澳洲房价预计再涨5%！澳洲至少有2500人拥有10处以上投资房

本财年，澳洲房价预计将上涨约5%，由于买家在期待已久的利率下调之前暂时按兵不动，这一预测来自多位房地产专家的意见。

尽管澳洲房价的增速已经放缓，从去年8%的增长降至更温和的水平，但人口增长带来的强劲需求依然存在。然而，高昂的借贷成本和负担能力的限制削弱了市场动力。据CoreLogic数据显示，9月季度澳洲房价上涨了1%。

Oxford Economics Australia的高级经济学家Maree Kilroy在接受《澳大利亚金融评论》季度房地产调查时表示：“预计未来12个月，澳洲房价增速将继续放缓，因此结果可能会较为温和。”

Kilroy还指出，购房者由于负担能力的压力，正转向价格较低的房产市场。这体现在低价房产价格保持坚挺，单元房的季度价格增速首次超过独栋住宅，且中等城市的增长速度加快。

她预计澳洲房价将上涨4%，而大多数受访分析师的预测范围在2%到7.5%之间。

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，尽管住房供应短缺支撑了房价，但由于负担能力恶化、利率居高不下以及失业率上升，未来几个月的房价增速将放缓。他预计今年财年澳洲房价平均上涨5%。

“利率下调的延迟以及失业率上升，可能会导致购房者推迟决策，进而使得更多房产出现‘被迫出售’的情况，从而使房价出现新的下跌风险。” Oliver指出。

他补充说：“澳洲各地市场的分化将继续存在，布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市的房价仍然较为强劲，尽管涨势已经开始放缓，尤其是在布里斯班和珀斯，受益于州际移民带来的需求以及市场上一定程度的‘害怕错过’情绪。而其他城市如悉尼的情况则较为疲软，房价在利率下调之前可能会继续下滑。”

澳洲房价的分化现象已经非常显著。根据CoreLogic的数据，珀斯去年的房价上涨了23.6%，布里斯班上涨15.8%，阿德莱德上涨15.4%。相比之下，悉尼的房价仅上涨6.3%，而墨尔本则仅上涨1.3%。

即便是在最热门的市场——珀斯、布里斯班、阿德莱德，价格上涨也有望放缓。

Domain首席研究与经济学家Nicola Powell预计珀斯房价今年将上涨8%至10%，并预测悉尼房价将突破170万澳元，珀斯达到80万澳元，布里斯班接近100万澳元。

与之形成对比的是，悉尼和墨尔本的市场已经出现了降温迹象。根据CoreLogic的数据，悉尼9月的房价仅上涨了0.2%，而墨尔本的房价在9月季度下降了1.1%。

SQM Research的创始人Louis Christopher对悉尼的房价持较为悲观的看法，预测悉尼的房价将在今年下跌2%至6%，而墨尔本的房价则可能下滑1%至5%。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters则相对乐观，她预测全国房价将上涨5.4%，布里斯班上涨9%，悉尼上涨4%，甚至墨尔本也可能微涨0.8%。

她指出：“我们预计未来房价增长会保持正增长，但增幅会更加温和。住房贷款和成交量已经回升，而市场上的待售房源仍处于历史低位。展望未来，随着利率下调的开始，借贷能力将有所改善。然而，新上市房源的增加需要时间，才能转化为市场上的更高供应量。”

“澳洲各地的市场表现仍然存在显著差异。例如，墨尔本的新房源和总房源增加，已经导致房价走软；而布里斯班等城市的市场仍然紧张。”

Victor Kumar 10多年前用工作场所因工伤赔付的8000澳元购买了价值7万的公寓。

这位医务工作者在那之前和妻子一起从斐济移民到澳洲，当时两人的财产仅有5000。

但是他们很快把投资房产作为保障财务未来的工具 – 而这带来了成果。

他说：“一开始很难，我们牺牲了很多，推迟要孩子，开始阶段也没有什么社交生活。”

这对夫妇现在拥有100多处投资房，还有另外30栋在建。

澳洲广播电视台在自由信息法下独家获得的澳洲税务局数据显示澳洲至少有2500个投资者拥有10处以上投资物业。

这些投资者控制着约33200处投资房- 约等于墨尔本Richmond和South Yarra两个区的房子的总数，或者悉尼东区Waverley市政厅辖区房子的总数。

其中又有172名投资者拥有20处以上的投资物业。

这172人共拥有4395个投资房，约等于达尔文市或北珀斯的房子总数。

ATO的数据提供了一种洞察，但没有体现投资市场的总体图，因为它没有捕捉到放在公司或信托名下，或没有出租收入的物业。

这也可能包括了个人拥有的商业物业，但是经济学家说这个数字应该极小，不可能影响结果。

尽管拥有那么多投资物业，但是税务局的数据显示这些房东比起投资房较少的投资者背负着更多债务。

在2021/22财年，拥有1-19个投资物业的房东平均来说是盈利的，但是拥有20栋以上的则平均亏损。

澳洲总理阿尔巴尼斯最近被媒体曝出购买了一栋价值430万澳元的海边豪宅。

此时澳洲人正面临房贷还款压力倍增、生活负担沉重的经济环境，总理在这时候买下豪宅引发争议。

在被问及在生活成本危机期间购买这套房产是否合时，阿尔巴尼斯说，作为总理，他的经济状况的确要好得多，但他并不接受有关购房决定的质疑。

他说：“我知道自己很幸运，但我也知道什么是艰难。我母亲一生65年都住在她出生的那间政府公屋里。”

