案例概况：
天津经济技术开发区东区原A公司地块，土地面积26.45万平方米，用地性质为工业用地。原权利人A公司于2003年12月取得土地使用权，主要生产、改装渣土运输车及混凝土搅拌车，近年来，该公司在津发展计划调整，厂房大多空置，该地块成为低效用地。为盘活该低效用地，2022年12月，滨海新区政府通过“带地上物收储”的方式收储该地块，并签订收储协议。2023年4月，天津市政府与一家头部汽车企业签署战略合作协议，以此为契机，滨海新区政府与其旗下B公司积极对接，确定了滨海新区区属国有企业C公司通过摘地、改造、出租的模式盘活原有低效用地的路径。同年6月，C公司通过公开出让的方式取得土地使用权，并依B公司需求对既有厂房实施定制化改造，12月完成工厂改造工程，B公司租赁厂房并投入生产，12月15日，B公司第一辆整车下线。
盘活过程的问题与困难：
该项目盘活过程中主要面临四个问题：
第一，原权利人缺乏继续开发意愿。A公司生产线缩减，厂房空置两年左右，形成低效用地，对企业来说既无法继续产生价值，又占压了资金，且企业缺少自我实施再开发的意愿，无力自主盘活。第二，新引入企业经营模式较为特殊。新引入的B公司在津初期采取轻资产运营的发展模式，希望通过租赁方式取得现有符合要求的厂房用于生产经营。第三，厂房定制化改造资金压力大。因B公司主营业务为新能源汽车生产，需对现有厂房实施改造，且改造内容包括联合厂房、活动中心、室外道路、试车跑道等众多建（构）筑物，改造所需资金压力较大。第四，落地达产时间紧任务重。B公司要求年底实现投产，但整体需要履行的相关程序多，且涉及改造工程量大，时间紧迫。
应对措施：
为进一步盘活低效用地，助力企业轻装前行，我市灵活运用“工业用地弹性年期出让”“优化地价评估”等支持政策，为解决企业在投资开发以及盘活存量过程中面临的资金压力大等共性问题，提供了可行方案。具体到该项目：
针对原权利人无开发意愿问题：区政府与A公司通过反复协商，最终确定了由政府实施带地上物收储的方式收回该土地，为原产权人退出提供合理可行的路径，也为后续实施盘活创造了条件。
针对新引入企业轻资产运营模式问题：通过沟通和充分研判，滨海新区政府与B公司双方确定了由C公司摘地按需求进行改造后，再以出租方式交付B公司使用的方案，既满足了企业生产经营的实际需要，又盘活了低效土地。
针对地上物个性化改造资金压力大的问题：考虑到拿地企业需要资金实施后续改造工程，根据“工业用地弹性年期出让”和“优化地价评估”支持政策，按照20年期限进行公开出让，一次性节省了近2.7亿元前期投入资金，为后续实施地上物改造创造了条件。
针对整体工程时间紧、任务重的问题：为缩短开发建设周期，确保项目按时投产，在履行收储程序过程中，规划资源部门提前研究再出让规划条件、预估土地出让金，在实施收储的同时，一并上报出让方案、签署投资合作协议、研究厂房改造方案，做到“收储供地”与“项目落地”同步推进，最大限度压缩供地、建设时间，保障该项目于2023年12月竣工并正式投产。
案例评价：
该项目是运用规划资源领域支持政策，政府通过全链条定制化服务保障，以导入产业盘活存量资产的典型案例。该项目的开发建设，从最初的招商对接，到供地、规划设计、招投标，再到成品产出，全程仅用时7个月。比以往办理程序大大缩短审批、建设周期，有效节约了企业运营成本。政府在了解到原权利人无继续开发意愿时，通过带地上物收储方式，帮助A公司释放了占压资金，促成了拿地企业与新引入投资企业B公司的合作，成功实现了供给方和需求方的双向奔赴。B公司汽车项目正式投产后预计年产值5亿元，到2026年预计年产商用车1万辆、营收实现30亿元。这一案例，不仅为企业在津投资发展提供了支撑保障，也让“沉睡”的存量资产“腾笼换鸟”，实现了政企双赢。
下图为规划资源领域盘活存量资产政策汇编二维码，扫描即可查看并下载政策汇编全部文件。
