工行率先明确，将在10月25日批量下调符合相应条件的存量房贷利率。
10月10日，工商银行表示，2024年10月25日，符合相应条件的存量住房贷款利率将统一批量调整为不低于贷款市场报价利率(LPR)减30个基点。
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同日，工商银行、交通银行、招商银行、浦发银行、浙商银行、兴业银行等多家银行还发布了存量房利率调整常见问答，回应表示将于10月31日前完成存量房贷利率的调整。
重点如下：
1、10月25日实施利率批量调整；
2、统一调整至LPR-30BP；
3、符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整；
4、本次调整不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。
问题一：谁能参与调整？
1、凡是符合《中国人民银行公告〔2024〕第11号》和《倡议》要求的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款均予以调整。2023年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
2、如果房贷利率加减点高于“减30BP”，且高于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率政策下限（如有），则在本次存量房贷利率批量调整范围之内。
3、根据《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》要求，全国层面已取消首二套商业性个人住房贷款利率政策下限。目前除个别城市（北京、上海、深圳）外，绝大多数城市已不存在利率政策下限。
4、如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
5、公积金贷款不在调整范围之内。
6、此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
问题二：采取固定/基准利率定价，能否参与调整？
工行在最新的问答中指出，对于当前为固定/基准利率定价的贷款，客户需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
举例说明，如当前客户首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%,转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。
问题三：房贷利率能降到什么水平？
情形一：当前房贷利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP；
情形二：北京、上海、深圳的首套房贷款，且利率高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP；
情形三：北京、上海、深圳的二套房贷款，且利率高于当地房贷利率政策下限的，统一调整为当地房贷利率政策下限——
1）北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；
2）上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；
3）深圳二套房利率下限为LPR-5BP。
问题四：利率调整后，每月房贷能省多少钱？
工行在最新问答中提及两个案例：
例1
小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
例2
小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
目前四大行中，工行、农行、中行均已明确表示，客户（原则上）无需提交相关申请材料，银行将于10月31日前统一批量进行调整；建行未明确表示是否需要申请材料，但也表示将在2024年10月31日前完成批量调整。
应当注意的是，银行层面的统一批量调整仅涉及利率加减点，最终调整后的利率如何还取决于10月21日公布的LPR最新报价。因此，广大金融消费者还应关注合同中约定的重定价日。
以下是重定价日位于不同区间的房贷加点调整后利率示例：
工行在相关热点问答中对此也有所提及。工行表示，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
来源：证券时报 无锡日报 综合网络
编辑：余铮
发布：余铮
