随着春季销售季节的到来，各大机构开始发布建模，预测未来的房价走势。其中一份报告指出，悉尼和墨尔本的公寓市场将在未来几年迎来价格下跌，而一份AI建模则揭露了悉尼最具价值增长潜力的城区。
让我们一起来看看这些数据：
华人区上榜！悉尼这些地区房价可能暴跌
据专家透露，按照目前的趋势，澳大利亚部分地区的房价将迎来大幅下跌，最高下跌20万澳元，而其中不少为华人区，例如Haymarket、Epping以及Hurstville。
专家预计，未来几年，澳大利亚许多高层公寓区以及新兴公寓开发区的房价将变得更便宜。
建模显示，如果最近的下降趋势继续下去，到2029年，受影响最严重地区的房价可能会比现在低7万多澳元。
未来5年，房价将下跌的市场大部分集中在悉尼和墨尔本，但布里斯班内城区也可能受到影响。其中许多地区的待售公寓供应充足，而不断下降的租金收益率又令投资者望而却步——通常投资者是这一市场的主要买家。
根据PropTrack数据的建模，这些地区往往位于市中心。
与此同时，本周公布的房地产数据显示，在传统的春季销售季节到来之前，待售房源数量出现了较大增幅，而悉尼和墨尔本尤为突出。
悉尼8月份的房源数量创下了自2009年SQM Research（地产研究公司）有记录以来的最大涨幅，而墨尔本的房源数量则远高于长期趋势。
SQM Research的主管Louis Christopher指出，鉴于上市房源数量的增长如此之高，墨尔本以及悉尼(在较小程度上)已成为“买方市场”。
他说，悉尼和墨尔本的卖家都需要对价格持开放态度。
Christopher表示，那些在黄金地段出售独立住宅的人仍将处于有利地位，但单元房卖家可能会处于弱势地位。
他指出，各个地区的情况差异很大，销售环境的疲软不会适用于所有地方或所有住房类别。
01
悉尼房价可能下跌的地区
PropTrack的模型显示，如果过去5年的增长趋势持续下去，悉尼房价跌幅最大的地区将为Haymarket。
自2019年以来，该地区的房价(几乎全都是公寓)平均下跌了22%，今年的房价中位数为92.5万澳元。如果这一趋势持续下去，到2029年，房价中位数将下降20万澳元，至72.5万澳元。
如果过去五年的趋势重演，悉尼西北部的Epping——另一个重要的公寓市场——将录得14.4万澳元的价格下跌。
02
墨尔本房价可能下跌的地区
墨尔本房价跌幅最大的地区将出现在Balaclava、Carlton和Carlton North，未来5年的房价将下跌7.8至8.3万澳元。
紧随其后的是Flemington（-6.6万澳元）、Docklands（-3.6万澳元）以及墨尔本CBD（-4.6万澳元）。
03
布里斯班房价可能下跌的地区
布里斯班的房价很少下跌，但内城区Milton将是一个明显的例外，如果目前的价格轨迹继续下去，到2029年，当地房价将下跌3.5万澳元。
PropTrack的经济学家Paul Ryan警告称，这些并不是精确的预测，更多的是一种“演练”，即如果许多市场继续当前的走势，未来可能会发生什么。
Ryan补充称，既往的表现虽然往往对市场有很大的影响，但并不总是能预测未来的表现。
一些价格下跌的市场可能会达到一个对买家更有吸引力的点，这反过来又会抵消价值的进一步下跌。
Digital Finance Analytics的主管Martin North表示，如果利率长期维持在当前水平，许多地区的房价下跌风险将越来越大。
他说:“人们正在消耗他们的储蓄，如果利率保持在高位，许多房主将被迫出售房屋。”
“当前的市场结构值得思考，有三分之一的人没有抵押贷款，生活得很好，另外三分之一的人在租房，还有三分之一的人有抵押贷款，他们正在苦苦挣扎。”
“这种压力并不是平均分布在各个家庭。越来越多的证据表明，人们正陷入困境，越来越多的房地产投资者将出售房产，因为他们无法获得预期的受益。”
到2029年，澳大利亚房价可能下跌的城区：
Haymarket NSW-$200,000
Lewisham NSW -$177,000
Epping NSW -$144,000
Edgecliff NSW -$132,000
Sydney Olympic Park NSW -$95,000
Rouse Hill NSW -$85,000
Balaclava VIC -$83,000
Carlton North VIC -$79,000
Carlton VIC -$78,000
Flemington VIC -$66,000
Gladesville NSW -$50,000
Hurstville NSW -$49,000
Chippendale NSW -$46,000
Melbourne VIC -$46,000
Pyrmont NSW -$42,000
Oak Park VIC -$41,000
虽然悉尼的公寓市场可能面临价格下跌的压力，但这些并不是精确的预测，更多的是按照过去趋势的一种“推演”，而对于房源库存紧缺的城区而言，最新的AI建模显示，房价可能还有进一步的上升空间。
AI预测：未来6个月，悉尼这些地区房价将大涨
虽然一些专家预计悉尼的房价增长将放缓，但抵押贷款经纪公司Shore Financial已经确定了一些城区，并预测它们可能会逆势而为，继续增长。
