而人流的持续聚集，往往需要商业中心的持续繁荣。
不夸张的说，
上海有些板块的崛起，其实就是商业运营成功的功劳。
比如，闵行七宝的繁荣，离不开万科和宝龙广场。
反之，商业的没落，则很容易带来板块的颓败。
比如，虹口的衰败，就和四川北路商业没落关系紧密。
上海这几年，不少的传统商场都在走下坡路了。
从种种迹象来看，
上海的商业格局和形态，正在重塑。
老商场
2024年上海大量的商场进入更新周期。
首先是南京西路的梅龙镇商场关停消息，冲上了热搜。
商场里的伊势丹百货，曾经是不少上海人心中的白月光。
关停公告一出，引发了一波回忆杀。
随着这一家运营26年老牌商场的落幕，
上海百货商场最后的荣光也在缓缓褪去。
其实，这些年，上海很多知名老商场，都在接连关停并转。
比如，徐家汇的太平洋百货、东方商厦，去年就已经在歇业改造了。
上海六百今年也在去年完全拆除。
再比如，有些老商场是直接改做其他用途。
早在2019年，中山公园的巴黎春天店关闭，直接改建成人工智能产业基地了。
图源：网络
（规划的办公大堂）
老牌商业街四川北路附近的天兴百货，也在拆迁改造中。
未来这里将改建成“虹口现代运动城”，主打体育运动。
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时代落幕
你会发现那些落寞的商场，基本都是百货公司形态的。
上海置地广场、百盛购物中心、太平洋百货、上海六百、东方商厦、汇金百货、上海妇女用品商店、汇联商厦等等，都是如此。
百货商场时代，真的已经一去不复返。
为什么这个商业形态衰落的如此之快呢？
这里面有两个关键原因。
第一个，电商冲击太猛了。
你看，现在谁还去商场买东西？
大部分人的购物需求，在手机上动动手指就能解决了。
顶多能看到一些爷叔阿姨，偶尔逛逛。
如今，像大润发这样的大商超，都快在上海绝迹了。
更不用说，那些好地段的百货中心了。
如今，中国的网上消费已经占整体零售额的三分之一。
传统百货商场的市场份额，所剩无几了。
第二个，品牌更新慢，跟不上年轻人的步伐。
年轻人喜欢的潮牌、小众设计、快时尚，很少出现在传统的百货商场里。
很多商场都还是老一套的品牌组合，变化慢，很难吸引追求个性的年轻人。
有网友就曾指出过，上海伊势丹百货的倒闭是必然。
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中心城区在没落
和百货商场一样衰落的，
还有中心城区的一些商业中心也在衰落。
拿南京西路板块来举例，
恒隆集团去年上半年净利润直接腰斩；
太古地产同样不给力，上海太古汇三季度的零售额下降20.7%；
怎么回事？
中心城区的商业中心，也快经营不下去了。
其实，这个趋势的背后，
隐藏着商业中心发展逻辑的变化。
第一个大变化是，
这些年，上海远郊的商业中心数量，在快速增加。
根据2023年上海购物中心协会的统计数据，
上海远郊的购物中心数量和中心城区的购物中心数量的差距只有22家。
也就是说，
这些年，上海郊区的商业中心已经遍地开花，中心城区的人流正在涌向郊区。
第二个大变化是，中外环区域经营业绩，表现亮眼。
2023年的商业体销售额排行中，抗打的商业中心几乎都在中外环上。
图源：网络
这两大变化的背后，和不同的发展思路有很大关系。
中外环的商业，这些年，更加注重梯队配置，不再一味追求高大上。
拿普陀区来举例子。
大的有环宇城、环球港，小的有大悦城、百联，中信泰富 。
这些商场，老少皆宜，
比起徐汇、黄浦那些老牌商圈，只追求高大上，吸引力要强得多。
线下消费，更多地是想要接地气，感受烟火气。
未来如何?
其实，从商业中心的热度变迁，
我们很容易看到，
人流才是商业体繁荣的关键。
为什么中心城区的老牌商场不行了？
因为地价、房价都贵了，周边的居民区都变成了写字楼。
楼盘的定位和消费群体都变了。
等到很多老商场反应过来的时候，人群布局已经去到了郊区。
截止到2023年底，上海的购物中心数量已经达到了381家。
上海的商业中心，已经进入存量博弈的时代。
但市场的大洗牌，却没有停止。
根据官方计划，2025年上海又有50多家商业要开业，面积380万平方米，创五年来新高。
其中，旧改项目有11家，集中在城区，
新建购物中心有28个，多集中在五大新城。
这样看，未来的商业中心的竞争只会越来越激烈。
在根据，上海2035商业空间规划来看，
未来的上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，
其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。
目前，上海市共有19个市级商圈，远期规划还有10个市级商圈。
地区级商业中心，密度不小。
◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）地区级商业中心规划布局图
未来商业格局的多点开花，一定会带来商业体的大洗牌。
想要脱颖而出也愈发困难。
这两年新开业里面比较成功的商业我认为是真如的中海环宇城、长宁的宜家荟。
每次去都感觉人气十足。
图源网络
业态的设计上越来越接地气。
明显感觉餐饮的比重在提高，客单价在下降。
可能商业的发展也在适应消费降级的趋势。
刚需买房，就别想着上涨了。
最稳的投资方式，是在市场回调后，
买进强者恒强的“绩优股”。
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