香港置地的“老船长”下海了

创业 2024-11-28 19:14 北京

创哥说

ABOUT this article


擅长靠豪宅及中高端产品突围，这是香港置地在内地的特点。

作者 | 风声声

编辑 | 七桉

来源 | 风声声（ID：fangshi488）

创业见闻（ID:chuangribao）授权转载

前阵子，老牌外资房企香港置地宣布，“将不再于亚洲区内投资「建售物业」项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产”。

与此同时，还有一则人事变动通告：香港置地中国区董事兼总裁凌常峰将于明年1月底正式离职，目前属于业务交接期，其离职后将继续担任香港置地高级顾问。

舆论聚焦，都在热议香港置地“撤退”。喧嚣时，很多事情容易看不透，现在回头细品这件事，就不只是“撤退”那么简单。

一家有着135年历史的地产商，经历过几轮完整的经济周期，这种企业做任何决策，都不意味着“一刀切”，更多是阶段性趋利选择。

这也是为什么公告中，香港置地提到“投入新的综合商业地产业务机遇中”。其战略调整方向是加码商业地产，回归到自己擅长的物业运营。

这个信号和人事变动的幕后合起来看，就更有意思了。

知情人士称，凌常峰离职后将创办轻资产运营公司，前期业务包含香港置地的四个项目，具体服务范畴双方还在洽谈。

有意思在两个方面：

一是，擅长物业运营的香港置地，要把自己部分业务的运营外包，而且是包给前任“船长”。分手了又不是完全分。

二是，不管香港置地还是出走的凌常峰，都在押宝轻资产模式。

目前国内头部房企如华润置地、保利发展，同样在发力资管运营，都想通过变“轻”寻求第二增长曲线，这是行业未来趋势之一。

所以，更让我好奇的是，在内地有着「豪宅样板」标签的香港置地，它背后以凌常峰为首的操盘团队，能不能在轻资产赛道翻出浪花？

01

先说说香港置地。

这家总部位于香港、隶属于怡和集团的老牌房企，至今已有135年历史。

不像在香港有着百年沉淀，香港置地在内地真正意义上的发展为20年：1997年进入内地市场，起飞从2004年进入重庆开始。

这二十年，香港置地在内地的发展战略、产品力打造、品相塑造、团队文化塑造方面都很成功。当然，如果拿它和千亿房企相比，香港置地中国区的规模不大，甚至可以说有点mini。

凌常峰及团队没能把规模做大，多少受港企保守风格影响，同时，也是主动选择“中高端产品战略”的结果，所以就给外界一种印象：

规模不大，创造神话。

尤其是提到豪宅，香港置地四个字，绝对是行业绕不开的存在。

不久前上海项目香港置地启元开盘，套均总价超过5000万，半天时间80套房源全部售罄，销售总金额44.55亿元。

再到重庆市场，香港置地10月份在渝卖了17亿，一个月达成了别人10个月的销售额。撑起这份业绩的三个项目中，两个是豪宅，一个是高端改善盘。

擅长靠豪宅及中高端产品突围，这是香港置地在内地的特点。

其旗下在售的项目，比如上海启元、成都西元、南京越城天地、重庆观宸、重庆启元、重庆长嘉汇，你去案场会发现“含同行量”很高。有媒体说过一句稍显夸张的话：如果我是房企CEO，我每天盯着香港置地，看看它在干什么。

最近一两年主流房企都在运用奢石提升空间质感，香港置地几年前就在做。规模不大，却能引领豪宅潮流趋势，所以，业内讨论豪宅便绕不开香港置地。

02

除了住宅，香港置地在内地商业地产领域也有不错的表现。

香港置地去年正式发布“中寰”&“光环”的“双环战略”，表示未来三年会在10城布局17环，截至目前已经落成10个项目，其中8个位于内地。

和住宅产品一样，香港置地的商业地产表现同样让业内印象深刻，以光环条线的产品为例：

2016年开业的重庆长嘉汇购物广场，成了当地独一无二的文旅时尚地标。

2021年开业的重庆光环，开业前两天，客流量突破57万人次，开业首年实现20亿销售额；2023年总客流达2512万人次。此外，光环是重庆首个登上抖音全站热榜的购物中心，并持续占据大众点评重庆商场热门榜、好评榜第一。

