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昨天，由住建部牵头搞的新闻发布会，算是对整个房地产的救市举措做了一个总结和补充，这也意味着整个关于房地产救市举措的常规牌已基本亮完。其目标是，9月底高层开会做出的“去库存，让房地产市场‘停止下跌’”。其一，央行和高层催着银行给开发商提供资金周转，完成保交楼从而稳住楼市供给，避免预期进一步恶化，保证楼市基本盘；其二，刺激居民买房，具体的方式方法就是今天住建部提到的“四个取消、四个降低”和“两个增加”中的货币化安置一项；其三，鼓励地方下场买房，其具体操作有两个途径，一个是央行通过结构性货币工具给到商业银行优惠，然后让商业银行给地方提供资金下场购买，一个是财政上同意使用专项债买房。很显然，整个房地产的救市框架是两头稳，供给端在“白名单”的旗帜下给开发商供水，需求端在居民和地方上发力，让他们买买买。然而，不知道各位有没有跟我一样的感觉，今年整个房地产救市的框架重心更加偏向于需求端。不管是继续降首付、降利率、取消限购还是多次鼓励地方下场买房，整个工作重心都是在不断扩大、创造更多的买方力量，试图“靠买”来解决问题。毕竟房地产去库存是要把房子卖出去的，而伴随着房子卖出去，房子从一个人的手里到了另一个人的手里，其债务也便从开发商的手里转移到了买房子的人手里了。所以，整个房地产救市的思路千言万语汇成一句话就是：（尽量）给开发商供水，稳住基本盘，然后找买家，将债务转移出去。若找不到，就创造！这次新闻发布会透露了两个说新也算不上新的举措就是这么玩的：“白名单”的贷款规模扩大至4万亿，是向开发商供水，确保他们资金链不断，稳住楼市基本盘；
搞100万套城中村改造和危旧房改造，是借助货币化安置（下文称“棚改”）再度复刻2015年和2016年，尽快创造新需求。
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那么，就目前的整个救市计划能否让房地产市场“停止下跌”呢？其一，4万亿输血看似不少，但堵点还没有打通，开放商的基本盘还需要继续稳。这次高层将“白名单”的贷款规模扩大至4万亿，看起来又给开放商输了不少血。但是别忘了，（银行）已经输血2.23万亿的额度，这次实际上相当于高层承诺再给开发商输血1.67万亿。新增的额度在400多万亿的房地产市场中根本算不上什么。更重要的是，如何打通“开放商需要资金周转而银行又敢给他贷款”的堵点才是1.67万亿、甚至更多资金顺利发放下去稳住基本的关键。可是，如果你仔细查阅央行关于支持给开发商输血的数据，就会发现：银行根本不愿意贷款给开发商——堵点并没有疏通。下图是央行支持楼市的结构性货币工具的资金使用情况：![]()
接近6000亿的额度只用了不到500亿。而“保交楼贷款支持计划”2000亿，央行愿意0利率借钱给银行，让银行有足够的赚钱空间敢给开发商贷款，可结果银行只象征性地用了141亿。说明房地产项目优质，你不用管银行都会出钱去支持，项目不优质，到手的0利息资金银行也不敢用。这也说明房地产基本盘的关键不在给开发商开多少信贷额度，而在开发商自身信誉能拿到多少额度。所以我还是原来的看法，稳住房地产基本盘必须想办法给开发商注入信用，否则它很难借到钱周转，稳住，最后还是靠市场自发的调整出清。且看后续高层会不会自己下场或通过增信公司给开发商增信吧，这才是供给端的救市大招！其二，因为大环境变了，创造新买盘的力度和空间有限。2015到2018年搞棚改之所以成功，其关键是房价在涨，且居民有加杠杆的空间。当房价涨了，地方才有动力搞，居民才有负债加杠杆的购买冲动。就跟有些人借钱炒股一样，只有股市涨的时候才有人主动愿意借钱去买，哪怕负债背不动也有人敢冒险，背的动的就更别说了。而现在呢，房价回到了2015年，居民又通过上次加杠杆提升了20%至64%了。现在是“房价走低+居民杠杆已经很高”的组合，100万户的棚改无论是推进的速度还是效果恐怕都很难赶不上9年前的100万户？况且那4年平均近300万户的货币化安置，猛的很。这次摆上桌面的总量也只有220万户（170➕50）。综上，笔者以为通过加码给开发商输血和货币化安置的方式创造新的买盘，逻辑上会支撑楼市，但在堵点不通、房价走低+居民没能力加杠杆的组合下，整体恐怕很难完成债务转移从而快速地稳住楼市。昨天，玻璃期货直接跌停回吐4天的涨幅就很能说明市场预期：笔者断言，需求端后续高层一定还会在买盘上下功夫，而不管是居民买还是地方国企买，都需要有人在“价格走低”的局势下逆行，主动负债、背起杠杆去买，否则这个游戏就进行不下去。直到有人掀桌子，将债务（货币）消灭，重启印钞机，开新局！
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