作者：kangins
2024年刚过，2025年才没几天，地产界的雷声便响个不停：
万科债暴跌、融创被信达清盘、碧桂园无下限的削债重整方案…
在雷声一片中，近年来异军突起的国资房企还是风景这边独好，毕竟：
背靠大树好乘凉！
但是面对地产寒冬，通过组织优化则成了房企内部的惯常操作，先有招商、万科相继调整组织和人员，随后又传出大悦城、绿地进行内部自我革命。
而就在几天前，据自媒体董小姐爆料称，近三年异军突起的“黑马”建发房产内部发文，更换了三个集群的总经理、多个事业部的总经理及两位集群董事长，据传：
1、东南集群董事长许伊旋、华东集群董事长田美坦，由地方调回总部；
2、原华东总经理叶耿调去海西，原海西总经理凌祁调去华东，原东南总经理陈伟雄，直接升为集团首席运营总；
3、90后的林聪凯被提拔为东南集群副总经理（主持工作），成为建发最年轻的一位高管；
上述人事变动的核心逻辑均指向了：业绩！对应的板块业绩则可概括为：
华东低迷、东南崛起、区域削权-总部集权
对如此大将的调配显然不是一时兴起，而是建发近一年来对业绩压力愈发的焦虑：
2024年，建发房产销售收缩至1335亿，同比下降近30%！
这一业绩在众多头部地产央国企中，建发房产业绩下滑最严重。
近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急刹车！
康哥查了21-24年的TOP100强的拿地数据，建发的狂飙始自2021年，而这一年刚好也是曾经地产巨无霸恒大全面沦陷的元年：
1、2021年，建发以1766亿的新增货值位居百强第12名；
2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位居百强第10名；
3、2023年，建发以1606.4亿的新增货值位居百强第5名；
4、2024年，建发以901.9亿的新增货值位居百强第第6名；
根据中期业绩报告显示：
1、上半年实现营业收入327.5亿，同比增速34.46%；
2、归母净利润8.17亿，同比下降36.37%
对于陷入“增收不增利”，建发此前在2024年中期业绩发布上归纳于两个因素：
1、期内毛利润率同比下降至11.9%；
2、上半年结转项目的平均权益同比相应降低；
翻译成大白话就是：
高价地拿太多，利润遭挤压！
在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于建发而言，却意味着不一样的信号！
2024年，建发在拿地数据方面创历史新高，以略超400个小目标让此前的带头大哥们：
望其项背！
仔细分析一下拿地数据可发现，在拿地面积仅排第16的情况下以总金额第5霸榜，足见建发房产拿地：
拼的疯狂！
而一个头部房企的朋友给康哥的预测却更悲观，如果2025年上半年没有更大力度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：
7万亿！
其做出这一判断的理由是：自己所在公司投的项目比去年肉眼可见的减少，而在TOP100榜单上排名却在上升，这说明一个问题：
当前销售形势并不乐观！
显然，这一信号对于2023年才刚刚完成封神的建发而言，狂飙式疯狂高价抢地的风险已然：
暗潮涌动。
作为建发集团利润的核心，房地产板块一直承担着重要的角色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而建发股份收购家居龙头红星美凯龙的巨额亏损显然给其带来了更大的压力：
2023年建发股份耗费62.86亿购买美凯龙29.95%的股份，一跃成为其第一大股东！
这笔收购仅仅才过一年，该笔收购给建发带来巨额亏损：
1、收购价4.82元/股，当前现价2.94元（1月10日收盘），跌幅39%，收购成本亏24.5亿；
2、2023年，红星美凯龙给建发股份贡献的归母利润为-5.63亿；2024年上半年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿；
两项合计亏损近40亿，相当于收购成本：
63.6%！
纵有建发集团供应链提供充足的现金流优势，但是贡献利润的左膀右臂所带来的压力显然加大了建发集团对未来的悲观预期！这也是为啥建发房产在三年半的狂飙之外，突然开始：
急刹车！
这一幕又何曾相似！恒大、融创、碧桂园，乃至提前8年前喊出“活下去”惊世预言的万科现在也在债务悬崖边苦苦挣扎，这些都是前车之鉴别！
未来如何走，怎么走？
而同样作为供应链巨头的厦门三巨头之一，其地产扩张策略与建发有异曲同工之妙，24年市场却传出大裁员的消息，究竟是真还是假？显然对于建发来说：
过去狂飙的时刻有多爽，未来收缩之路就有多痛苦！
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