2024年，房产买卖指南！

废话不多说，直接上干货！

今天提前给大家分享点重要指南，务必用心领会，并学以致用！

①

2023年11月中旬时，我便在朋友圈给大家说过：今年的楼市，春节前一定会像2022年底和2023年初一样，量价开始上扬进入翘尾行情。

时至今日短短两个月时间，全国多城土拍市场回暖，二手房成交量大涨，新房价格止跌微涨；接下来受春节影响，2024年1月和2月新房二手成交量开始收窄，价格开始短暂横盘，政策也会进一步扩大发力点，春节后行情会开始预热上涨。

老粉都清楚，我历来的实操和判断都是走在趋势之前，以提前防范和解决为主。

所以，这句话你可以不听但我必须要说，届时别说我没提醒你：此刻，楼市转折点已悄悄在多个城市轮番上演；春节后，强一二线和省会中心城市的新一轮上涨通道，会正式开启。

②

在国内，经济和楼市几十年亘古不变的定律就是，楼市萎靡不振房价下跌时，经济和消费便一泻千里；政策松绑房价上涨，政策收紧房价下跌。

房价涨幅过块，就严刑拷打政策大门紧闭；房价下跌影响经济，就和蔼可亲取消所有限制，没有一次例外。

根据目前的行情以及政策来看，春节后必定会有更大尺度的松绑或刺激政策；其中，包括但不限于强一二线城市购房资格或门槛降低，比如5改2，甚至直接彻底取消限购限售。

人性有多复杂，政策就会有多内卷；只有想不到的，没有做不到的。无论经济周期还是房价涨跌，都一样，也一切尽在掌控中。

所以，少点矫情认清形式看清本质，少说多做。

③

资金充裕无断供风险的情况下，能买限购板块的房子，坚决不要买其它区域。光限购这一项，便足以证明板块、房票和群体的价值。物超所值才会被限制，毫无价值则无需限制。

计划在限购城市或板块置业的朋友，可以开始布局了，提前准备好现金，等限购解除后第一时间入场。因为到时候跟你一起竞价的，不只本市和周边的人，还有全中国的有钱人。

放开限购，实质上就是把原本只可能属于富人的稀缺资源，重新打乱再分配；至于能不能抢到，全看个人和运气了。

物以稀为贵的道理，大家都懂，我无需多言。

④

核心板块限购解除后，势必会造成周围沿线城市和板块的人口迁移，强行推起一轮房产置换潮；远的换近的，小的换大的，旧房换新房，两套劣质换一套优质。

降低甚至取消入场门槛，会导致其它周围板块房价短期滞涨，维持阴跌或横盘；计划无缝置换务必早做打算，趁早低卖低买。无置换需求，也不急需资金回流，房屋并非硬伤或郊县都静等行情。

而曾几何时不听劝，被不负责的砖家和大V们忽悠入坑环京沿线、环沪三四线、文旅多套齐发投资的倒霉蛋们；只能祈祷耶稣保佑，准备迎接暴风雨的再次洗礼吧。

投资过5套以上房产的人自然清楚，想解套不单只是政策和行情问题，而是人性与资本的问题。

⑤

自上轮牛市房价翻倍大涨后，很多在一线无法安身立命的工薪阶层，都在逐步往强弱二线转移；除此以外，有幸接触过很多在北上广深多套房的中产，他们很多人都在布局二线城市房产。这个趋势，从2020年起尤其明显。

2022年5月2日，我在文章{楼市下半场，房产红利在何方？}中告诉大家：随城镇化的不断推进与饱和，加之一线持有成本高，资重门槛非常人所能及也，房产最大红利期已过。因为强弱二线城市的城改蛋糕更大，机会也更多。

当一线城市彻底进入二手房存量市场后，土地财政对于地方政府而言，就可以说拜拜了；不是一线房产不行或不好，而是未来更多更大的房产红利爆点，一定会在强弱二线中绽放。

之前，深圳出台的各种房地产新政试点，就是最佳佐证和案例。

⑥

2023年11月份，国发14号文提及房地产重点如下：

一、加大保障房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

二、让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

以昆明租赁保障房为例，2024年预计有3万套左右保障房面市；而这部分租赁保障房的来源，仍是盘活之前的停工烂尾楼后，再转化为租赁保障房提供给需求。

这部分曾经停工停摆的楼盘和产品，无论是户型设计还是产品力，都趋近于商品房。由此不难预见，这部分租赁保障房面市后，保障房的环境都比老破旧好，谁还愿意高价买老破旧。

奉劝仍手握老破旧或远郊硬伤房，且又心存侥幸的你，切莫再视若珍宝万般不舍了，抓紧时间借势优化升级。

⑦

曾多次在文章中提醒过，州县城市注定只是块肥沃的庄稼地，任务就是把庄稼养好，果实成熟后中心城市直接收走。

2024年1月18日，昆明房协发布2023年房地产蓝皮书，公布数据显示：

2023年主城区新房，省外购房客群占比31%，省内州县购房客群占比46%，昆明本地购房客群占比23%；二手房省外客群占比22%，州县购房客群占比42%，本地购房客群占比36%。

