重新提出商转公贷款申请。

三、“自筹转贷”和“免自筹转贷”两种办理方式的特点及适用人群。

（一）“自筹转贷”方式。该方式需要申请人自筹资金结清商业贷款并注销原来的抵押登记后方可申请住房公积金贷款。该方式适用资金充足或婚姻关系（抵押人信息）发生变更的人群，可跨行办理。

（二）“免自筹转贷”方式。该方式无需自筹资金结清商业贷款即可申请住房公积金贷款，适用资金不足的人群。但该方式要求抵押人与商业贷款一致，不得增加、减少其他抵押人，且只能同行办理。

“免自筹转贷”抵押采用顺位抵押形式，需商业贷款银行同意增加商转公贷款受托银行为该抵押房屋第二顺位抵押权人，并办理顺位抵押登记，同时协助办理用住房公积金贷款资金结清商业贷款，该商业贷款结清后，解除且撤销商业贷款原来的抵押登记，受托银行顺位成为第一抵押权人。

完成不动产抵押权第二顺位抵押登记相关手续后，由受托银行将住房公积金贷款资金连同借款人用于结清商业贷款差额部分还款资金一并划入借款人商业贷款银行结清商业贷款，所以在处理商业贷款结清业务时，结清差额资金和住房公积金贷款资金必须要求在同一天到位。因住房公积金贷款属委托贷款，住房公积金贷款资金的发放及商业贷款的结清，需通过结算平台、各受托银行业务系统共同完成，由于不同银行之间业务系统不互通，影响资金到位时间的不可控因素多，故“免自筹转贷”暂不支持跨行办理。

住房公积金缴存人可以根据家庭实际情况自行选择商转公贷款的办理方式。

四、以商转公贷款可提取住房公积金的，其商转公贷款额度应由可提取的住房公积金冲减商业银行贷款余额后的剩余商业贷款本金金额予以确定。

例四：张三申请办理商转公贷款时，其夫妻双方可提取的住房公积金为5万元，商业贷款本金余额为45万元。根据我市住房公积金贷款额度公式、张三家庭月收入、负债情况等条件计算出其最高可贷金额为60万元，由于商转公贷款额度不得超过商业贷款本金余额，且应由可提取的住房公积金冲减商业银行贷款余额后的剩余商业贷款本金金额予以确定，张三可申请商转公贷款额度为商业贷款本金余额（45万元）-可提取的住房公积金（5万元）=40万元。

五、申请人选择“免自筹转贷”的，商转公贷款额度需根据申请商转公贷款至结清商业贷款所需时间，在商业贷款本金余额的基础上扣除还款周期还款本金。

选择“免自筹转贷”方式办理商转公贷款的，由于商业贷款银行可能存在1-3个月的还款预约期，在公积金中心对申请人提出的商转公贷款申请进行审核确定贷款额度和期限时，为避免最终的商转公贷款发放金额超出商业贷款余额，需在申请人商业贷款本金余额的基础上扣除商业银行结清贷款期间还款周期的还款本金。

六、结清商业贷款所需资金与“免自筹转贷”的贷款额度的差额部分，差额资金处理方式。

商转公贷款不支持组合贷款，选择“免自筹转贷”方式办理的，如贷款额度低于结清商业贷款所需资金，两者之间存在差额时，申请人须同意自行结清差额部分，且在受托银行开设的个人还款账户中自行存入不低于该差额的资金。该差额资金包括：住房公积金贷款批准额度与商业贷款剩余本金余额的差额、结清商业贷款的应付利息和违约金等。

例五：李四选择“免自筹转贷”方式办理商转公贷款，其商转公贷款额度为50万元，但结清商业贷款需53万元（含贷款余额、应付利息、违约金等），则李四需将差额部分3万元存入在受托银行开设的个人还款账户，以便受托银行连同商转公贷款资金一并划入借款人商业贷款银行结清商业贷款。

七、商转公贷款期限计算。

商转公贷款期限的计算应符合我市当前住房公积金贷款期限的规定，且不得超过住房公积金贷款最长期限和商业贷款已还年数（不足1年部分按1年计）之差。

例六：陈先生，35岁，2019年购买住房且办理商业银行个人住房贷款，截至申请商转公贷款时已还款5年零10个月，且目前正常还款。计算陈先生商转公贷款贷款年限：当前住房公积金贷款最长期限30（年）-商业贷款已还年数6（年）=24年，同时应结合陈先生还款能力综合审核确定最终贷款期限。

例七：李女士，40岁，2018年购买住房且办理商业银行个人住房贷款，截至申请商转公贷款时已还款6年零10个月，且目前正常还款。计算李女士商转公贷款贷款年限：当前住房公积金贷款最长期限30（年）-商业贷款已还年数7（年）=23年，但根据我市现行贷款政策的规定“贷款年限可延长至借款人法定退休年龄后5年”，李女士贷款年限应为借款人法定退休年龄后5年60岁-当前年龄40岁=20年，同时应结合李女士还款能力综合审核确定最终贷款期限。

八、免自筹转贷的，需根据办理阶段提供相应的不动产抵押登记查档材料。

免自筹转贷的，为确保顺位抵押登记顺利落实，需提供三次不动产抵押登记查档材料：

1.资格审核确定：办理第二顺位抵押前，第一次查档，原不动产权证抵押权人仅为商业贷款银行，抵押登记记录仅为一笔；

2.商转公贷款抵押办理手续确定：办结抵押后，第二次查档，证明受托银行为除商业贷款银行外的第二顺位抵押权人；

3.商转公贷款发放后抵押权的确定：商业贷款抵押注销后，第三次查档，证明委托贷款银行为第一顺位抵押权人。

附件3

申请商转公贷款（自筹转贷）办理流程图

附件4

申请商转公贷款（免自筹转贷）办理流程图

图文来源：玉林市住房公积金管理中心

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