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新西兰房产市场“暗礁”:15400处房产或成“大坑”,华人业主也难逃其害......
民生
2024-07-30 13:05
新西兰
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近日,新西兰两名陷入房屋纠纷的业主将自己的遭遇讲述给了媒体。
他们表示:“购房之前,务必搞清地皮所有权,否则会落得人财两空的下场。”
01.
地皮租金暴涨
不得已放弃房产
John*是一名新西兰业主,2013年他和好友花费了10万纽币在奥克兰购买了一栋三卧室的住宅。
“当时我们觉得捡到了大便宜.....主要是房子价格太便宜了,没禁住诱惑。”
2013年新西兰全国平均房价水平在46.5万纽币。
在过去的两年里,他们对其进行了一系列的装修,期待着将这个新家作为他们未来的安身之所。
然而,他们的期待并没有变成现实,反而陷入了一场困扰。
John*和好友购买的是“租赁产权房”(Leasehold home),也就是一种特殊形式的房屋产权——其中住宅建筑归个人所有,但所占用的土地则是租赁来的。
换句话说,房主拥有房屋的所有权,但没有土地的永久所有权。
这套房产的地皮是由一家名为Trust Management的房产信托公司管理的。
该公司表示,2013年地皮所有者将管理权全权托付给了他们。
然而,随着时间的推移,John*发现事情并非如他所想象的那样简单。
2015年他们被告知地皮的估值已经涨到了百万纽币,因此他们的“地皮租金”也涨到了每周1000纽币。
这让他们感到震惊和困惑。
他们尝试通过法律途径来保护自己的权益,但没有起到很大作用。
后来,信托公司告诉他,如果现在搬家离开,可以不追究其拖欠地皮租金的责任。
因此他们决定搬家,以避免更严重的经济纠纷。
现在John*已经离开了那个曾经的家,但仍背负一笔贷款。
他说:“我已经投入了大量的心血和汗水,现在我无法再购买另一套房子。我用我的KiwiSaver购买了这套房子,还贷了款装修。
“这套房摧毁了我与好友的友谊,我真的不知道我是怎么挺过那段日子的。现在我路过这条街,都会下意识地躲开这栋房子,因为它给我留下太深的心理阴影。”
02.
地主和信托机构
“互相踢皮球”
事后媒体分别采访了Trust Management信托机构,以及当时的地皮所有者Neil Christian。
信托机构回应称:“ 2013年,地主Neil Christian曾是我们的客户,但现在已经不是了,并且以前我们是按照地皮所有者的意愿办事。”
Christian则回应说:“10年前,地皮的租赁者已经与我达成协议,自愿交出了房产。”
他还说:“地皮租金审查一般间隔时间较长,可能21年左右。但期间也会有变数,如果地皮所有者要求审查租金,一般会叫来专业人士对地皮进行评估。”
03.
“几年官司打不完”
不是个案
Tim Smith也是一位购买了租赁产权房的业主。
2015年他和他的前伴侣花费15.5万纽币买了一套位于奥克兰Napier St的联排公寓——地皮租金3.1万/年。
然而,在2018年地皮租金审查后,租金涨到了每年8.1万纽币,而且他们还被告知无法在这一时间点购买地皮所有权。
屋漏偏逢连夜雨.....
Paros Property信托公司(地皮所有者的信托公司)告知Smith二人需要补交这几年地皮租金的差价,差价为23.76万纽币。
后来Smith忍无可忍将地皮所有者及其信托机构告上法庭。
经过几年的纠纷,法院裁定Smith和他的前伴侣必须支付这笔钱,但他选择了上诉。
Smith说:“我经历了地狱般的挣扎。这个法律纠纷仍在继续中,我不会放弃。”
04.
奥克兰约有5400套
业内人士警告:“是大坑”
新西兰房地产经纪人、City Sales销售公司的创始人Martin Dunn表示,他在房地产行业多年,遇见过许多与租赁产权房相关的问题。
他说:“我见过许多案例——有些非常残忍,一套这样的房产甚至会导致婚姻、家庭破裂。”
因此,他建议客户不要轻易购买租赁产权房。
对此,业界人士也解释称,租赁合同中通常会规定租金审查的时间间隔。
常见的时间间隔是每5年、7年或10年进行一次审查。审查的目的是确保租金反映当前市场状况。
土地市场价值的变化是租金审查和调整的重要依据。
如果在租赁期内土地的市场价值显著上升,租金也会相应增加。
市场价值评估通常由专业的独立评估师进行,他们会考虑土地的地理位置、周边基础设施的发展、经济环境等因素。
有些租赁合同中会明确规定调整租金的机制,例如按照市场价值的一定比例来计算新的租金。
这种机制会导致租金在每次审查时根据市场状况进行大幅调整。
由于租金审查通常是几年一次,而不是每年调整,因此在市场快速变化的情况下,租金在审查时可能会一次性大幅上调。这会导致租户需要补交大额差价。
根据CoreLogic的估计,新西兰大约有15400套租赁产权房,其中超过5400套位于奥克兰。
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