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5年了，新房均价，不降反升？

楼市 2024-09-13 07:20 河南

前不久，国家统计局发布了今年1-7月的全国房地产基本情况，呈现的数字相当惨烈。

开发投资同比下降10.2%，新建商品房的销售面积和销售金额分别下降18.6%和24.3%，到位资金情况和景气指数倒是环比在回暖，但比起去年同期来还是下滑严重。

难得有数字为正的项，结果却是商品房待售面积，涨幅还高达14.5%，真是个显眼包。

当然，也不是所有的指标都很难看，比如我惊讶的发现，原来当前阶段新建住宅的均价（新建住宅销售金额/新建住宅销售面积），居然还有1.03万一平，着实出乎意料。

出于好奇，我整理了下过去5年的均价，想看看高强度政策留下了什么痕迹，结果发现2020年时这均价是0.98万一平。

也就是说，新建住宅均价涨了5%。

乖乖，不仅没下跌，反而还涨啦......

1

没错，如果只从均价的角度来看，5年来的强力调控并没有让它抬不起头，相反现在正处在该时间段内第三高的价位上。

数据来源：国家统计局

毫无疑问，从全国角度来看，目前新房均价仍旧处在“万元时代”，这一点可能与很多人的感知是相悖的，具体看下各项数字，就会发现目前的均价其实很奇怪。

今年1-7月的新建住宅销售金额和面积，不要说和2021年的巅峰相比，就是和去年对照一下，那也是金额下滑25.9%，面积下滑21.1%，需求大减。如果硬要和2021年最高点比的话，销售面积直接腰斩了。

我们都知道新房价格的涨跌和市场需求、土拍成本这些是相关的，当待售面积巨大（意味着库存压力大），需求不那么高（意味着要便宜卖），土地价格也上不去（意味着成本降低）的时候，价格战似乎不可避免，降价完全是一个比较合理的选择，总比烂手里强，对吧。

而就是在这种情况下，新房均价居然依旧可以维持在1万出头，这是很不可思议的事情，这意思就是尽管行情不太友善，但开发商或地方政府并没有把价格显著降下来的想法，从全国范围来说，这房价就是被托住了。

回想一下以往各地出台的限制降价的政策，也就理解这个数字了，说到底，保持地方经济稳定的前提之一，就是能稳房价。

这边顺便对照一下70城房价走势，就看中间一列同比的数字。

图片来源：国家统计局

我粗略地把70城的同比数字相加然后平均了一下，得到了94.7这个数，再回看下上边的近5年新建住宅均价的涨幅一图中显示的今年相较去年下滑了6.02%来看，两组数据显示的结果还是比较相近的。

简单点说就是，从整体上看，新建住宅这块儿的均价，相比去年，或者说这5年间，就没怎么变过，如果和2020年比的话，甚至还涨了。

一个字——牛。

2

新房均价这样玩，那二手房呢，不会也来这一出吧？

那倒不至于，二手房并没有那么幸运，它的状态就显得更加“市场化”。

钱江晚报9月7日消息，杭州有几个板块的小区“破发”了。这个所谓的“破发”和股市上的用法一样，就是这些小区的二手房价跌破发行价了......

报道里举了4个小区当例子，第一个是日耀之城，位置在亚运村，在萧山区，2021年开的盘，今年6月交付，目前在贝壳上属于杭州的热门小区。按贝壳数据看，7月成交22套，均价5.22万一平，到了8月变成了成交9套，均价4.95万一平，有种量价齐跌的势头。

挂牌价也是一早调整，从6月的7.2万到8月6.4万，148套在售房源中有95套出现了降价，据报道降得最狠的一位均价4.8万且还有议价空间，导致数字无限接近于开盘时4.7万的均价。

第二个是合能杭玥府，位于桃源板块，也就是拱墅区那边。贝壳上叫春题杭玥府，开盘价3.4万一平，5月开始成交价就低于挂牌价，到了7月差距继续拉大，挂牌3.3万，成交则是2.6万不到，正儿八经的“破发”了。

