//前言//
澳央行已经进入了降息周期，
为何在澳买房还是这么难？
原来对于买房者来说，
还有这样一个拦路虎......
#01：
澳洲房主的困境：
房价与借贷能力的失衡
如今澳央行已经不再加息，为什么澳洲买房还是这么难？
其实原因很简单，想要购房的澳洲人，目前碰上了一个进退两难的局面：借贷能力的急剧下滑，而房价并未同步下跌，房屋的可负担性正变得越来越糟糕。
据澳媒报道，专家指出，尽管诸如墨尔本等城市的房价中位数出现小幅下降，但借贷能力的下降速度更快，而悉尼的房价甚至高于利率开始上升时的水平。
图片来源：smh.com.au
据Canstar模型数据显示，自澳洲储备银行在2022年5月开始加息以来，双份收入家庭的借贷能力减少了30.7万澳元，降幅高达24%；单人家庭的借贷能力也下降了相同的比例，减少了13.2万澳元。
这一变化使得购房者能够负担的房价大幅下降，加剧了购房者的经济压力。
与借贷能力大幅下滑形成鲜明对比的是，澳洲各大首府城市的房价并未出现相应的下跌。
霍巴特房价跌幅最大，但也仅为13.1%；墨尔本下跌了7.2%；而悉尼的房价则比加息前还要高出4.4%。这种房价与借贷能力之间的不匹配，无疑加剧了购房者的困境，使得他们更难找到适合自己的房源。
图片来源：smh.com.au
Canstar估算显示，2022年4月，双份收入家庭最大可借贷额为127.1万澳元，而现在尽管工资有所增长，他们也只能借到约96.4万澳元，单人家庭则只能借贷到42.1万澳元。
是什么对借贷能力影响最大？Canstar数据洞察总监Sally Tindall指出，加息是导致借贷能力下降的主要原因。
在13次加息后，现金利率从0.1%上升到4.35%，并在昨天刚刚宣布保持不变。
Tindall表示，加息“削减”了借贷能力，还使得购买澳洲本已昂贵的房屋变得更加困难。
对于购房热点城市，比如说悉尼，虽然加息前的价格与现在相比大体保持不变，但人们的借贷能力被大幅削减。
墨尔本虽然房价有所下降，但并没有与借贷能力变化同步，如果计划进入布里斯班、阿德莱德和珀斯等之前负担得起的市场，实际上会面临较墨尔本更高的房价。
因为这些最初价格较低的首府城市，都经历了房价的显著增长。
#02：
市场房价远超借贷能力
首次购房者面临更大困难
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，基于房价与借贷能力应挂钩的假设，房价已较应有水平高出约26%。
这一差距在房价峰值时甚至达到了29%。
图片来源：smh.com.au
尽管去年利率保持不变且收入有所增加，但家庭的支付能力并未得到显著改善。整体而言，房价与借贷能力之间的差距仍然巨大且没有改变，市场失衡现象严重。
这个问题首当其冲影响的就是首次购房者。
CBA的澳洲经济学负责人Gareth Aird称，由于房价与借贷能力的不匹配，买家需要更多的首付款并支付更高的还款。
这对于首次购房者来说尤为艰难，许多人不得不依靠父母的支持才能勉强进入市场。
然而看似很多人获得了父母的帮助，事实上，代际财富的转移似乎正在助长房价与借贷能力的脱节，进一步加剧了购房者的困境。
除此之外，Oliver还表示，即使利率下调，房价也不一定会再次快速上涨，因为它们不太可能回到自金融危机以来的超低水平，对于买家来说，很难像以前一样轻易获得价格低廉的贷款。
图片来源：smh.com.au
就算央行下调利率至3.35%……这仍然比之前高……买家的支付能力不会像2021年那么高。
对于澳洲的购房者来说，面对借贷紧缩和房价高企的双重夹击，或许只能通过努力的增加储蓄、寻求父母或亲友的支持、考虑租赁市场之类的方式，来获得容身之处。
最后
澳洲目前购房市场的大环境就是这样，一时半会也是很难改变。
尽管未来房价和利率的走势仍然充满不确定性，但有一点是明确的：购房者需要更加谨慎地规划自己的购房计划，以应对当前和未来可能出现的挑战。
Ref:
https://www.smh.com.au/property/news/how-and-why-it-just-got-even-harder-to-buy-a-home-in-australia-20241105-p5ko0r.html
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