五星级酒店“大洗牌”

财富 2024-08-28 14:05 北京

重庆悦榕庄被法拍：豪华酒店频繁更换业主，有煤老板入局接盘。

文｜岳家琛 编辑｜王伟凯‍‍

来源｜棱镜（ID:lengjing_qqfinance）‍

头图来源｜视觉中国

这是一座曾经备受网红喜欢的豪华酒店，也是国际知名连锁酒店品牌“悦榕庄”在中国的第一家温泉度假酒店，时至今日，还能在抖音、小红书上刷到小姐姐们在这里打卡的帖子。

不过，与网络上的热闹不同，这座酒店正遭遇着被拍卖的命运。

近日，重庆柏椿实业公司位于北碚区澄江镇温泉路的资产包被挂在了阿里资产拍卖网上，开拍时间为9月2日，起拍价为7亿元人民币。这个资产包的核心资产便是重庆北碚悦榕庄。

“这次拍卖实际上跟悦榕庄没有太大关系。”酒店的一位工作人员向《棱镜》作者解释，被拍卖的是酒店的不动产，酒店的经营权则属于悦榕庄，悦榕庄则是来自于总部在新加坡的悦榕酒店集团。即便不动产易主，酒店还会继续运营。

过去一两年，五星级酒店被“甩卖”的新闻屡见不鲜，从北京威斯汀酒店，到上海宝格丽酒店，再到三亚海棠湾天房洲际度假酒店……

不过，正如重庆北碚悦榕庄，被甩卖的往往是这些酒店的不动产，与酒店品牌关系不大。一位国际酒店集团的公关部人士向作者感叹，他们经常“躺枪”。

酒店不动产的频繁易主，与房地产行业的震动有着直接关系。地产商曾是五星级酒店最大的业主，但如今，整个地产行业处于下滑期，并不赚钱的酒店就被业主们最先摆上了货架，五星级酒店，也被推到了一个“十字路口”。

“重庆酒店一哥”的下坡路

“酒店搭台、住宅唱戏”曾是重庆北碚悦榕庄酒店投资方的“如意算盘”。

去往这座酒店的路上，沿途可以看到不少带有“悦”字的地产项目，诸如“悦榕庄”“悦榕私邸”“悦椿森林宅院”……这不禁令人疑惑，到底哪个才是真正的“李逵”？悦榕庄酒店一位工作人员向作者介绍，只有酒店是由悦榕集团经营。

这座酒店的建设方则是由重庆申基实业集团全资控股的重庆柏椿实业公司，建成后委托给悦榕庄管理。其他的“悦”字系项目，均是该业主方打造的住宅区，与悦榕庄无关。

目前，这些地产项目过得并不如意。

从酒店向外望去，四周尽是烂尾楼和无人居住的别墅。其中一处名为“悦榕私邸”的度假别墅区大门紧闭，门口杂草丛生，通往内部的道路被落叶覆盖……据悦榕庄一位工作人员介绍，8年前别墅项目开盘时，这些别墅的售价高达数千万元，但项目完工后很少有人居住。

开发商起这样擦边的名字，无疑是寄希望于借“悦榕庄”的名气卖房。“国际酒店+特色地产”，这是开发商们屡试不爽的玩法。

这座悦榕庄酒店被法拍的命运，也和别墅销售不畅息息相关。

8年前，重庆北碚区的房价只有6千元/平方米，而悦榕私邸的单价已经高达4万元/平方米，一套别墅总价近三千万。开发商希望借助别墅销售实现项目回款，然而，高昂的价格定位使得项目未受市场青睐，这让申基集团开始走上了下坡路。

作者在酒店内的一幅旧版地图看到，接待大厅旁的建筑被标记为售楼处，但目前已无售楼人员。据上述悦榕庄工作人员回忆，过去几年，悦榕私邸别墅的售楼部搬了又搬，现在已经人去楼空。

最终，重庆北碚悦榕庄的开发主体重庆柏椿实业公司因上千万元的工程欠款被申请破产重整，并于去年8月被裁定破产清算。截至2022年底，该公司总资产17.43亿元，总负债19.72亿元，净资产为-2.29亿元。

事实上，申基实业不仅拥有北碚悦榕庄，还一度被称为“重庆酒店一哥”，曾先后拥有过重庆解放碑威斯汀、重庆申基索菲特、重庆梁平戴斯酒店等一系列当地地标性五星级酒店。

2022年初，重庆第五中院受理了对申基实业集团的破产清算申请，当年9月宣告其破产，确认总债权107.6亿元，核定资产价值15.6亿元。

当年，重庆申基索菲特酒店（后更名为雅诗特酒店）被摆上法拍货架。去年6月20日，重庆解放碑威斯汀酒店被法院标价10.38亿元起拍，然而，这家被奉为“山城旗舰”的五星酒店在第一次拍卖中，因为无人参加竞拍而流标。

