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继《中山市城中村改造征收补偿实施意见》印发后【→详情】，今天（10月22日），中山自然资源局发布一则公告，就《城中村改造项目购买商品房用作安置房的操作指引（征询意见稿）》（以下简称《指引》）向公众征询意见。
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该《指引》适用于申请使用国家城中村改造专项借款的城中村改造项目。其中包含补偿款计算规则、购房操作规则等内容。
关于购房操作规则方面：
1.房源：中山市内已建成，可办理不动产权证书的商品住房；2.签订补偿协议：明确约定购房有效期限为自签订协议之日起不超过6个月。3.补偿款直付购房款：补偿款≤购房款，购房人自行补齐购房款；补偿款＞购房款，余额以货币形式拨付给被征收人4.兑付购房款项：被征收人凭购房合同、协议、收款凭证等申请将补偿款作为购房款直接拨付给商品住房的转让方，受理申请之日起3个月内组织完成拨付手续。
为贯彻落实国家、省决策部署，满足村（居）民多样化的安置需求，推动城中村改造与房地产市场消化存量、优化增量相结合，结合我市实际，制定本指引。
本指引适用于申请使用国家城中村改造专项借款的城中村改造项目。
结合《中山市城中村改造征收补偿实施意见》（中府〔2024〕182 号）有关规定，村（居）民选择购买商品住房用作安置房的补偿计算规则如下：
（一）住宅房屋（独立占地的含土地使用权，下同）价值补偿。按市场评估价，以具备资质评估机构出具的评估结果确定。
住宅房屋的补偿额，按照住宅房屋的价值补偿、室内装修装饰补偿（如涉及）、选择物业（房屋）补偿奖励、安置房市场价差额补助额之和确定。
选择购买商品住房用作安置房的，其“拆补比”按以下方式计算：前述住宅房屋补偿额，除以就地建设的安置住房市场评估单价，再除以被征收住宅房屋建筑面积。
对“拆补比”不足整个“项目平均拆补比”，按“项目平均拆补比”补足的住宅房屋，按照就地建设的安置房市场评估单价，乘以被征收房屋建筑面积，再乘以“项目平均拆补比”确定，其中超出前述“住宅房屋补偿额”部分计入安置房市场价差额补助，具体为：
补足平均拆补比的住宅房屋补偿额=就地建设的安置房市场评估单价×被征收房屋建筑面积×项目平均拆补比，其中“住宅房屋补偿额-[住宅房屋价值补偿+室内装修装饰补偿（如涉及）+物业（房屋）补偿奖励+安置房市场价差额补助额]”计入安置房市场价差额补助。
（二）搬迁（家）费。包含水电气、电信等迁移在内的搬迁（家）费，每宗（间）被征收住宅房屋一次性补偿1万元。
（三）临时安置费。按照被征收住宅房屋现状建筑面积，以属地镇街住房平均租金标准（以评估为依据）给予临时安置费，且每宗（间）住宅房屋不低于1800元/月，临时安置期限不超过18个月。
（四）选择购买商品住房用作安置房，不考虑“安置房不可分割因素”补助。
（五）物业管理费补助。以属地镇街近五年新建商品住宅小区平均物业管理费单价为依据，按照经计算得到的就地建设安置房的房屋补偿建筑面积与实际购房总建筑面积的孰小值，给予不超过5年的物业管理费补助，具体以评估机构出具的评估结果确定。
（六）车位购置补助。以属地镇街近五年新建商品住宅小区车位平均单价为依据，给予一定比例的车位购置补助，具体以评估机构出具的评估结果确定。其中小汽车车位的补助标准不超过平均价格的30%，且每宗（间）被征收住宅房屋补助不超过1个。
（七）困难家庭补助。经民政部门确认的低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭的被征收人家庭，以就地建设的安置房市场评估价乘以物业（房屋）补偿面积计算补偿额。其中物业（房屋）补偿面积按照《中山市城中村改造征收补偿实施意见》有关规定计算。
