今年11月，虹口区将有一个重磅项目面世，它就是由绿城打造的全新盘绿城沁香园！
8月7日绿城拿下江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块，成交楼板价48447元/平；而在该项目南侧不远处的另一个竞品中建虹悦里，该盘去年12月拍地，成交楼板价55372元/平。
也就是说，相差接近一年，绿城沁香园的楼板价竟然比竞品便宜了6925元/平。
当然楼板价便宜并不代表日后房价更便宜，但这对于开发商来说，会有巨大利润空间，那么在小区品质打造上就有大概率造出更好的品质房子，无论装标还是社区公区部分，起码可能性很大。
Part01
绿城沁香园位于虹口江湾镇，区位相对不错，虽然地处中外环间，但是距离中环线仅约1km出头，南侧中环高架，东侧逸仙路高架，也可以直上内环。
项目直线距离3号线江湾镇站仅约400多米，地铁出行十分方便。
同时江湾镇站还有一个在建的20号线，这就相当于项目未来将会是个双轨交地铁盘，届时通过20号线可直达新静安大宁以及普陀上海西站等方向。
Part02
虹口江湾镇板块是宝山、静安、虹口、杨浦四区交界处，板块自身配套相对一般，但“左邻右舍”都比较热闹：
西面市北高新+协信
北面高境+宝山万达
东面杨浦五角场
南面虹口曲阳+四川北路商圈
去往这些商圈基本都在3公里范围内，可共享热闹商圈。
相当于用更少的价格，享受同级别的配套，性价比十分凸显！
周边教育资源也比较丰富教，距离1公里范围内：虹口实验幼儿园分园、虹口阶梯幼儿园、车站西路幼儿园等；
虹口区外国语第一小学、虹口复兴实验小学、民办尚外外国语小学、红旗小学等，
中学有：上海市复兴实验中学、上海市虹口实验学校、上海同济大学实验学校（初中）、上海市江湾初级中学等。
项目周边有2座三甲医院，上海中医药大学附属岳阳医院（三甲）、上海市肺科医院（三甲）等、同济大学附属上海市第四人民医院（二甲）等医疗资源，让生活更无忧。
根据虹口2035规划，将构筑“一核三片两轴一环”发展格局，提升城区能级和核心竞争力，实现“人文虹口，魅力之城”的总目标。（信息来源：虹口区规划和自然资源局）
项目距中环直线距离仅约1公里出头，优享区域发展优势与内中环利好辐射，以高品质住区匹配城市发展潮向。
虹口坚持“科技承载、硅巷模式、片区开发”理念，旨在打造上海科创中心建设的重要承载地，临近北中环科创集聚区要地。
绿城沁香园地块容积率2.25-2.5，溢价率6.48%，楼板价48447元/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。
根据项目规划设计方案：
HK0017-18地块计容面积约5643㎡，容积率2.25，拟建1栋6-12F多层、小高层住宅，规划住宅约60套；
HK0017-21地块计容面积约10192㎡，容积率2.5，拟建2栋6-16F多层、高层住宅，规划住宅约71套；
HK0018-31地块计容面积约8937㎡，容积率2.5，拟建1栋4-17F多层、高层住宅，规划住宅约107套。
项目户型面积涵盖65-145㎡，主力产品为85-110-145㎡户型。预计售价9万/㎡以下。
参考户型图如下：
（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
总结：
可以说，绿城沁香园是市区少有的低总价上车盘，且该盘价格大概率会低于周边竞品售价，还存在一定的倒挂空间，这样的新房本就具备相当大的卖点；同时附近还有未来的双轨交换乘站点，该盘还是绿城开发，本就做品质出身，相信绿城会给江湾镇的新房市场注入更强活力。
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