数据不难看出，云南各州县人口常年被昆明虹吸，年轻得力的青年才俊最终都会被中心城市拉来改革；随全力打造强省会的长远方针逐步落地，未来中心城市对州县的虹吸效应，将会更加严重。

人流就是钱流，有年轻人的地方才会有活力和创造力，经济和消费也才能朝气蓬勃；等完成虹吸后，强者恒强，弱者更弱；很多郊县城市人口产业加速萎缩，逐步走向鹤岗化将彻底无法逆转。

卖掉州县多余的房子，布局省会中心城市的优质房产，已大势所趋谁都无法阻挡；这一点，不光云南如此，所有城市的远近郊和州县都一样。

切记，投资房产一定要紧跟年轻人的步伐走，新一代年轻生产力喜欢的房子，才是真正的好房子。

⑧

在2020年房价回暖楼市小行情时，我全网第一个警醒大家，未来随城镇化和持房率逐步推进，房价将会理性回归居住属性和居住品质；未来想在楼市里赚钱，就赶紧梳理优化升级名下房产。

时至今日，大家各自回头看看自己所在的城市，在这三年熊市期间里，哪些房产是能打抗跌甚至返涨的！

何为居住属性？

答：到市中心或片区中心通勤不超过30分钟，步行5分钟到地铁站；对面就是商超和菜市场，后面隔条马路就是学校；户型产品设计，更符合现代年轻人和家庭的需求，无硬伤等。

何为居住品质？

答：坐拥城市或板块不可复制的稀缺资源，比如江河湖海，比如核心地段一楼带花园或顶楼带露台，且高品质的洋房或大平层；邻居整体素养高，不是985就是211的高知或社会行业精英；200平的大房子，一眼看出去只有自已一个人，大到生活都无法自理；小区物业服务好，你还没到小区们入口，保安就热情叫你小公主并帮你搬东西。这些，都是。

首套刚需也好，置换改善或投资也罢，仍是那句说了快一百遍的老话：未来仍想吃到房产红利，想能保值增值，以上两条至少要占一条。

不然，入住后你会发现失去金融价值的房子，事实上你住着也不舒服；这一点，今后买房时一定要刻在脑子里！

⑨

很多房产小白和半瓶子认为，很多远近郊和二手房这两年降价幅度大，想着贪图便宜低价捡漏，等楼市回暖时就会涨回原价，立马躺赚几十万百万。

事实上，这种想法很危险，简直就是异想天开；这几类房子就是因为市场好时接盘侠本就寥寥无几，加之后期更供大于求，才导致熊市时原房主或开发商割肉解套，想找下一个倒霉蛋来接棒。

无论是远郊还是近郊，无论是主城还是城市新区，无论是新房还是二手房、也无论是次新还是老破旧；在2021年至2023年此轮熊市中，降价幅度太大的不要买，小区整体房源挂牌量大的二手房不要买，开发商腰斩价促销的不要买。

如若，你恰巧不幸贷款买了这类房产，那未来很多年都会深套其中，即便想更低价格卖出，但仍难找到活雷锋。

⑩

熊市这三年以来，大家对炒房客口诛笔伐，对抬房客直指爹娘，内心却又祈祷自己能手握优质豪宅几十套。嘴上都在说不要，身体却无比诚实；一边让刚需小白们玩世不恭，一边却躲着偷偷用功。

房价上涨收入提高时，举杯高歌祈祷房价能瞬间翻倍，好从中获利突破阶层；房价下跌时，痛骂开发商憎恨炒房客，不打砸售楼部难消心头之恨；房价一上涨，跑得比谁都快；房价一下跌，立马杞人忧天，哭爹喊娘割肉抛售。

很多人盲目跟风人云亦云，主要是因为自己毫无主观意识，对超出认知范围外的理性与客观视若无睹，导致原有正确的预期和信仰全部崩塌，最后沦为时代或趋势的炮灰。

其实，人性最大最大的弱点不是趋利避害，也不是羊群效应，更不是追涨杀跌的理念，而是无法接纳或克服自身的认知缺陷和欲望；从而也才导致人生反复入坑，随时碰得鼻青脸肿。

此文完！