今年6月开业的成都光环，商业体量比重庆光环小5万平米，开业前两天客流量突破25万人次，开业首日超70家品牌业绩排名全国/西南/成都第一。

截至目前，香港置地进入内地8个一线城市，开发（含开发中）住宅项目39个、商业综合体15个。

有人开玩笑说：以后香港置地不开发住宅，在售项目岂不成孤品了？

事实上，只是香港置地四个字，一段时间内在住宅市场会成绝唱。其在内地实现住宅、商业两开花，离不开操盘团队20年耕耘，比起品牌，团队才是企业的灵魂。

毕竟是人创立品牌，不是品牌塑造人。

而塑造团队或者说团队文化的，必然是掌舵人，风格自上而下贯穿。

凌常峰2003年清华大学建筑管理系研究生毕业后便加入香港置地，成为初创团队一员。从副董事长助理做起，再到重庆公司负责人，凌带领团队在渝开疆拓土并站稳脚跟后，又转战上海打造新中国区。2017年，凌被委任为香港置地执行董事，负责掌管香港置地内地业务，成为香港置地历史上首位担任此岗位的内地人。

凌常峰的两次开拓，奠定了香港置地中国区现在的格局。据说，凌在香港置地中国区内部认可度很高，有同僚评价他是天生的领导者，打造团队的能力很强。

‍‍

凌的团队内部管理非常扁平化，说个小细节，员工做PPT只需要图片+大标题，不过凌常峰会在关键点上问得很细，这就要求员工专业素养很高，要卷但是不瞎卷：

比如住宅精装修，据说6个月就要升级，不能“套娃”。

凌个人推崇创新，对内常说，香港置地要做别人做不到的事才有出路，呈现出来的就是团队追求持续创新的产品观。这也是为什么他们的产品总能让市场记住。

据我所知，凌常峰“下海”后将从轻资产模式切入，时机成熟后，不排除会涉足住宅代建。

换句话说，大家以后还是有机会买到这个团队打造的产品，只是换了个名字，不叫香港置地了而已。

03

说起地产高管创业，这几年倒是屡见不鲜，不过切入轻资产赛道的很少。

一方面，这些高管都是地产开发老司机，自然优先选择自己最擅长的开发；另一方面，轻资产模式要求能力更加多元化、精细化，讲究以深度运营为核心，如果没有体系化团队做支撑，没有成功经验做背书，就会有业务壁垒。

本身擅长物业运营的香港置地，计划把4个商业项目外包给凌常峰，肯定充分考量了凌的全链条操盘能力。

有一种说法，光环是内地限定产品线。可以窥测，总部应该没完整的商业项目经验能给到内地团队。

这点和住宅开发条线类似，中国区主要靠自己探索实践，从目前已落成项目来看，还是很成功的。一方面是实打实的做出了业绩，另一方面，不少项目做成了“现象级”。

其中，重庆光环的成功路径，特别值得业内研究。有重庆媒体评价，光环是重庆现象级商业。其实可以说得再大胆点，光环是最近几年国内现象级商业。

不仅重庆人爱去光环，外地人去重庆也逛光环，小红书上随便一搜你会发现，光环已经是外地人到重庆的必打卡点。

值得研究的点在于，地产玩家越来越重视轻重资产剥离，轻资产本身是趋势，这是其一。

既是趋势也是需求，很多前些年高价拿地的选手，如今多少都碰到去化难，开发能力、运营能力跟不上，只能寻求专业团队帮助破局。

和万达或者华润置地的商业板块比较，香港置地中国区完全就是后浪，没有先发优势。与此同时，商业赛道走到了“千商一面”的窘境，你想卷也卷不出新花样，能做出“现象级”产品，说真的，很难。

重资产时代，可以依靠土地红利、杠杆红利、规模红利变现，行情会让人忽略团队的能力。

轻资产就不一样了，开发商变成服务商，如果没有成体系化的专业能力、组织能力和管理能力及信用，压根玩不动。

这种不利条件下，有选手跑出来了，能给业内一些借鉴。这是其二。

凌常峰团队的操盘逻辑，我们可以通过还原重庆光环的成功路径窥见一二：

定位。

面对“千商一面”同质化，凌常峰团队一开始就明确，光环的定位是未来商业，要做到去标准化，怎么去？他们选择的是，融入真正具有公共价值的空间场所。

落地。

光环给重庆种了一片室内森林，纵跨7层垂直高度、42米立体景观、25米高的室内景观瀑布、7万余株自然植物、近300种热带雨林植物等，就这样以植物园形式嵌进商业体，实感非常震撼。这片森林就是光环的超级ip，也是大家跑去打卡的动力。

▲重庆光环“沐光森林”