醉翁之意不在“酒店”

处于“拍卖”风波中的重庆北碚悦榕庄，现在的经营状况并不好，作者在酒店内看到，客人寥寥无几，而为了节约成本，酒店还关闭了自助早餐厅，改为客房送餐。

“不同于市区五星级酒店，度假酒店有明显的淡旺季之分。在淡季，酒店经营难以做到自负盈亏，需要依靠业主补贴。”重庆北碚悦榕庄一位工作人员对《棱镜》作者解释说。

一位曾在华南某地操盘过五星级酒店开发建设的行业人士向作者表示，在房地产行业里，有一个共识，那就是由于运营成本高企，投资五星级酒店并不赚钱。某头部地产公司的一位内部人士也表示，在他们公司，五星级酒店被认为是回报周期最长的一种“低效资产”。

那么，明知不赚钱，地产企业长期以来为何仍对五星级度假酒店趋之若鹜？

一位从事酒店开发的地产人士对作者透露，地产公司开发五星级度假酒店通常是“醉翁之意不在酒”，他们并不指望这些酒店带来可观的经营性收益，而是将酒店看作获客的流量来源，从而带动周边住宅的销售。

开发商通常会在酒店周围批量拿地，建设诸如“海景房”“温泉房”等住宅项目。

“一些项目拿地时就要求建设配套的五星级酒店，这也是过去十多年五星级酒店疯涨的原因之一。”该人士说。

上述曾操盘过五星级酒店的人士解释称，开发商与地方政府洽谈合作时，当地通常要求建设“商业+五星级酒店+住宅”的综合体，并引入国际酒店集团的奢华五星级品牌。地方政府的“醉翁之意”在于商业和酒店，而开发商的“醉翁之意”在于拿下住宅用地。

“房地产开发商建五星级酒店，不是盼着酒店赚钱，而是为了拿到更多住宅地块，从住宅销售中赚钱。酒店亏一点钱没太大问题。”他表示。他曾在项目上做过测算，酒店的20年投资回报率甚至为负数。

在他看来，“算大账”，是地产商投资酒店的核心逻辑。然而，随着楼市的低迷，住宅成交量急转直下，地产销售无法再“反哺”酒店，曾经的“算大账”的逻辑也难以为继。

“如果你选择卖一项资产，核心原因还是他不能让你赚钱。”一位长期关注地产行业的基金经理对作者如是说，“在很多地产公司看来，酒店就是一项‘负资产’”。

有“煤老板”成为五星级酒店新主人

在房地产行业的下行期，五星级酒店的业主也开始洗牌。曾经的主力军民营房企相继退出，央国企和一些神秘的个人买家成为接盘方。

近年来，除了重庆北碚悦榕庄外，被公开拍卖的五星级酒店和度假酒店屡见不鲜。

2023年末，天房集团旗下的三亚天房洲际度假酒店、天津丽思卡尔顿酒店等三家酒店资产包被成功拍卖，总成交价20亿元，相比45.3亿元的原净资产估值价格可谓腰斩。

近日，北京索菲特大酒店也被摆上“货架”。酒店交易网显示，位于北京长安街的北京索菲特大酒店作价28亿元出售。该酒店最早是中粮集团旗下资产，于2014年9月开业，此前为北京长安街W酒店。不过，开业以来，这家酒店一直处于亏损状态。

随后，该酒店业被天府基金接盘。2019年1月，万豪国际集团和天府基金旗下北京天府融德酒店（北京）有限公司有关北京长安街W酒店的经营服务协议正式终止，酒店更名为北京索菲特大酒店。

“万豪集团旗下W酒店的管理服务费用非常高昂，相比之下，雅高集团的索菲特酒店管理费用较低。”一位北京的酒店行业人士介绍称。如今，北京索菲特大酒店再度面临转手，而天府融德酒店（北京）有限公司的股权已遭到冻结。

在北京，业主方易手的还有位于东三环的威斯汀酒店。2023年10月之前，该酒店前面还会被冠上“金茂”二字，以显示其作为中国金茂旗下的一处重要资产。转手后，“金茂”二字被悄然抹去。

在上海，同样有不少高星酒店被挂牌出售，例如华侨城（亚洲）出售上海宝格丽酒店、新华联集团出售上海新华联索菲特大酒店……

2023年12月，华侨城（亚洲）发布公告称，已将上海苏河湾项目部分资产以24.3亿元的成交价出售，该资产即为上海宝格丽酒店。这家耗时六年打造，于2018年开业的超豪华五星级酒店，是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店。在旅行网站上，这家酒店基础房型常年房价六七千元，几乎是上海最贵酒店之一。

