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前言
澳洲的住房危机已经到了一个几乎无解的地步！
不管是房屋开工、竣工，还是批准建设的数量，全部都远远落后于政府设定的目标。
而与此同时，人口还在不断增长，住房需求不断增加，供需之间的差距越来越大。
建筑成本飞涨，利率持续走高，劳动力和材料短缺，再加上成千上万的建筑商倒闭，这些因素让住房市场雪上加霜。
更别提严格的审批流程和土地供应不足的问题，让新房建设更加缓慢。
当前的危机很可能会成为一个常态，彻底摆脱困境几乎不可能！
澳洲租金继续大涨
Domain刚刚发布了9月份的季度租金报告，数据显示澳大利亚各大首府城市的中位租金大幅上涨。
根据Domain的数据，从2019年12月到2024年9月，房屋的中位租金从430澳元猛涨到650澳元，涨了220澳元，增幅达到了51%。同一时期，单元房的中位租金也从450澳元升到了630澳元，涨了180澳元，增幅为40%。
虽然最近一个季度的租金增幅趋于稳定，但BIS Oxford Economics的宏观经济预测主管Sean Langcake警告说，租房危机还会继续，因为人口增长的需求远远超过了住房供应。
他说：“某些市场可能会有所回落，但整体来看，随着人口持续增长，需求依然非常强劲。政府的住房目标听起来很宏大，但要看到租金大幅下降似乎很难。我认为问题的关键是人口增长的速度，而不是何时会减少。”
Langcake提到的“稳定的人口增长”，可以参考《2023年代际报告》中的预测：未来40年里，澳大利亚每年将有23.5万的净移民，保持在高水平。
稳定的移民流入意味着在未来的39年里，澳大利亚的人口将增加超过1300万！
大约等于现在再多一个悉尼、墨尔本和布里斯班的总和。
这样的移民趋势意味着，租房市场的空置率将长期保持低位，租金将继续承受上涨的压力。
实际上， CBRE预测，澳大利亚的租房危机不会很快结束，因为人口增长的速度超出了住房供应的速度。
澳洲统计局的数据显示，2023-24财年前9个月，澳洲的净海外移民增长了38.8万人，这几乎达到了政府预计的12个月39.5万人的目标，只差7000人。
这个移民数字已经大大超过了之前的预测——政府从去年5月的31.5万人上调到12月的37.5万人，即使现在人口增速稍微放缓，移民数量依然居高不下。
特别是在2024年3月季度，移民数字表现得非常强劲，主要是因为留学生的大量涌入。虽然6月季度的移民增速可能会放缓，但预计不会下降到政府希望看到的低水平。
在截至2024年3月的12个月里，澳洲一共迎来了509,750名海外移民。其中，新州吸收了168,148人，维州紧随其后，接纳了151,740人。昆州和西澳分别接纳了82,794人和64,902人。
从全澳来看，过去12个月里，人口增长了2.3%，9月季度达到了2.6%的峰值。维州是人口增长最多的州，居民接近700万，而新州的人口已经达到850万人。
CBRE预测，到2034年，澳大利亚的人口将增加360万，达到3100万（目前为2740万）。
而且，公寓的供应量将在未来几年接近十年来的最低水平，预计从2024年到2029年，每年只有5万套新公寓。
公寓供应量将徘徊在十年低点附近（2024 年至 2029 年期间每年 50,000 套）。
因此，CBRE 预计，到 2029 年，澳大利亚首府城市的空置率将从 2024 年的 1.9% 进一步下降至 1.2%。
因此，2024 年至 2029 年期间，澳大利亚的平均租金将增长 25%，远高于预计的 CPI 通胀率。
简单来说，人口增长过快、住房供应不足，让澳洲的租房压力越来越大，短期内看不到缓解的迹象。
虽说澳洲政府推出了五年内建造 120 万套住房的目标。
但实际开工数量远不达标。
澳洲住房开工量继续走低
周三，澳大利亚统计局 (ABS) 发布了住宅开工和竣工的季度数据。
在今年6月的季度中，开工的住宅数量为40,300套，比阿尔巴尼斯政府提出的五年内建设120万套住房的目标少了将近三分之一。
按照这个目标，每个季度需要开工60,000套住宅。
在2023-24财年，澳大利亚一共开工了158,750套住宅，比工党每年240,000套的目标低了81,250套，差距达到了34%。
竣工的情况稍微好一些，6月季度竣工了44,900套住宅，但这依然比工党每个季度所需的60,000套少了15,100套，差距为25%。
整个2023-24财年，澳大利亚共竣工了176,100套住房，比目标少了63,900套，差距为27%。
与此同时，批准建设的住房数量也落后于目标。批准建设的住房总量为166,200套，比工党的目标少了78,800套，差距为31%。
澳大利亚人口增长了 631,300 人（第二季度国民账户数据表明）。
这些数字显示，当前的实际建设量远低于工党的120万套住房目标。
考虑到以下几个原因，工党实现这个目标的可能性几乎为零：
利率可能仍将保持结构性高于上个十年建设高峰时的水平。
建筑成本比疫情前高出约 40%。
建筑商正在与政府大型基础设施建设项目争夺劳动力和材料。
数千家房屋建筑商倒闭。
结语
总的来说，澳洲的住房问题现在就是供不应求，房子根本盖不过来，而人口还在不停增长。
建筑成本高、利率高、建筑商倒闭这些问题已经够让人头疼，再加上临时居民和留学生的涌入，租房市场压力越来越大。
要想真的解决这个问题，最直接的办法就是减少净海外移民，让人口增长速度赶上房屋和基础设施的建设速度。
否则，不管政府怎么努力，澳大利亚的住房危机都会一直拖下去，根本看不到尽头。
说白了，除非移民数量降下来，不然澳洲的住房危机可能就会变成一个长期、难以解决的老大难问题。
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