.........喏.............，买房不知道怎么选择片区，买不明白蛮多看看这篇。
从人类纯朴的人性角度出发，不光是女人喜欢说反话，其实男人更喜欢说反话。嘴上都在对高房价口诛笔伐，付费咨询之时，巴不得自己买房时不要钱，卖房时指望房价能翻倍卖出。
大家嘴上总是说不要，身体却很诚实。当然了，我自己也是一样，所以大家都别不好意思承认。
除长期定居以外，对于投资而言，好房的核心原则只有两个：一是以后有人愿意接盘；二是不但愿意接盘，还愿意高价接盘。在楼市里，没有任何评判标准，能比这两点更为精准。
一套房子是否能保值增值，70%的红利是片区和板块决定的，其余的20%看产品和群体，还有10%看自己的造化与上天的恩赐。
青铜买房只看饼够不够大，白银选手看规划的基建和配套，顶级玩家则是直入核心，直接看3~5年后的变现能力、周期与接盘群体。
那同一个板块片区里，如何才能选到保值增值的产品？
今天就以我3厘米的独到眼光，给大家粗浅分享一点小白都能看懂的顶级玩家思路，希望大家能学以致用。
重在思路，所以只挑几个目前争议较大的几个板块来分析。
1
北市区
记得2019年的时候，一个粉友和我开玩笑说，买房太累了，这辈子不想再努力了，直接去找个金刀营城中村的残疾伙子结婚，坐等拆迁款算了。
这个城中村造就了很多拆二代，我们公司现在就有一个，有没有不想努力，又缺女朋友的青年志士，可以报名参选了。
当时因为北市区成熟度的原因，北京路上的金刀营城中村倍受争议。由于拆迁补偿的问题，吓退了诸多房企，大家都纷纷表示直接拆不起。
给大家讲这个城中村的历史，是要告诉大家：除世博板块外，这里基本已是北市区的房价天花板。
因为北市区是“一湖四片”时期，最早规划发展起来的片区，所有基建、配套都是最完善最成熟的，也就是因为此等原因，北市区是昆明中产最多的聚集之地。
他们手上都有大把的主流两房和三房，而且房龄都不小。这部分中产此刻都在琢磨，如何把手上这些主流抛给刚需小白接盘，换钱去做资产升级。
个人愚见，北市区的刚需是最饱和的片区，而片区价值早在几年前就已经完全兑现。此刻考虑北市区的主流三房，纯粹是无情接盘，除非自带稀缺性。
主流三房和刚改的价格想要上涨，那就等到下一次局部去库存或昆明升级为标准一线城市，不然上涨机会渺茫。
而地缘性改善，都在往环境更佳的世博板块靠近；个别长虫山脚下和半坡上，号称高端改善的项目，其实都不算真改善，也无法吃到房产红利。除非是，想坐在客厅就能观赏狮子和长颈鹿亲嘴的，不然大概率是不会往山上跑。
2
西北新城
西北新城的规划发展俗称“四菜一汤”，而这个名字是由于当初各中介小哥、售楼黑丝长腿小妹为了给大家画饼，根据地方ZF规划意淫出来的，所以没有任何展开细说的意义。
在我个人的守旧观念里，最直接的区分方法就是：以昌源中路为界线，往西走是西山板块、往东走为西北新城，也就是老昆明人口中的泛亚科技新区。只是18年后吾悦广场建好，地铁4号线通车后，就换了个高大上的包装，名曰泛亚科技新区。
其实西北新城并不大，如果要分析这里的房价，那最好的定位就以吾悦广场为核心点，往周边扩大范围即可。
找到定位之后，就先去了解这个区域内，不同产品的二手次新价格和涨跌。比如恒大名都、绿地、春风十里，一遍下来，此片区的真实价格和群体，你基本已做到心中有数。
任何一个片区，房产红利都只会出现在配套和基建落地时的前期。所以，当时地铁4号线各站点才落地，开始打地基之时，就果断选择单价4千多大洋入手春城慧谷一期。之后就是大家有目共睹的，房价从16年下半年开始涨、17年18年直接翻倍，涨幅已超过40%。
那问题来了，现在的西北新城怎么买？
随着时间的推移，现如今的西北新城，地铁通车已两年多，生活配套、基建都已基本完成，片区价值已经基本完成兑现。
我换一句简单直白的话来说就是：西北新城往后的房产红利，走的是现目前北市区正在上演的变革路线；主流刚需市场已经饱和，高端改善会逐步入场，只是现在90%的人都还在沉睡而已。
而对于房价而言，19年牛市尾巴时正值高岗时期，20年高位横盘，21年房价彻底回调；往后主流刚需产品都注定只是小幅补涨，市场属于刚改及刚改以上的高端改善群体，也就是西北新城阶层与阶层之间的分水岭。
3
巫家坝
我看到网上很多人问北上广深的房产大V：昆明投资买哪里？
大V答：买巫家坝！
我是替问的人觉得哭笑不得，巫家坝从规划至今已有5年之久，究竟是什么勇气让他们一个敢问，一个敢答的？
