澳洲9月第一份房价报告！这些地区的屋主哭晕！本月央行是否调息？主流银行预测出炉！

今天，房地产研究机构CoreLogic发布了最新一期的住房图表，这份“9月图表”对过去三个月的房价进行了细致的观察。

CoreLogic的经济学家Kaytlin Ezzy表示，随着高利率、生活成本和负担能力挑战的持续影响，房价的季度下降正变得越来越普遍。

“虽然全国范围内的房价仍在上涨，但速度有所放缓，在总体数据之下，我们开始看到一些疲软，尤其是在维多利亚州。”

“在墨尔本，房价下跌主要集中在较富裕的地区，Mornington Peninsula所有的城区都出现了房价下跌。维多利亚地区也出现了类似的情况，其中Ballarat (100%), Geelong (97.8%) 以及Bendigo (89.3%)有大量的城区录得房价下跌。”

Ezzy指出，最新数据凸显出需求的逐渐疲软，以及市场状况的变化。

她说：“在天平的另一端，西澳地区146个城区中，有127个录得房价季度增长，而珀斯302个城区的住宅价值都出现了增长。”

“这些数据显示，珀斯市场出现了显著好转。在截至2022年9月的三个月里，60.1%的珀斯城区录得房价下降。在截至2024年8月的三个月里，当地没有一个城区的房价下跌。”

“在整个珀斯，房价的涨幅从西北部的Marmion上涨1.8%到东北部的Henley Brook上涨10.6%不等。”

展望未来，Ezzy表示，尽管一些市场持续走强，但随着春季销售季节的开始，这些市场的房价可能会下降。

她说：“整个冬季，新上市房源数量已高于平均水平，这已经转化为价格增长放缓。我们已经开始看到阿德莱德和布里斯班等市场出现放缓的早期迹象，上述两地分别有3.1%和3.8%的城区录得房价下跌。”

“这种放松很可能会持续到季节性的春季销售旺季，更多的上市房源会给房价带来进一步的下行压力。”

CoreLogic估计，住宅房地产的总价值在8月底已升至10.95万亿澳元。

房价季度增长的速度在继续放缓，8月份的季度增长率为1.3%。这一比例低于截至今年4月的三个月的2.0%，也低于2023年第一季度的3.3%。

各个首府城市市场的房价变化仍然存在很大差异。在8月季度，中等规模的首府城市珀斯、阿德莱德和布里斯班以及悉尼的房价都有所上涨，而堪培拉、达尔文和霍巴特的房价则有所下降。

与去年相比，全国范围内的卖房折扣趋势有所压缩。达尔文(-4.6%)的卖家继续提供最大的折扣，其次是霍巴特(-4.1%)，而珀斯的销售情况更为强劲，卖家的折扣中位数已降至-2.6%。

在截至9月1日的四周内，全国新上市房源总数为39,994套。尽管冬季是一个季节性的淡季，但新上市房源的数量比去年增长了4.0%，比历史上的五年平均水平高出16.7%。

虽然总上市水平仍然相当低迷，但新上市房源的反常高水平使得库存不断积累。

首府城市的拍卖活动在8月份呈上升趋势。尽管供应增加，但过去四周，首府城市的总清盘率平均为64.3%。

全国租金价值的年增长率已放缓至7.2%，反映了租金增长率在高位的逐步放缓。然而，霍巴特和堪培拉除外，这两个城市的租金在2023年都出现了下降。

7月份的新宅批准量增长了10.4%，这是自2023年5月以来的最大月度涨幅，这主要是由于单元房的批准量增加了33.7%。住宅小幅上涨了0.3%。

7月份的新增住房贷款增长了3.9%。这一增长是由自住业主贷款(增长2.9%)和投资者贷款(增长5.4%)的强劲增长所推动的。尽管利率仍处于高位，但住宅贷款的价值稳步增长，7月份的结果比去年同期高出26.5%。

结合近期房价走势，各个首府城市市场的波动仍然存在很大的差异，而具体影响与当地的住房供应和住房政策有关。如果将时间线再拉长一点，全国各地仍有许多城区录得了巨大的房产增值收益，对于具备投资眼光的买家而言，不妨参考一下这份数据。

本周，一份最新报告显示，澳大利亚有101个城区的房价在过去5年暴涨了100多万澳元，这也意味着屋主们在短时间内赚取了超高的账面收益，仿佛中了头彩。

PropTrack的数据显示，在截至今年8月的五年中，新南威尔士州、西澳大利亚州、昆士兰州、南澳大利亚州和维多利亚州的101个城区的房价中位数上涨了100万澳元或更多。

这些百万城区绝大多数位于首府城市，其中86个位于悉尼。

只有7个区域城区上榜，其中包括新南威尔士州的拜伦湾;阳光海岸的Minyama、Doonan和Sunshine Beach;以及黄金海岸的冲浪者天堂、Bundall 和Broadbeach Waters。

PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示，悉尼城区的主导地位是意料之中的。

Creagh表示:“悉尼城区占据榜单前列并不奇怪，因为它是最昂贵的首府城市。”

5年房价涨幅最大的前30个城区

Creagh表示: “悉尼的房价增长最近没有布里斯班和阿德莱德等地那么强劲，但它仍然势头凶猛。”

澳大利亚房价增长表现最强劲的地区是悉尼的Bellevue Hill，那里的房价中位数在过去五年里上涨了400多万澳元，达到了975万澳元。

悉尼房地产经纪人兼Ray White Double Bay董事Ashley Bierman表示，Bellevue Hill是东郊的明珠。

他说，Bellevue Hill很受欢迎，因为它靠近Bondi Beach, Rose Bay 和Bondi Junction，周围还有Scots College 和Cranbrook School等名校。