房源须在中山市域范围内，原则上是已建成，所在楼盘立项、用地、建设等相关手续齐备，可以办理不动产权证书的商品住房；村（居）民购买的商品房户型、面积、套数、区位等不受限制。具体在尊重村（居）民意愿的基础上因地制宜考虑：
1.可组织购买市、镇属企事业单位提供的商品住房，具体房源清单由土地整备主体协助属地镇街梳理后提供给有关村（居）民。有关商品住房的交易价格，鼓励产权单位按照市场化、法治化原则确定；涉及国有资产交易的，应符合《企业国有资产交易监督管理办法》有关规定。
2.由村（居）民自行购买各类房地产开发企业（包括市、镇属企业在内不同所有制企业）已建成未出售的商品住房，相关商品住房须在“广东省数字住房（粤安居）一体化平台”进行销售备案；特殊情况确需购买在建项目的，相关商品住房应当已取得商品房预售许可证，且必须经村集体同意，有关购房资金（含使用的专项借款）必须纳入资金监管账户。
购房主体原则为村（居）民本人（被征收人），经其本人申请并提供亲属证明材料的，允许其直系亲属（配偶、父母、子女）作为购房主体。如遇被征收人因特殊情况不能亲自申请的，可按照公证方式处理。
村（居）民购买商品住房作安置房的，应当在补偿协议或补充协议中明确约定，并载明被征收人及购房主体的身份信息（包括姓名、身份证号码等）、补偿金额（购房总金额）、购房有效期限、购房款兑付主体及拨付期限等信息。其中，前述协议应当明确约定购房有效期限为自签订协议之日起不超过6个月。
村（居）民根据自身需求，自主购买符合规定的商品住房，成交价格由买卖双方自行协商确定。
（1）对于补偿金额小于等于实际购房总金额（以签订的商品房买卖合同为准）的，应以补偿款全额支付购房款，超出部分由购房人自行补齐。
（2）对于补偿金额大于实际购房总金额的，且被征收人明确不再购买商品住房，或者不再选择就地建设的安置房的，应当按比例扣除相关奖励与补助差额后，将余额以货币形式拨付给被征收人，具体计算公式为：
返还货币数额=（补偿金额-实际购房总金额）×[选择货币补偿方式计算的补偿额/选择物业（房屋）补偿方式计算的补偿额]。
购房人在选房购房后，可凭商品住房买卖（或转让）合同、补偿协议或补充协议、收款账户信息等材料，申请将补偿款作为购房款直接拨付给商品住房的转让方。镇街应当在受理申请之日起3个月内组织完成拨付手续，同步完善补偿款兑付签收票据等档案材料。
购买商品住房用作安置房的，镇街应按照国家、省有关要求编制“一项目两方案”（即项目资金平衡方案、征收补偿方案和改造方案），明确专项借款额度、项目投资额、改造户数、安置房套数（包括新建安置房套数和购买商品住房作安置房套数）、计划购买资金数额等内容，经镇街党政领导班子集体审议通过，报市自然资源局审查后，按程序报省级、国家主管部门审核审批。
（一）镇街应当组织对提供商品住房作安置房的企业（单位）做好政策解读解释，组织有关企业（单位）和相关职能部门共同对购买商品住房作安置房的村（居）民，给予最大程度的办事便利和购房服务支持。
（二）鼓励各类金融机构创新金融服务，为购房人提供全方位的金融信贷支持。
（三）项目资金（含专项借款）须专款专用，所购买的商品住房只能安置本项目村（居）民；各有关单位、土地整备主体、借款银行等应共同加强资金使用全过程监管，严防违规节流、挤占或挪用、调用。
（四）镇街根据本指引，可结合自身实际制定相关具体细则或其他促进改造的政策措施。
本指引自印发之日起施行，执行过程中如遇国家、省等上级政策调整的，按上级政策执行。
注：以上内容正公开征询意见，非最终执行版本，具体执行措施以官方最终公示为准。![]()
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