根据可比较的房价中位数，Shore Financial将悉尼城区分为五个不同的类别，这五个类别包括：悉尼中心地带、悉尼郊区、新兴悉尼、商业悉尼和富裕悉尼，以确定在不同价位区间，房价增长最快的地区。
Shore Financial根据澳大利亚统计局和SuburbTrends的数据，并利用AI技术预测了悉尼未来六个月增长最快的郊区。
预测显示，悉尼每个类别中增长最快的前五个城区分别为：Emu Plains(悉尼中心地带)，Liverpool (悉尼郊区)，Camperdown(新兴悉尼)，Manly Vale(商业悉尼)和Concord West(富裕悉尼)。
预计上述地区的房价涨幅降超过5%。
Shore Financial的首席执行长Theo Chambers表示，该报告指出了悉尼房地产市场的转变。
他说:“在截至今年7月的一年里，悉尼的房价中位数跃升了11.6%。这一增长反映出强劲的市场需求和有限的供应，房价呈现出持续上涨的势头，尤其是在过去6个月，买家竞争加剧促成了这一局面。”
澳大利亚统计局的最新数据也显示，投资者活动有所增加，2024年6月，新南威尔士州42.9%的贷款被用于投资者融资，而2023年6月的比例为39.5%。
其他预计房价将在未来6个月涨超5%的城区还包括：Leonay (悉尼中心地带)、Guildford West(悉尼郊区)、Carlton (新兴悉尼)、Marrickville (商业悉尼)和Crows Nest (富裕悉尼)。
Chambers补充说:“考虑到利率的不确定性和人口增长的放缓趋势，我们对预测采取了保守的态度。”
“出色的城区，其房源库存水平非常低，这使得这些特定地区的买家更加激烈地竞争，哄抬价格。这种动态强调了在评估悉尼房地产市场未来的表现时，本地化市场分析的重要性。”
Chambers指出，该研究还发现，对于不同的价格区间，前景也非常不同。
房价较高的郊区，尤其是中位数在300万澳元以上的郊区，预计将出现较为温的增长、甚至负增长。相比之下，中低端郊区，尤其是那些价格在100万澳元到200万澳元之间的郊区，预计会出现更强劲的增长。”
他说：“这表明需求可能会转向更实惠的地区，而顶级市场将面临挑战，这可能是由于负担能力的限制或市场的饱和。”
要推测未来房价的走势，一项指标也至关重要，它就是利率。
昨天，澳大利亚统计局发布了最新的GDP数据，结果显示，澳大利亚经济仍处于“奄奄一息”的状态，而利率已到达峰值。
最新GDP数据出炉，澳大利亚经济“奄奄一息”
【人均GDP连续六季度下滑】
据澳洲统计局（ABS）最新数据显示，尽管澳洲经济小幅增长，但人均GDP在6月份连续第六个季度出现下滑。
6月当季人均GDP下降0.4%，与3月份的数据持平，符合经济学家对“人均经济将继续衰退”的普遍预期。
与此同时，6月当季澳洲总体GDP增长0.2%，连续第11个季度增长。
ABS的发言人Katherine Keenan确认，除新冠疫情外，2023-24年的经济增长是自1991-92年以来最慢的。
经济专家表示，澳大利亚经济仍处于“奄奄一息”的状态，通胀压力持续存在。
【家庭需求低迷，消费拖累GDP】
ABS指出，整体经济增长疲软反映出家庭需求低迷，本季度消费使GDP减少了0.1个百分点。由于通胀持续，消费者在高利率环境下紧缩开支，导致可自由支配支出不足。
【利率前景：峰值已过？】
PropTrack的经济学家Anne Flaherty表示，根据新数据，预计利率已达到峰值，而央行的下一步行动将是降息。
【谨慎乐观：经济略有起色】
尽管6月份的数据延续了上一季度的惨淡前景，但经济学家表示，经济中已出现“一些积极的迹象”。
在建筑领域，住宅投资增长了0.1%，这得益于新房增长了2.5%，ABS注意到6月当季完工的新房数量有所增加。这对于持续面临劳动力严重短缺和建筑成本增加的建筑业来说，无疑是个好消息。
此外，最近还有多家主流银行预测，降息最快将于明年2月到来，届时宽松的货币政策环境，也将缓解当前的经济压力。
ANZ、Westpac预测：央行将于2月降息
近日，澳大利亚主流银行的两位CEO透露，澳洲央行将于2025年年初下调现金利率，而这将为房贷家庭带来解脱。
ANZ银行的首席执行官Shayne Elliott表示，该行预计澳大利亚央行将把现金利率总计下调75个基点，第一次降息定于明年2月份。
他表示:“对那些一段时间以来一直面临高债务成本的借款人来说，降息将是一种受欢迎的解脱，尽管储户将面临更低的回报率。”
“我们非常清楚，更高的债务成本给我们的许多客户带来了压力，他们也在为日常必需品支付更高的账单。”
他的言论与Westpac银行CEO Peter King一致，后者声称，他预计货币政策将从明年2月份开始放松，届时现金利率将稳定在3%的低水平区间。
King表示，他相信现金利率将总共下调100个基点。
后花园有话说
在通胀和高利率的双重打击下，澳大利亚经济正面临严峻挑战，家庭负担加重，房产市场前景不明朗。但在困境中，也出现了一些积极的迹象，比如建筑领域的好转以及降息预期的增强，这些都为未来的经济复苏带来一丝希望。
张靓颖悉尼演唱会，由后花园找房独家冠名。音乐与梦想，在悉尼的夜空中交织成一场浪漫的邂逅。欢迎关注后花园HouGarden找房，让我们在这座城市，与心中的旋律不期而遇。
演出时间
2024年9月22日（周日）
悉尼时间20:00
演出地点
The Star Event Centre，Sydney
