德州的“税收真实情况”
2019年，德州议会通过了一项立法，旨在帮助居民更好地理解自己所在县的税率情况。通过您所在县的 "税收真实情况" 网站，您可以轻松获取最新的税率信息，了解地方税率决策如何影响您的税单。2021年及之后的税率信息均可查询。
登录https://www.texas.gov/living-in-texas/property-tax-directory/?search=之后可以看到以下界面, 在白色的搜索框里输入你所在的县的名字, 点击黄色搜索“search”按钮便可以找到您所在县的“税收真实情况”网站.
什么是“税收真实情况”？
“税收真实情况” 是德州宪法中的一项规定，要求地方征税单位让纳税人了解税率提案，并提供机会让纳税人限制或批准税率上涨。不同类型的征税单位有不同的“税收真实情况”要求。
在“税收真实情况”网站上，我能找到哪些信息？
税务信息：网站提供您所在县评估区和地方征税单位的信息，以帮助估算地产税。
税率影响：您可以查看“无新增收入税率”（简称NNR）与提议税率的变化对您的税单的影响。
信息更新：2021年的数据从8月初起可以在线查看，并会根据各征税单位的更新定期更新。
公开听证会：征税单位需就提议的预算和税率举行公开听证会，并公布日期、时间和地点。网站提供听证会的详细信息，并允许您向征税单位反馈意见。
以威廉森县为例, 经上图的搜索之后, 我们会登录到威廉森县的“税收真实情况”的网站: https://williamsonpropertytaxes.org/tax, 见下图.
输入地址、地产ID、或业主姓名后点击搜索, 便可以看到详细的地产税列表, 小编用了一个随机地址做了测试, 结果见下图(部分截图):
这些税率术语是什么意思？
无新增收入税率 (No-new-revenue tax rate, 简称NNR): 这是征税单位在不增加收入的情况下所需的税率。若房产价值上升，NNR税率会下降，反之亦然。
选民批准的税率(Voter-approval tax rate, 简称VATR): 若征税单位想提高税率，需要获得选民批准。不同类型的地区有不同的上限：
谁决定我的地产税单？
德州没有州级地产税。地方政府设定税率并收取地产税，用于提供地方服务，如学校、道路、警察和消防等。您的地方官员（如学校董事、市议会成员、县专员）决定您的地产税负担。
注意⚠️: 德州议会及地方评估区并不设定您的地方税额。
我的税单是如何计算的？
税收单位：您的学区、县和城市都会对每个房产征税。
账单合并：大多数纳税人会收到一张由地方税务评估员收集员发出的账单，其中合并了各征税单位的税额。
按揭贷款：若您有按揭贷款，税单将发送至您的按揭公司，并通过您的托管账户支付。
小编笔记本: 德州地产税简史
📅 第一章：德州地产税的起源与独立
德州的地产税可以追溯到它还未成为美国一部分的时候。事实上，1830年，墨西哥政府取消了对定居者的地产税豁免，这激发了德州争取独立的斗争。
📉 第二章：州地产税的兴衰
德州独立后的近百年间，州和地方政府都依赖地产税，收入占比曾高达50%-75%。然而，系统管理混乱，特别是在内战后，导致评估和征收税款效率低下。
主要问题：
缺乏税务评估员
财产价值常被低估
1946年后，州政府逐步放弃征收部分地产税。最终，德州在1982年彻底取消了所有形式的州级地产税。
🏘️ 第三章：地方地产税与1979年改革
尽管州级地产税被取消，但地方政府（如学校、市政府、县政府）仍依赖地产税。1970年代，财产评估不一致的问题十分严重。
佩维托法案改革（1979年）：
建立中央评估区（CADs），将评估与税收分离。
强制要求按市场价值评估，并每三年重新评估一次。
这些改革使得地产税系统在全州范围内更加一致。
💰 第四章：地方地产税的运作方式
你的地产税账单由以下公式决定：
（[评估值 − 豁免] ÷ 100） × 税率
地方政府设定税率，通常分为两部分：
运营维护（M&O）：用于日常运营支出如工资。
利息和偿债（I&S）：用于支付建筑和基础设施项目的债务。
豁免可减少应税财产的评估价值，从而降低税款。举例来说，房主可获得$15,000（如通过投票则上升到$25,000）的免税额度。
🏫 第五章：学校资金与法律挑战
德州的学校资金系统严重依赖地产税，这导致了学区之间的巨大不平等。
1973年的San Antonio ISD诉Rodriguez案强调了这一问题，但美国最高法院并未裁定该系统违反联邦宪法。此后，德州州法院接手，推动了1979年佩维托法案等改革。
💡 第六章：地产税减免的努力
德州多年来一直致力于为纳税人提供减免。
1997年修正案：
增加了房屋所有者的豁免额，从$5,000提升到$15,000。
限制了房产每年的最大增值额度。
即便如此，由于德州人口的迅速增长，地产税仍在快速上升。
2006年改革：学校运营税率减少三分之一，并试图通过其他税种来弥补这一差额。
⚖️ 第七章：近期问题与法律挑战
近年来，德州的地产税系统面临新的法律挑战。
学校资金不公平：许多学区必须征收最高税率才能满足州的教育要求，导致不公平的税负。
评估系统争议：最近的诉讼称，现行的财产评估方法对商业业主有利，增加了普通家庭的税收负担。
一句话总结: 德州的地产税制度历经波折，虽然饱受争议，但仍然是地方政府运作的关键收入来源。
感谢以下商家对本报的大力支持
望各位多多照顾德州华人的生意
我们正在寻找一位富有激情和才华的美术兼职老师，如果您热爱艺术，愿意与同事或学生分享您的知识和经验，并希望在一个灵活的工作时间内工作，那么您可能是我们正在寻找的人！
1、良好的油画基础,具有改画和再创作能力的优先。
2、懂得素描及色彩。
3、做事耐心细致，能够配合客户要求反复更改。
咨询：737 301 8858
UT Austin诚邀您参与一项关于华人在美国的政策偏好和政治经验的调查。此调查由Amy Liu教授及其团队发起，面向在美华人和海外华裔，需10-20分钟，提供简体中文、繁体中文和英文版本。
参与链接：
utexas.qualtrics.com/jfe/form/SV_4IytzSb7kLtnAh0
您的回答将帮助增进对美国华人群体的了解，并有机会赢得100美元亚马逊礼品卡（中奖率1:500）。您的参与自愿且匿名，如有疑问，请联系amy.liu@austin.utexas.edu。感谢您的支持。