我早在20年初，疫情来袭之时、牛市彻底结束后，就告诫大家：已严重透支未来市场太多，已经虚高了，切莫再追高。现如今已全部应验，房价从高光时期的2万合同价到1.8万再到1.5万，直至前几天1.25万起。
巫家坝由四大部分组成，中央公园、商务区、商业区、住宅区，现目前即将成型的只有住宅区。但能决定巫家坝光环的，则是另外三个部分，另外三个部分何时成型，可能是10年、15年、20年大家都说不准。
借鉴下上海的汤臣一品，如果没有陆家嘴这个国家级的金融中心加持，光是看着黄浦江发呆，估计很难卖到30万一平。而巫家坝若单靠一个中央公园，是很难支撑起城市副中心这个定位的。
巫家坝的价值，还要看CBD的功能能否发挥出来，反正我自己的见识，只和我3寸的头发一样长，没什么长远的眼光。活了29年就没见识过，单靠几个房企总部和宏伟蓝图概念，就能支撑起CBD的案例。
巫家坝要起来，需要大量的公司和高新企业入驻，那就存在两个问题：一是以昆明的产业、人口、经济，何时发展到和巫家坝房价相匹配的高度。二是目前昆明的商业去化率就已经让人堪忧，到处是空置率过高的商住楼和写字楼。
我再退一步说，就算巫家坝后续一切顺利，之前买入巫家坝的大多都是投资客，当后期大量投资客开始卖房套现之时，有多少接盘侠愿意去高价接盘？
但现在话说回来，1.4万左右的价格，也确实回归友善价格不再虚高透支了，钱多等得起的可选盘而入。
选择入场巫家坝，在产品选择上，一定要事先考虑清楚后期接盘侠考虑的问题，不要入手150以上的大户型。因为能买得起这个面积段的群体，后期根本不会选择巫家坝改善，而是隔壁环境更佳的会展。
4
思路总结
其他的片区和板块就不再逐一分析，但在历史文章中我大致都讲解过，接下来给大家总结下这几个片区的选筹思路。
第一、评判任何一个片区的价值，并非是单纯看控规图，更不是靠蓝图与幻想，需要综合城市的人均收入、经济水准和市场群体来分析，只有这样才不会交智商税，沦为接最后一根棒的倒霉蛋。
第二、任何一个城市与片区，现在的新房交房后都是二手房，评判真实房价的唯一标准永远是二手房。当二手房价格与新房倒挂严重之时，入手新房就一定要谨慎，一定要先感知市场真真实行情，切勿盲目梭哈。不然，从入手那一刻起，就注定会摔得鼻青脸肿。
第三、只要不是纯改善，不是长期定居的住所，一定要考虑房子自带的金融属性，特别是首套刚需的朋友。一套房子一个阶层，仍然是很多人翻身最为直接且有效的社会跨阶之路。
第四、昆明并非产业、人口、经济，都很强势的城市，不能用其它城市的成功案例来效仿套用，因为根本就不适用于这个城市的真实楼市行情。而你关注的那些北上广深房产大V、砖家、经济学家，连他自己都没在昆明住过几个月，更别说很了解昆明行情，还实操过。很可能，还不如你家楼下的中介小哥了解市场。不然，你就是在自己挖坑给自己跳。
第五、只要是房产投资，最佳变现周期都是交付后3年~5年，这个时期片区和配套价值会最大化兑现。超过这个持有周期的，都是低段位的玩家，真正的高手都是帮小白买房，小白跟风入场之际，就是变现离场之时。这一点，适用于任何城市任何板块。
第六、每一次的成功案列，都需要亲身经历选片区、选楼盘、选产品、群体分析等多个连贯步凑；都需要专业度、经验和认知，对于门外汉或普通上班族来说，这些都并非易事。但最为重要的核心就是：未来接盘侠和受众群体，没有之一。
第七、早在2020年初我刚起号时，就在历史文章中说过：未来房价会理性回归居住属性和居住品质。当时听进去的粉友，此刻都已完成操作，手握优质资产等待下一轮上涨周期。后知后觉的，在去年房价回调后，如今都还在想办法脱手的，也大有人在。
最后，房产投资送大家一句话，也是我自己多年以来的座右铭：稳妥第一，有70%的把握能赢再去做；能靠专业躺赢的绝不赌。
如果你觉得有所收获，请别忘记右下角的点赞和在看，分享给更多朋友。
此文完！
近期必读：
为什么越有钱的人，越拼命买房？、买二手房的坑，如何让你钱房两空？
2022年，昆明房产买卖操作指南！、房贷利率正式下调，房价要大涨吗？
重磅必读|央行降息，关乎2022年楼市走向、房贷利率正式下调，房价要大涨吗？
昆明楼市|再说一遍、昆明买房别再沦为韭菜！今年以后，这些房产不要买！
楼市分化趋势袭来，请别做无辜的韭菜。、高位横盘时期，抄底需谨慎。
购房指南：
楼市风向已变，买房思路需与时俱进。、你是如何靠买房掉出中产，躺平在底层的？
昆明楼市|二手房买卖交易要注意些什么？、新周期下买房，别再当韭菜
昆明3千多的房子，是捡漏还是无脑接盘？、为何你买的房产在降价，别人买的却在涨？
答服务说明：
