回顾今年的冬季市场，澳大利亚房市似乎走向了放缓的趋势，这与有关降息被推迟的传言相吻合。
市场情绪往往能够左右房屋交易量和市场的火热程度。然而，本周澳洲统计局发布的通胀数据，却为我们带来了一线曙光。
澳洲7月通胀数据出炉，降息又近了？
昨天，澳大利亚统计局（ABS）发布数据显示，当前年化通胀率已放缓至3.5%，这增加了央行下调现金利率的希望。尽管如此，仍有部分经济学家认为，澳大利亚央行不太可能快速采取行动。
7月份消费者价格指数(CPI)显示，CPI较6月份的3.8%有所下降，这将是澳大利亚央行9月24日召开下一次现金利率会议之前唯一一个通胀指标。
要知道，8月份的月度通胀数据要等到9月25日才公布，而更有意义的第三季度通胀数据要等到10月30日才会公布。
值得一提的是，在最新数据中，最重要的年度修正均值(即剔除价格大幅变动的潜在通胀率)也下降了0.3%，至3.8%。
ABS表示，7月份CPI的下降反映了联邦政府“300澳元电费补贴计划”的影响——在该计划下，每季家庭用电成本降低了75澳元。
目前，退税已经在西澳大利亚州和昆士兰州开始，其他州的家庭还没有在他们的账单上看到税收减免。
Judo Bank的首席经济学家Warren Hogan表示，退税目前有助于降低通胀，但他警告称，这不是长久之计。
“补贴只是政府的干预，这对生活成本有好处，而且人们的口袋里有实实在在的钱。然而，如果将退税影响从CPI计算中剔除，通胀实际上是没有下降的。”
“我认为，今年降息的唯一可能是发生一些完全出乎意料的事情。”
澳大利亚金融服务公司Betashares的首席经济学家David Bassanese表示，这些补贴可能会将通胀率降低约0.2%，但也会导致电价反弹，并在补贴期结束后导致CPI上升0.35%左右。
尽管Bassanese对潜在通胀的缓解表示欢迎，但他怀疑这是否会迫使澳大利亚央行降息。
他表示:“总的来说，在从更详细、更可靠的季度CPI报告中进一步确定潜在通胀正在下降之前，澳大利亚央行可能会坚定地按兵不动。在采取行动之前，央行可能需要至少两个令人鼓舞的季度CPI数据。”
他表示，他预计央行最早要到明年2月才会首次降息。
澳洲财政部长Jim Chalmers不同意评论员的观点，并认为电力补贴计划有助于给通胀降温。他说，7月份的月度CPI数据反映了“抗击通胀方面可喜和令人鼓舞的进展”。
澳洲财政部长Jim Chalmers
他说:“我们希望通胀进一步、更快地下降，我们预计情况也会这样发展。”
“我们在这些数据中看到的迹象是非常令人鼓舞的，但我们也知道很多人仍在艰难地应对。”
ABS表示，对年度通胀增长贡献最大的是住房(+ 4.0%)、食品和非酒精饮料(+ 3.8%)、酒精和烟草(+ 7.2%)以及交通(+ 3.4%)。
统计局物价统计部门代理负责人Leigh Merrington表示:“CPI通胀经常受到价格波动较大的项目的影响，比如汽车燃油、水果、蔬菜以及假日旅游。”
“从总体CPI中剔除这些项目，可能有助于了解潜在的通胀率。7月份的潜在通胀率为3.7%，低于6月份的4.0%。”
尽管这两项通胀指标仍高于澳大利亚央行2%至3%的目标区间，但利率市场显示，到今年年底，澳大利亚央行将在圣诞节前降息至多30个基点。
然而，澳大利亚央行行长Michele Bullock粉碎了短期内缓解通胀的希望，她称通胀仍比央行预期的更为棘手。
央行预测，平均通胀率将在2025年12月降至目标区间以下，然后在2026年向中位数靠拢。
在8月会议上将现金利率维持在4.35%不变后，Bullock表示，央行仍在走一条“窄路”来降低通胀，同时又不会让经济陷入衰退、失业率上升。
澳大利亚央行行长Michele Bullock
她说:“很多人的处境都很艰难，我们非常清楚这一点。但实际上，我们能做的最好的事情就是将通胀率降至目标水平，因为我们不能让通胀失控，它已经伤害了每个人。”
尽管Bullock的立场仍然没有软化，但市场交易员似乎已经深化即将降息的预测。要知道，美联储已于上周释放了迄今为止最明确的降息信号，而澳大利亚很难不将其纳入参考。
美国降息，澳大利亚也会跟进
