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杨浦的经济亮点不多，旅游景点也不多。
而且相比几十年前的高光时刻，大杨浦的确是落后了。
都说杨浦的未来看东外滩。
东外滩到底还行不行？杨浦还没有希望？
今天我们就聊聊东外滩。
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第一层，最实际根本的，东外滩是上海内环内的滨江带；只要上海这艘巨轮继续向前，内环内滨江带这种镶金地段肯定不会差。在上海，江景这种融合了自然与人文的景观资源有多稀缺不言而喻。陆家嘴，北外滩，徐汇滨江，前滩，无一不是上海的房价高地。
这个角度看， 东外滩的上限可以期待，下限也有保障。
杨浦一南一北，两个发展重心，北部重心新江湾五角场已经足够成熟，增量不大；
未来必将全力押宝东外滩，东外滩了自然也会得到全区的资源倾斜。实地走走，东外滩（内环内）虽然仍有些许存量的老建筑，但整个城市界面、道路都很清爽，能看出是花了心思的。而在未来，东外滩的城市界面将持续改善。
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东外滩其实早在2005年就规划了，然而因为拆迁不顺，直到现在也没有完全成型。第二个挫折，是标杆八埭头滨江园烂尾，给整个东外滩的发展都蒙上阴影。东方渔人码头也一直冷冷清清，因为缺少商户入驻，有一栋楼二层以上直接不开。![]()
而作为东外滩的标杆建筑，东方渔人码头，办公租金只要六块一天每平米。这个租金水平，确实不符合caz的调性。
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2020年11月，美团65亿东外滩拿地，作为美团上海科技中心。 两个月后，哔哩哔哩 81.18亿在美团隔壁拿地，作为哔哩哔哩新世代产业园。 2021年9月，字节跳动也来东外滩了，作为抖音集团上海滨江中心。虽说互联网产业的巅峰已过，如今更多的是裁员降薪的新闻，未来增量有多大也不好说。但瘦死的骆驼比马大，有总比没有强，而且字节跳动目前也在重仓风口上的AI。其实除了杨浦本土改善力量之外，东外滩也承接了很多来自浦东尤其是陆家嘴的金融业购买力，开车过江就到。东外滩有4号线、12号线、18号线三条地铁，轨交发达。大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道、杨浦大桥无缝对接浦东。而且隔壁的北外滩缺少住宅，东外滩这里也承接不少外溢。近几年东外滩新房项目大量上市，未来这里会成为一个全新的高端居住社区。不过也因为这个原因，东外滩的次新房不算太贵。
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东外滩是内环内，按理说位置比中环的徐滨前滩位置更好，但声势却完全比不过徐滨前滩。没办法，对方背景太强，一个徐汇，一个浦东，完全比不过。
目前的情况是，上海这么多地方，从内环内，到外环外都规划了大量的CBD。但如果内环内的滨江段东外滩如果起不来，那一些中外环，外环外的地段，画的大饼还能信吗？对比徐汇滨江，东外滩是一个成熟度5分，价格5分的板块；
东外滩，给了中产一个低门槛上车内环内滨江的机会。
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平凉街道，大桥街道，定海街道直接受益；北面的鞍山，爱国能沾光，收益，成为周边居民购物休闲的好去处。
从产业的角度，杨浦这么多顶级大学，创新孵化，做大后可以直接去东外滩，而不至于为他人做了嫁衣。
生活休闲的角度，东外滩从曾经的工业锈带变时尚滨江，直接拉升杨浦上限。
东外滩的房子:
目前东外滩最好的次新房，自然是翡丽甲第，纯大户型豪宅，一梯一户，干挂石材，泳池会所。翡丽甲第是东外滩次新房的独一档，但目前价格不便宜。
大家可以关注一下二梯队的几个次新房，比如阳光城滨江悦，阳光城檀悦，翡丽云邸等等，都是一梯一户，干挂石材的品质次新。![]()
而且这批次新房相比当下的新房得房率高，算上交房时间和得房率的差异。除了翡丽甲第这样的标杆，东外滩的次新和和新房拉不开太大差距。新房从价格上并没有冲击到二手房，对二手价格影响有限。东外滩作为内环滨江，楼盘的层数不高，20层出头是极限，容积率都在2.5以下。
随着上海城市开发不断成熟，小区低密度优势，会逐渐显现出来。尤其是对同为北外滩辐射住宅区的瑞虹，居住舒适感形成降维打击。低容积率、高得房率、优秀梯户比的东外滩全石材社区，在1500-2000万区间段，值得考虑。展望未来，东外滩会成为一个人口素质高，房子品质高，消费能力高的滨江板块，有朝一日也会站在上海地段鄙视链的一梯队。
东外滩，内环内的地段有了，稀缺的滨江有了，发达的交通有了，教育和医疗配套也有了。产业也在大力导入，新房不断在卖，高知高收入的客群也有了，历史人文遗迹也有了。等东外滩的新房陆续卖出交付后，人口导入完成，这一片的商业和公共配套会全面激活。有人说东外滩是最弱caz，但最弱CAZ也是CAZ。![]()
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