文丨东杭州城市研究院 诗怡
限价放开后，杭州的土地市场热闹起来了。
10月21日，杭州又挂牌了3宗宅地，分别位于奥体、石桥和下沙，计划将于11月20日出让。
下沙的这一宗宅地，地块编号为杭政储出[2024]125号地块，东至1号大街，南至开发区下沙南苑路，西至1号渠工程，北至天城东路。
仔细从地图上一找，该宗地块其实就是原来的景园小区南区所在的部分地块。
去年12月，景园小区搬迁项目分房工作完成，还不到一年，景园小区南区的部分地块已经挂牌，即将出让。
这宗地块原本并不在读地手册中的，突然的挂牌，也是出乎意料。既然已经挂牌，一起来了解下地块的详细情况。
杭政储出[2024]125号地块，总出让面积约13811㎡，出让地上建筑面积约17954.3㎡，起拍楼面价15100元/㎡。
值得关注的是，这一宗地块的容积率只有1.3，又是一宗低密地块。
对改善族来说，低密在下沙是稀缺产品，在景园这样的位置新增一处低密地块，改善家庭又有了新的选择。
景园地块所处的位置比较优越，这里是进入下沙的门户，原本的老小区，对下沙的城市界面是有一定影响的。
去年，景园小区启动了搬迁工作。很多人会问，景园小区搬迁之后，能做什么，坊间有过不少猜测，有猜做公园的，也有猜测做商业或者做住宅的。
在去年年初发布的《下沙单元详细规划》中，景园社区的地块性质是商住，但到了年底，景园地块的性质又发生了改变，从原来的商住改成了纯住宅。
景园小区区位图
当时我就提出过，下沙楼市缺乏低密产品，景园地块狭长，区位优势明显。
地块周边配套比较完善，直距高沙路地铁站约400米，出行方便。商业配套完善，吾角天街、金沙天街、印象城，下沙几个重要的商业体均在其附近。
可谓闹中取静，很适合做一些低密类产品，以此提升板块的界面。
如今，景园的部分地块已经挂牌，从容积率来看，确实也为低密住宅，还是比较匹配地块本身的属性的。
今年以来，下沙陆陆续续已经出让了好几宗低密地块。从金沙湖到东部湾，再到现在的景园地块。
就连易沙地块，从2.5的容积率来看，常规做法就是做高层住宅，但从项目公示图来看，规划的是高层+叠墅的配置。
由此可见，低密产品或将成为未来下沙新房市场的主流。
这几年的下沙新房市场，产品经过几轮迭代，品质直线上升，但遗憾的是，低密类产品一直都是断层的。
其实，下沙的购房群体中有相当一部分是置换改善家庭，相比较高层，他们更青睐舒适度高一些的改善产品。
由于下沙低密类产品的缺失，有些家庭不得已置换去了周边的临平区。
仔细观察就会发现，这几年来，临平的新房市场上涌现了大量的低密产品，而且品质都还不错，当下沙还在卷高层时，临平很多叠墅都开始卷起来了。
尤其是被称为“城东新中心”主阵地的临平数智城，打造这样一座新城，自然需要高净值人群的流入，那么也必然要满足这部分人对舒适生活方式的要求，一批又一批的低密产品不断推出。
而下沙，从行政区划来说，本身就属于主城区，享有主城教育，从这一点来说，是比临平更具有优势的。
这几年的下沙，经过有机更新，通过产业结构的转变，打造东部湾新城，同样需要大量高净值人群的引入。
那么，楼市产品的结构也同步需要调整，增加低密产品，以满足人们更高的住房品质需求，这样才能吸引大量的人才引入。
下沙以东，与金沙湖直线距离不到10公里的钱江新城二期，近期刚刚出让了一宗宅地，仅仅楼面价就拍出了超5万元/㎡，“新地王”诞生。
这宗“地王”新房限价67500元/㎡，即便新房限价也能拍出如此高的地价，可以预料到，像钱二这样的地段，未来，“面粉”的价格可能还将刷新，在全面取消限价的背景下，今后这种地段的新房售价也可能再次上涨。
而钱二这样的地段，从目前出让的地块容积率来看，基本上都是高层为主，如果以低于钱二高层的均价，在下沙还能买到叠墅、排屋类产品，是不是觉得性价比极高？
当下沙楼市转变原来的产品结构，增加低密产品，或将吸引一大批钱二外溢，而这些购房人群，有相当一部分是有实力的改善家庭。
如此一来，对下沙来说，不仅是城市界面的提升，还将吸引高净值人群的到来，提升下沙整体的板块价值。
高品质的低密产品的陆续到来，对下沙来说是具有重要意义的。