“我知道艰难是什么滋味，这也是为什么我想帮助所有澳洲人拥有住房，无论是公屋、租房，还是买房。”

他表示，他即将和未婚妻结婚，他买下的房子靠近未婚妻的家，未婚妻一家三代人都住在那片海岸。

这栋四居室豪宅位于一年四季都能享受阳光、欣赏美丽日落的绝佳位置，也是观看鲸鱼的好地方，步行就能到达海滩。

而随着下届大选临近，房价、利率、租金成为政治辩论的焦点。

反对党领袖达顿表示，买房是阿尔巴尼斯的私人决定，显然他们在为政治生涯结束后的下一阶段生活做打算。

但反对党财政事务发言人休姆（Jane Hume）抨击阿尔巴尼斯的做法不合时宜。

她说：“我对这个（购房）时机有意见，在住房危机期间这样做是不合时宜的。总理完全有权利为自己的退休做打算，但我认为有很多澳洲人，可能还有他的一些同僚，都希望能看到他尽早退休。”

但阿尔巴尼斯的一些工党同僚们开始出来为他站台。

财长查尔默斯（Jim Chalmers）表示，阿尔巴尼斯十分关注生活成本危机和为澳洲人提供更多住房，这些是给人们带来经济压力的主要原因。

能源部长博文（Chris Bowen）、住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）、助理财长琼斯（Stephen Jones）和社会服务部长里什沃斯（Amanda Rishworth）也纷纷表示，阿尔巴尼斯买房属于私人事务，因为他即将和未婚妻结婚。

今年第二次，房地产行业的平均薪资涨幅有所放缓，企业在员工的生活成本压力与自身开支之间寻求平衡。

根据薪酬公司Avdiev Report的调查，涵盖投资、建筑、设计、服务和咨询等1700家房地产公司的数据表明，至今年9月，房地产行业的薪资平均上涨了4.3%。这一涨幅较今年3月的4.7%和去年的5%有所下降。

随着通胀的缓解以及利率预期下调，房地产行业的薪资涨幅预计将进一步放缓。Avdiev Report最新的报告预测，明年房地产行业的薪资中位涨幅将为3.5%。

Avdiev Report的负责人Debra Moloney表示，薪资涨幅的放缓反映了企业在面对持续的经济压力时采取的“谨慎策略”，以确保可持续性。

“管理薪酬预算已成为房地产公司面临的首要薪酬问题，”Moloney表示。“生活成本压力推动了薪资期望，企业正面临微妙的平衡。”

Moloney还指出，薪资涨幅的收紧是企业为恢复盈利所做努力的一部分。Avdiev的调查显示，40%的公司已经对其运营模式进行了战略调整，增加服务并削减成本。

“很多房地产中介公司找到我们，希望我们帮助他们审查薪酬结构，尤其是那些固定工资低、佣金比例高的公司，”Moloney说道。

由于生活成本的压力——近三分之一的企业表示因此面临更大的加薪压力，一些房地产公司正在考虑提高员工的固定底薪。

然而，调查显示，三分之一的房地产公司面临招聘挑战，因此对于某些专业人才，例如资产管理人员，依然有丰厚的薪资涨幅。

位于悉尼西部帕拉马塔的Bawdens地产公司董事总经理Barry Cawthorn表示，公司表现优异的资产经理们管理价值在400万到4000万澳元之间的物业，每年的薪资涨幅达到12%到16%。

“这些人以前的年薪是10万澳元，现在已经涨到13万澳元，我们支付这些薪水是为了留住和吸引行业内最优秀的人才，保持行业领先地位。”

但他同时提到，销售人员的薪资涨幅远不及资产经理，“最多只有他们的一半，6%到7%。”

在住宅领域，Ray White披露其销售代理在2024财年的平均收入为202,300澳元，较上一财年增长了6.5%，与Avdiev的数据一致。

然而，物业经理的薪资涨幅更为显著，在2024财年平均上涨了12.4%，达到83,205澳元，主要得益于住宅租金的上涨。

“销售代理的收入受他们写入的总佣金收入以及与公司分成的比例影响，”Ray White的会计解决方案总监Luke Richardson表示。

“而物业经理的薪资则更多是固定的。然而，租金的上涨让公司能够将大部分收益转移给员工，以留住他们，”他说道。

展望明年，Avdiev调查显示，60%的房地产公司预计运营条件变化不大。

三分之一的公司表示未来12个月的业务前景“更加乐观”，其中基金经理最为乐观，紧随其后的是设计与建筑顾问以及房地产开发商。