即使设计和落地过程阻力重重，最终还是兑现了国内首个将自然与商业融合的城市商业空间。

运营。

包含超级IP打造、场景营造、活动营销。

基本上，光环能做到高频造景、与品牌深度联结，同时出圈活动贯穿全年。比如SALOMON开业，光环深度介入活动内容和宣发深，帮助该品牌实现开业即做到西南地区第一。

在IP、品牌引入和活营销上，重庆光环也不断迭代创新，从而实现从区域型商业进化为城市级商业。

概括来说，重庆光环从定位、设计落地到运营全过程，展示了操盘团队的四种能力：

第一、预判行业趋势及城市发展演变的能力。

第二、差异化定位与不打折扣落地的能力。

第三、全链条运营服务。

第四、创新迭代。

这些恰恰是轻资产模式要求的多元化能力，不过最核心的是：

要有不断打造样板的能力。

国内商业规模年均新增4000多万平，目前3万方以上已开业的购物中心超过6100个。与此同时，有大量购物中心倒闭或急需改造。

业内一直存有争议，商业空间是不是过剩？“千商一面”的商业空间确实过剩，真正做到“去标准化”，走出“独立样板”行情的，还是稀缺。

有独创性又能在地化表达，这是光环系列成功的关键。

不管住宅开发还是商业项目，凌常峰及团队拥有有持续打造样板的经验，这是他们的核心竞争力及长远优势。几乎所有存量商业在战略转型中所需要这种能力，但又做不到。

04

轻资产模式大势所趋，目前也有了“投融建管退”良性循环的可能，以青岛华润万象城为底层资产的华夏华润商业REIT在深交所上市，给了行业极大想象空间。

前阵子，香港置地股票连续多日上涨，应该和加码商业地产的新战略有关。如今香港置地站在新节点上，能从容地进行战略转型，离不开凌常峰及团队20年耕耘筑牢底盘。

回到开篇之问，答案其实已经给出了。

‍‍‍‍‍‍

这个团队已经用无数成功的经验证明自己，拥有再造样板的能力。

从地产行业角度出发，我们也很希望凌的新业务可以做大做强，给更多地产人提供舞台，也给大家转型的勇气。

阅读更多商业内容，

请点击关注“金错刀”同名公众号▼

END

创业见闻

商务合作、企业专访请联系：

18516913056

汲取商业能量

掌握未来能力

创业见闻

创业见闻，聚焦服务于创业者，陪伴创业者一起成长。

500亿短剧江湖，先充钱的人先认输

瞄准平价新能源车，这匹“黑马”拿下“最挑剔”的中国消费者

“1号位”接连落马，贵州茅台为什么屹立不倒？

房租连年暴涨，美国打工人要被AI整破防了

Cursor爆红，但Cursor不是国内AI编程的出路

这家世界上最长寿的企业，距今1446年

泰国有个包青天，比泡泡玛特更让泰国人疯狂

年薪千万！雷军喊话95后“天才少女”一夜爆红，这三个真相藏不住了

黑神话登上《新闻联播》，美国人高兴不起来了

吴柳芳粉丝只剩4万，再被禁言，真相到底是什么

一夜暴富！杭州小伙半年赚百万上热搜，但我想泼一盆冷水……

万万没想到，AI卷得最狠的是奶茶

贾玲“反弹”，终于没人骂了

引爆热搜的济南3.5元泡面事件，刺痛多少人的良心！

董浩叔叔的评论区，怎么成了90后的赛博哭墙？

涌入殡葬业的年轻人，爆改9.9元咖啡馆

一个女人决定与宁波首富鱼死网破

向佐这次算是找到了流量密码！！

名媛拿下联合国，背后是一门大生意

20万流明超级手电，成了老美最强防身光剑

烧光一千亿，欧洲新造神运动宣告失败

百爹夜行、百媳掀桌……老娘舅剧本杀，围剿老年人

李行亮身价暴涨遭网友强烈抵制商演，这事谁也没有想到....

吴柳芳解禁，一夜涨粉近300万已经说明了一切

起猛了，怎么有人用把子肉当地铁卡？

看了山东烤牌姑娘塌房全过程，我才真正明白发型师晓华的高明！

中国天地银行，在全世界杀疯了！

“都来当网红了，我干什么！”这个顶级网红的塌房，来势汹汹……

从明星独角兽到破产清算，柔宇科技的骗局与败局

香港置地的“老船长”下海了

数字王国，选择用AI再造“东方好莱坞”

何小鹏的临门一脚，还会射偏吗？

30岁的李逍遥，跌入时代裂缝

提价策略失灵，百年同仁堂盈利下降

深圳超级大卖上市，老板温州人，45 岁，一年净赚 5 亿

快递分拣，男人最好的医美

一部iPhone 16只赚200块，黄牛离集体谢幕还有多远？

海尔智家“大象起舞”，李华刚没有退路

顺丰，来到了输不起的逆风局

这个万亿赛道开启“拿钱模式”，坐飞机通勤不远了

遍地9块9的野战，星巴克如何“穿越火线”？

视频网站的观看记录，年轻人的赛博隐私

消费降级的年轻人，盯上9.9元体验课

已融资近60亿，麻省理工三位校友联手打造超300亿独角兽

海底捞的秘密，花20万吃火锅的至尊会员知道

炒5年冷饭，耐克开掉老板

贵州茅台，依旧是一个不错选择

面对AI生成的劣质内容，大平台正在反击

电车的尽头是“卖网约车”

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