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黄埔区人民政府关于黄埔街港湾一二村旧城改造实施方案（片区策划）的批复《黄埔街港湾一二村旧城改造实施方案（片区策划）》（以下简称《实施方案》）的推进思路及实施方案经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第四次会议审议原则同意。根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：黄埔街港湾一二村旧城改造项目位于黄埔区黄埔街，东至港湾路，南至中山大道东，西至珠江涌，北至港湾西三街。该项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划（第一批）》，项目改造范围用地面积13.14公顷，建新范围用地面积13公顷，改造范围内已纳入标图入库图斑面积共计12.92公顷。改造范围土地权属及上述面积以勘测定界报告为准。根据公安部门和属地街道相关资料，项目改造范围内户籍登记数为2179户，户籍总人口5186人。项目改造范围内现状建筑面积为17.18万平方米，其中住宅类房屋建筑面积为13.74万平方米（含证载建筑面积为13.28万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积为0.38万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积为0.08万平方米）；商业服务类建筑面积为1.51万平方米（含证载建筑面积为1.36万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积为0.15万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积为0.005万平方米）；公共管理与公共服务类建筑面积为1.86万平方米（含证载建筑面积为1.79万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积为0.07万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积为0.002万平方米）；其他（附属房屋）建筑面积为0.07万平方米。同意该项目按照旧城连片全面改造模式，在确定开发建设条件的前提下，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过公开招标、拍卖或挂牌等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同，根据项目需要，一次或者分期供应土地。复建安置计算容积率建筑面积为19.05万平方米，其中住宅15.94万平方米，公配设施1.75万平方米，商业1.36万平方米。改造成本为18.9383亿元，如实际改造成本超出18.9383亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再补偿。融资计算容积率建筑面积为15.31万平方米，其中住宅13.47万平方米，公配设施1.48万平方米，商业0.36万平方米。根据融资楼面地价评估结果，覆盖改造成本的融资住宅考虑旧村改造因素的楼面地价为15852元/平方米，不考虑旧村改造因素的楼面地价为18811元/平方米；覆盖改造成本的融资住宅11.87万平方米（含公建配套），规划节余住宅3.08万平方米（含公建配套）、规划节余商业0.36万平方米。规划节余建筑量不配置政府统筹房源，其出让起始价在出让时以区规划和自然资源部门评估为准。项目建新范围总用地面积13公顷，规划计容总建筑面积约34.36万平方米。其中：居住用地面积1.89公顷，容积率3.7，计容建筑面积6.90万平方米；居住兼容公共交通场站用地面积1.58公顷，容积率3.6，计容建筑面积5.68万平方米；居住兼容商业用地面积5.07公顷，容积率4.0，计容建筑面积20.34万平方米；独立公服用地面积1.51公顷，计容建筑面积1.44万平方米；城市道路用地1.82公顷；绿地面积1.13公顷；水域面积0.005公顷。建新范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积3.23万平方米（占项目住宅建筑面积11%）。建新范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置房同步建设，建成后按规定无偿移交。（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。八、自确定改造主体之日起三个月内，改造主体须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造，未签监管协议不得改造。九、自确定改造主体之日起5年内，拆迁补偿安置协议仍未达到2/3以上（含2/3）权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。（一）未办理土地有偿出让手续的房屋须在房屋产权调换前完成办理土地有偿出让手续。（二）改造主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。（三）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。附件 黄埔街港湾一二村旧城改造实施方案（片区策划）![]()
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