Bierman已经在Bellevue Hill卖了15年多的房子，他表示，Bellevue Hill是一个供不应求的市场。

他说:“有很多买家都想在那里买房、建房。”

据了解，Bierman上个月以8000万澳元的价格出售了位于27 Victoria Road的一套占地1545平方米的豪宅，创下了新的销售价格纪录。不过，他拒绝就此次做出置评。

27 Victoria Road

昆士兰州的潜力城区

昆士兰州有8个城区的房价涨幅超过了100万澳元，其中以布里斯班市中心的New Farm居首。

截至今年8月，New Farm的房价中位数在五年内上涨了138万澳元，至280万澳元。

房产中介Brett Greensill表示，New Farm因其吸引人的生活方式和靠近中央商务区而受欢迎。

“我在这个地区做中介已经25年了，所以我当然看到了它的中产阶级化，但它一直保留着它的乡村属性。”

Greensill表示，New Farm对州际购房者非常有吸引力，尤其是来自悉尼的购房者。然而，布里斯班的买家继续推动该地区的大部分房屋销售。

据悉，昆士兰还有其他的潜力城区，其中包括Ascot, Minyama, Surfers Paradise, Doonan, Bundall, Sunshine Beach 以及Broadbeach Waters。

珀斯的潜力城区

在西澳大利亚州，Cottesloe, Dalkeith, City Beach 和Peppermint Grove等地的房价在过去五年里上涨了至少100万澳元。

当地中介James Heerey表示，这些城区的需求很高。

Heerey表示:“在过去的五年里，珀斯出现了巨大的房价增长，这里有相当大的住宅、大片的土地和令人难以置信的海景。”

他说:“许多周边城区，如Dalkeith、Cottesloe和Peppermint Grove，这些市场也出现了巨大的进步和变化。”

阿德莱德的内城区St Peters是南澳唯一上榜的城区，其房价中位数上涨了117.75万澳元，至235.75万澳元。

墨尔本的Toorak是维多利亚州唯一入选的城区，其房价中位数在此期间上涨了115万澳元，至500万澳元。

其余71个潜力城区（5年房价涨幅超过100万澳元）

在进入春季销售季节后，房价将如何演化，通胀和利率前景起着关键的作用。今天，又一经济数据出炉，并显示消费者和商业信心指数进一步恶化，这可能会对央行制定货币政策提供一些指引。

今天，两项受到密切关注的经济指标显示，澳大利亚人越来越担心经济停滞和潜在的失业。

西太平洋-墨尔本研究所(Westpac-Melbourne Institute)的消费者信心指数(Consumer Sentiment Index)从8月份的85下降了0.5%至9月份的84.6。该指数主要追踪澳大利亚家庭如何评估个人财务状况和整体的经济前景。

澳大利亚国民银行(NAB)商业信心调查显示，8月份的信心指数已“跌至负值”，下降了5个点至-4个点，而此前一个月曾短暂上升。

这种下降主要是由于消费者对经济失去信心。

西太平洋银行(Westpac)澳大利亚宏观预测主管Matthew Hassan表示:“‘未来12个月经济前景’分项指数下跌2.6%至81.2;‘未来5年经济前景’分项指数下跌1%至90.6。”

“低迷的6月季度国民账户显然对数据产生了影响。”

“事实上，调查期间的反应表明，本月所有情绪下降都与国民账户公布后受访者情绪急剧下降有关。”

澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)上周公布数据显示，6月当季澳大利亚经济仅增长0.2%，经季节性因素调整后的GDP同比增幅为1%。

人均GDP(衡量商品和服务价值除以人口)连续第六个季度下降，再次下滑0.4%。

澳大利亚统计局国民账户负责人Katherine Keenan表示:“不包括疫情期间，年度财政年度的经济增长率是1991-92年以来的最低水平，这一年经济从1991年的衰退中逐步复苏。”

对经济信心的下降也“引发”了对失业的新一轮担忧。

Hassan指出:“9月份，失业预期指数(Unemployment Expectations Index)上升3.7%，至138.4，较4月份上升11%，目前远高于129的长期平均水平。”

他说：“更高的指数读数意味着更多的消费者预计未来一年失业率将上升。

“值得注意的是，在有工作的消费者中，情况的恶化更为严重——这一群体的失业率预期在本月跃升8.3%，达到2016年以来的最高水平。”

但是，尽管就业和经济担忧正在加剧，但对利率和生活成本压力的担忧似乎正在缓解。

Hassan表示:“随着通胀放缓，减税和财政支持措施开始生效，我们继续看到家庭财务状况的反应持续改善。”

“9月份，‘家庭财务状况与上年同期对比’分类指数进一步上升1.2%，自7月份以来已上升13.1%。”

Hassan表示，该指数显示澳大利亚消费者依然“疲弱”。

他说:“尽管这可能缓解澳大利亚央行对消费者需求的部分担忧，但其主要关注的是，在更广泛的经济中，需求和供应的平衡将在多大程度上使高通胀持续下去。”

澳大利亚央行的下一次货币政策声明将于9月23日至24日公布。

Westpac预计，央行将把官方现金利率维持在4.35%不变。

根据NAB的8月份月度商业调查，8月份商业状况回落至平均水平以下，信心指数暴跌至-4点。

报告称:“就业分项指数的下降推动了就业状况的下降，这表明贸易状况和盈利能力的减弱现在可能更实质性地影响到劳动力需求。”

“信心的下降也很明显，而远期订单仍在负值附近，这种情况已经持续了一段时间。

报告称，零售价格的增长仍然很高，并继续超过更广泛的产出价格通胀。

NAB警告称:“最近的国民账户显示，第二季度私营部门增长非常疲软，商业调查表明，这种情况已延续到新的财政年度，并可能开始转化为劳动力市场走软。”