第三个叫西溪公馆，我当时都听过，位于余杭区，知名网红盘，2020年6月央视网还特意报道过它那将近6万人摇号的壮举，创造杭州摇号人数记录。开盘价将近3.3万，但之后就一直在降，今年1月凤凰网消息表示，有的房源调整了16次价格，降了220万，均价掉到2字开头，也就是那会儿已经“破发”了。

最后一个是花样年对越天，属于艮北新城板块，在上城区。开盘价超过了4.2万一平，贝壳上显示从去年10月开始到现在，只有今年4月和8月的成交价刚好到了4万，其余时候都在3字头晃荡。

这4个盘选的挺有意思，想当年应该都算是红盘，其中有的是主城区的代表，有的是新城的代表，有的创造摇号记录，有的延期交付吓坏业主。放在一起，它们就共有一个大亮点，那就是二手房价明显撑不住了。

不过这并不是杭州独享的行情，打开百度，输入城市名+楼盘+破发，你会惊叹于组合的多样性，武汉、南京、合肥、深圳，甚至于这几年一直在楼市上发力的成都，也一样逃不过。

这进一步说明了二手房的近况，没有新房的运气，有的只是不断下探的价格，看一眼7月70城的二手房价格指数，只有上海和昆明两个城市在环比上维持在1字头，剩下的所有指标都在下滑，何其壮观。

不过值得欣慰的是，成交量方面一些城市表现不俗，比如杭州虽然在8月自己终结了连续5个月破8000套的走势，成交6688套，但同比去年的5368套还是涨势明显，再比如上海，8月单月二手房成交1.8万套，虽然环比有所下滑，但去年同期数字是1.6万套。

总的来看二手市场比新房要更加残酷（不算烂尾楼的话），分化更加明显，但也因此保有生机。

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新房价格不上不下，二手房价格如履薄冰，一脚踩空底都不知道在哪儿，这可能是很多人对目前楼市的看法。

图片来源：和讯网

而这样的看法具现化后，就体现在了1-7月悲催的住户部门贷款上。央行数据显示，1-7月人民币贷款增加了13.53万亿，而其中住户贷款只增加了1.25万亿，占比10%都没到，回看下2021-2022年那会儿，就会明白现在楼市面临的一个根本问题。

不过，尽管如此，部分地区的楼市依旧具有活力，根据其他国家的发展经历，房子始终还是具备了很高的价值，只不过不再是普涨，门槛不再傻瓜，而是分化的同时，也很集中，挑地方的同时，可能也挑人。

对于目前可能无法体现价值的地区，其实也没什么可琢磨，就像美国前几年乡村的房子突然走红，就像上海以前价钱很难报高的一楼随着老龄化加深突然成了香饽饽一样，谁知道呢。

最后，自问自答一个问题：

现在的楼市对于购房者来说，是否很糟糕？

不好说，糟糕的点是客观存在的，比如让人丧失信心的期房，前几年的烂尾楼也不知道有没有都保交楼了，再比如看不清深浅的二手房价格，非常刺激，没人敢说到底什么是底，越贵越难跌，越便宜反而越是跌。

而相对的，爽点也是客观存在的，而且很多，现在我们正在经历着超低的房贷利率，超低的首付比例，跌回几年前的房价，以及银行信贷人员热切的目光。各种条件都已经是当前最优，为了刺激楼市国家都在托底。

那对我个人而言，目前情况并不糟糕，或者说对我可能影响不大。因为小孩要升初中，为了上学方便点，我选择了置换，房子换近些，换大些，方便小孩上学，也方便老人一起住帮把手带孩子。

手头的房子是跌了，很无语，但让人偷笑的是想换的地方也跌了，导致最终差价其实基本没变（考虑到利率的话，应该还便宜了）。在置换的期间，我因为知道在我之后卖的相似户型价格又跌了10万而感到庆幸，也因为在我买房之后相似户型挂牌价又升高而感到窃喜。

最后交易完成，我成功置换+改善了一波，撇去税费和装修的话，其实成本相比之前并没有变化，而且因为市场不景气的原因，价格反而更容易敲定。

这也是为什么我说，对我个人而言目前楼市不算糟，因为影响有限。

这几年，市场大环境一直在变，有些甚至超出很多人的认知，千万不要小看这些变化。

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THE END

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