根据第三方机构迈点研究院统计，2023年，亿元以上拍卖价格的酒店数量超过130起。那么，这些五星级酒店的接盘人是谁？

其中，天津丽思卡尔顿酒店等三家天房集团旗下资产被一位神秘买家打包买下，上海宝格丽酒店的新业主则是江苏省最大的水泥生产企业金峰水泥集团。拿下宝格丽之前，金峰水泥曾以16.43亿元的价格收购了上海虹口三至喜来登酒店。

“水泥大王”扫货上海滩，一度成为热议话题。

此外，接盘北京金茂威斯汀酒店的渤海润泽，交易前两个月刚刚成立，注册资本仅有5000万元，背后的股东为石翠和苏福蛇两名自然人。《经济观察报》报道称，上述两名自然人背后是一家名为中汇集团的公司，在陕西榆林从事煤炭开采、洗煤、煤化工等业务。

此外，上海黄浦绿地万豪酒店以14.88亿元出售给北京银行，计划改造成办公楼；上海陆家嘴凯宾斯基酒店49%股权则被私人买家购入。

酒店被拍卖但洲际、喜来登们还在扩张

酒店频繁“甩卖”，但各大国际酒店品牌在华收入却在增长。以洲际酒店集团为例，2023年，洲际酒店集团大中华区收入7400万美元，同比增速超过105%，占全球总收入约7%。

在酒店行业，业主方与品牌方通常是分开的，业主方以地产开发商为主，富力、融创、保利是国内主要五星级酒店的业主，承担主要亏损；而品牌方则包括万豪、希尔顿、洲际、凯悦、雅高等国际酒店集团旗下的酒店品牌，他们不拥有酒店产权，以收取品牌授权、管理服务等费用为主要收入来源。

虽然业主们的日子并不好过，但国际酒店集团在华酒店数量仍持续扩张中。

根据洲际酒店集团大中华区公关部门向《棱镜》作者提供的数据，今年上半年，该集团大中华区新开业酒店数量同比增长49%，签约量增长38%。截至目前，该集团在华拥有开业及在建酒店近1300家。

希尔顿集团则表示，今年希尔顿集团将连续第五年在中国市场达成每年新开超过100家酒店的发展速度。目前，希尔顿集团在华已开业第700家酒店。

业主资源是各家国际酒店集团的竞争关键。洲际酒店集团一位人士对《棱镜》作者说，不同于过去民营房企作为业主方，在民营房企暴雷的背景下，现在合作的很多业主都是央国企，甚至个人业主。

然而，业主方频繁的负面新闻，也给酒店品牌带来困扰。

一家国际酒店集团的大中华区内部人士向作者抱怨道，近年来，“喜来登酒店被出售”“悦榕庄酒店被拍卖”等新闻经常出现于报端，这实际上是酒店业主方的资产处置动作，与喜来登、悦榕庄等酒店品牌无关，但酒店品牌方屡屡“躺枪”。

“很多客人都以为悦榕庄出现了什么问题，实际上，无论背后的业主方怎么变化，都不会影响酒店的正常经营。”重庆北碚悦榕庄一位管理层对作者说。该管理层人士进一步解释道，业主方引入悦榕庄品牌时，曾签订了20年的委托合同，目前时间刚过半。

此外，国际酒店们也意识到，仅仅依靠五星级酒店和度假酒店难以维持正向增长。以洲际酒店为例，近年来陆续开放了在华“智选假日”“假日”等经济型品牌的特许经营，用更加低成本的方式吸引中小型业主。

据洲际酒店集团一位人士向作者透露，目前大约七成的新拓展酒店都是“智选假日”等经济型品牌。

悦榕庄、洲际等国际酒店品牌也面临国内本土酒店品牌的竞争。此前，一些民营房企开始逐渐放弃与国际酒店品牌的合作，将五星级酒店改为公寓等回报率更高的业态，或者建立自己的独立酒店品牌，开启轻资产转型。

“民营房企可能认为，与其委托给国际酒店集团，支付高额管理费，不如自己做酒店品牌。”上述洲际酒店集团人士称。

以融创为例，早年间开业的融创文旅城配套酒店多委托给皇冠假日等国际品牌管理。而近年来，新开业酒店更多使用自创品牌，如“宋品”“堇山”等。其中“宋品”是融创与华住集团成立的合资公司打造的品牌。此外，万达酒店也开始轻资产扩张，包括旗下“万达瑞华”“万达文华”等品牌。

不过，国内酒店的品牌建设仍然“前路漫漫”。

在英国品牌评估机构“品牌金融”发布的“全球酒店品牌价值50强”榜单中，排名前50的只有四个中国品牌，排名前十的也仅有总部位于中国香港的香格里拉一个。

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。END 。

值班编辑：王怡洁审校：姜辰雨制作：董斌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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