美联储主席Jerome Powell在上周六宣布，期待已久的美国降息即将开始。
Powell声称是时候调整政策了，他的措辞令人耳目一新，而且简单粗暴，没有留下任何模棱两可的余地。
他说：“通胀前进的方向是明确的，降息的时机和步伐将取决于即将公布的数据、不断变化的前景以及风险平衡。”
分析人士称，美联储和其它央行的降息举措，将给澳大利亚央行带来几乎不可抗拒的压力，迫使其效仿。
美联储主席Jerome Powell
市场预计，澳大利亚可能会在11月5日星期二的墨尔本杯赛日（Cup Day）降息。以下是具体分析：
当美联储货币政策委员会于9月17日和18日举行下一次会议时，极有可能降息，这也将是美联储自2022年开始加息以来首次下调联邦基金利率。
美国将加入英国、中国、加拿大、新西兰、瑞士、丹麦、欧盟和许多其他司法管辖区的降息行列——其中一些国家已反复降息——以提振经济。
金融市场的价格反映出，到今年年底，美联储将进行相当于4次普通规模的降息。鉴于美联储今年只剩下三次会议，这意味着他们预计至少有一次会双倍降息。
澳大利亚和美国情况类似
目前，澳大利亚与美国的情况极为类似。
Powell在演讲中描述了通胀的起伏，他解释说，当消费者支出在疫情限制结束后激增时，通胀就开始了。
起初，商品供应无法跟上，消费者将支出转向服务。
随后，俄罗斯入侵乌克兰，推高了能源和食品价格，使高通胀成为真正的“全球现象”。
从2022年末开始，通胀率下降的原因是商品、食品和能源供应恢复正常，以及一系列激进加息所带来的消费支出抑制。
在美国，保持通胀下降而没有对就业造成太大损害的原因，是通胀预期出人意料地受到抑制。
如果员工对未来通胀的预期仍然“锚定”在一个较低的数字上，他们对工资的要求可能会比较温和，并更有可能保住自己的工作。
在澳大利亚——与美国、英国、加拿大和世界其他大部分国家一样——自2022年年底以来，该国通胀呈下降趋势。因此，这里的通胀预期也与美国类似。
澳大利亚人预计通胀将进一步下降
每个月，墨尔本研究所（Melbourne Institute）都会对澳大利亚人进行调查，以了解他们对未来一年的通胀预期。在其中两项指标上，预期都非常低。
一种是所谓的加权平均值，它忽略大于5%和小于零的答案(理由是它们不现实)，对其余部分取平均值。
最新调查表明，澳大利亚人预计通胀率为2.6%——正处于澳大利亚央行目标区间的中间位置。
另一项指标被称为非四舍五入通胀预期。这排除了大于10的整数，其理论依据是，如果有人给出15%的答案，它们就不作数，但如果有人给出14.9%的答案，就可以作数。
这一指标表明，通胀率为3.1%——几乎正好处于央行2%至3%目标区间的顶端，同样没有什么值得警惕的。
降息的空间
由于美国通胀得到了很好的控制，Powell表示，美联储可以安全地降息以支持劳动力市场，而劳动力市场已经开始疲软，就像澳大利亚的劳动力市场一样，尽管这里的速度还要慢一些。
这些都是美国和澳大利亚的相似之处。因此，美国降息的理由也适用于澳大利亚，尽管时机不同。澳大利亚在通胀上升的过程中比美国晚，在下降的过程中也会晚。
还有另一个理由可以让我们相信澳大利亚会紧跟美国降息——就在Powell发表讲话后，澳元汇率跳涨。当Powell真的降息时，澳元可能会进一步攀升。
这是因为美国降息将使其成为一个相对不那么有吸引力的资金持有地，而澳大利亚相对更具吸引力。
一个国家降息会导致另一个国家通胀下降
如果相较美元，澳元进一步升值，以美元计价的进口商品就越便宜——换句话说，澳大利亚的通胀就会走低。
如果美国连续降息，澳大利亚的通胀就会进一步缓解，并为澳大利亚央行降息提供越来越有力的理由。
这就是为什么各国央行倾向于同时调整基准利率(尽管会有所延迟)。目前澳大利亚金融市场预计，到圣诞节将会有一次降息，截至明年5月将会有三次降息。
那么，在降息前景越发明朗之际，面对即将到来的春季房市，买卖双方应该如何应对呢？
专家支招：澳洲2024年春季终极购房指南
一、全国房产市场概览
随着季节的变换，新鲜房源迅速涌入市场，部分城市的购房者将面临激烈竞争。
根据最新PropTrack数据显示，全国新房源数量比去年同期增长了12%。然而，全国各地的房地产专家预测，今年春季将有更多买家加入购房大军。
PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示，预计今年春季所有首府城市的房地产活动都将有所提升。
二、就未来三个月的市场走向，各城市房产专家预测：
1. 悉尼：新房源将保持“健康”水平
BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，悉尼今年春季将迎来大量新房源。PropTrack数据显示，悉尼7月的新上市房源同比增长了12.3%，总量增长了17.4%。
“今年春季的一个不同之处在于，总上市量可能会开始增长，因为清盘率不如以往强劲，市场上的房源停留时间更长。”
尽管经济放缓和生活成本上升，但市场仍有许多买家。买家的需求继续推动房价上涨，悉尼独立住宅的价格同比增长了6.77%，达到142.9万澳元，公寓价格同比增长3.89%，达到83万澳元。
Mr McGlynn还认为，卖家希望在今年春天卖出房子，他们很可能不得不略微调整自己的预期。
2. 墨尔本：市场将保持平衡
Jellis Craig首席执行官Andrew McCann预计，尽管墨尔本的新房源增长超过悉尼，但春季市场将保持平衡。墨尔本7月新房源同比增长了14.6%，总量增长了21.7%。
墨尔本独立住宅的价格同比下降了1.01%，至91.2万澳元；而公寓价格同比微涨0.18%，至61.9万澳元。
3. 布里斯班：市场热度不减
布里斯班是澳大利亚最热门的房地产市场之一，预计今年春季将有更多房源上市。Place Estate Agents董事Sarah Hackett表示，8月份的房产估价量增长了20%，这通常是卖家考虑出售的第一步。
布里斯班独立住宅的价格同比增长13.42%，至95.1万澳元；公寓价格同比增长16.85%，至66.3万澳元。
Hackett表示，尽管市场状况良好，但面对不断增加的新房源，卖家需要在今年春季对房产进行正确定价。
4. 阿德莱德：购房者将有更多选择
Ms Creagh表示，阿德莱德购房者今年春季将看到更多房源上市。7月，阿德莱德新房源同比增长了17.4%，但总量下降了6.9%。
阿德莱德7月份的独立住宅价格同比上涨15.09%，至81.9万澳元澳元，而公寓价格上涨12.44%，至59.9万澳元。
5. 珀斯：市场依然紧张
Duet Property Group创始人兼董事Michelle Kerr表示，尽管新房源涌入市场，但珀斯的房地产市场预计仍将非常紧张。7月，珀斯新房源同比增长了15.3%，但总房源仍比去年同期下降了20.2%。
Kerr表示，由于供需失衡，所有价格区间的需求仍然很高。
7月，珀斯独立住宅价格上涨23.19%，达到79万澳元；公寓价格上涨19.13%，达到53万澳元。
6. 霍巴特：买家友好型市场
霍巴特是对买家最友好的首府城市之一，房源挂牌数量高，但房价录得下跌。7月，霍巴特新房源同比增长了5.5%，总量增长了14.4%。
霍巴特7月份的独立住宅价格同比下跌2.4%，至71.7万澳元；公寓价格下跌0.9%，至55.2万澳元。
7. 达尔文：销售活动有望增加
Ms Creagh表示，达尔文房地产市场在未来三个月的销售活动可能会增加。7月，达尔文新房源同比增长了12%，而总量下降了2.4%。
与此同时，达尔文7月份的独立住宅价格同比上涨3.54%，至56万澳元；公寓价格下跌2.76%，至38.2万澳元。
8. 堪培拉：购房者将有更多选择
Ms Creagh指出，堪培拉今年春季将为购房者提供更多选择。7月，堪培拉总房源同比增长了33.7%，新房源增长了16.2%。
堪培拉地区7月份的独立住宅价格同比上涨0.94%，至98万澳元；公寓价格下跌0.32%，至60.7万澳元。
后花园有话说
在度过了传统的市场平静期后，利率前景也在发生着变化。分析国际形势，当前全球通胀压力正在缓解，宽松时代也在拉开帷幕。
目前澳洲首府城市已经迎来了春季序幕，上市房源量不断增长，部分卖家也在调整价格预期。面对大量的可选房源，买家更容易找到理想的物业。
对于有信贷能力或现金充裕的买家来说，不妨结合所在地区的市场状况，考虑是否入市。
