本期律师
（主持人万焜和江西井冈律师事务所律师戴启旺）
主持人：什么是业主、业主大会、业主委员会、物业公司？
律师解析：根据《物业管理条例》的规定，房屋所有权人就是业主，业主大会是由全体业主共同组成的，旨在代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会则是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。而物业公司则是指依法成立、具备专门资质并具有独立法人资格，依照物业服务合同从事物业服务管理相关活动，并依法接受业主监督的企业。物业服务企业根据它的服务阶段不同，又可以分为前期物业和另行选聘的物业。前期物业是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位也就是开发商的选聘物业服务企业。我们刚开始讲的入住新的小区办理收房等手续一般都是与前期物业对接。在小区业主大会成立以后，如果业主大会依法另行选聘新的物业公司，那么这家物业公司就是另行选聘的物业。但是根据上面这几个法律法规的规定，另行选聘物业公司的程序非常繁琐和严格。而其中最重要的就是要先成立业主大会和选举产生业主委员会。
主持人：成立业主大会和选举业主委员会的流程？
律师解析：根据《物业管理条例》的规定，业主应当在当地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。再根据《江西省业主大会和业主委员会指导规则》的规定，成立业主大会的前提条件是该小区出售并且交付的专有部分面积占总建筑面积的50%以上，10名以上业主联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面申请，即可发起成立业主大会筹备组，筹备召开首届业主大会。并在全体业主当中选举产生首届业主委员会或者选聘新的物业公司或者根据法律规定对其他事项进行集体表决。
主持人：物业管理服务企业提供的物业管理服务范围是什么呢？
律师解析：根据《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”也就是说，在服务服务区域内归全体业主共有的部分，基本上都是属于物业管理服务的范围。而业主自己家里的专有建筑面积范围则不属于物业管理服务的范围，当然当业主家中的有关设施、管道、电线存在问题或者与上下楼、邻居之间因为相邻关系产生纠纷，物业公司还是有义务积极协调。另外根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般来说，物业服务具体包括综合管理、房屋和公用设施设备的维护管理、公共秩序的维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
【案例一】未经法定程序业委会不得随意选聘和解聘物业公司
【基本案情】原告黎某等系某小区业主。2023年2月12日，某小区业委会向全体业主下发公告，载明小区于2022年12月2日开始采用书面征询、授权委托等形式召开了业主大会，部分业主参与了表决，本次业主大会表决结果为重新选聘物业公司。4月5日，某小区业委会发布通告，载明在社区代表的指导和监督下，业委会及业主代表进行评审和比较，并进行综合评分，最终确定某物业公司为本次物业选聘招投标中标物业服务企业。4月13日，某小区业委会与某物业公司签订《物业服务合同》，约定选聘某物业公司为某小区物业管理服务企业，合同期限自2023年6月1日起至2028年5月31日止。原告黎某等认为，某小区业委会在未经业主大会有效讨论和表决的情形下，作出重新选聘物业公司及聘任某物业公司为小区内新物业公司的决定违反法定程序，侵害业主的合法权益，故诉至法院请求予以撤销。
【法院判决】宜春市袁州区人民法院经审理认为，选聘和解聘物业服务企业均属于需业主共同决定事项，应履行法定的业主共同决定的表决程序，在表决比例符合法律规定的情况下，该决定对业主具有法律约束力。未经法定表决程序，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主可请求人民法院予以撤销。本案中参与表决业主专有部分面积为82341.16平方米，未达到案涉小区专有部分面积的三分之二即82907.53平方米以上。同时，某小区业委会选聘某公司为新物业服务公司未经小区业主大会讨论和表决，故对黎某等人主张撤销某小区业委会作出的重新选聘物业公司及聘任某公司为某小区物业服务公司的决定之诉请，法院予以支持。宣判后，某小区业委会不服，提出上诉。宜春市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
【典型意义】选聘和解聘物业服务企业关系小区内物业服务质量与全体业主生活居住的获得感、幸福感、安全感，应由业主经过业主大会共同决定，并按法律规定及业主大会议事规则的约定程序进行投票表决。实践中，由于业主的表决程序需组织众多业主进行投票，流程较为繁琐，不规范现象时有发生，但是，程序正当性是决议有效性的基础和前提。人民法院依法审查选聘和解聘物业公司的表决程序，坚决维护业主权益，对业委会违反法律规定，不当行使职权的决定进行否定性评价，为维护小区公共管理秩序提供了价值引领。
【案例二】通过虚报维修项目收取的维修资金应当返还
【基本案情】吉安某小区因部分房屋墙面渗水，该小区业委会委托物业公司通过程序申报，使用小区住宅专项维修资金进行维修。后物业公司与吉安某公司签订了维修合同，维修项目验收合格后，中某公司出具了维修工程结算审核报告。经物业公司审核并盖章确认金额后，住建部门同意划转该款项，并将相应款项转入吉安某公司账户内。付款不久后，小区业主发现公示的维修工程量与小区实际申报维修、认定不一致，存在大量重复及未报备的虚假工程量。经相关管理部门调查，确定存在虚增工程量的情形。在民事案件中，双方对工程造价重新鉴定，鉴定表明双方有异议的工程造价为7万余元。吉安某业委会据此要求吉安某公司退还多领取的该笔维修资金，并返还至住宅专项维修资金专用账户。
【法院判决】吉安市吉州区人民法院经审理认为，吉安某公司工程量存在虚报和重复情形，且根据鉴定结论，双方异议工程的造价为7万余元，吉安某公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，据此判决吉安某公司退还多领取的该笔维修资金至吉安某小区住宅专项维修资金专用账户。
【典型意义】小区物业维修资金作为全体业主用于维修和更新公共设施的共有资金，其涵盖的是“一个账户”身后几百上千户的业主，动“一户”而牵百家。维修资金的合理、妥善使用，不仅关乎小区共有资金的规范安全管理，更关乎到小区业主的切身利益。在本民事诉讼中，人民法院依法判决维修公司返还通过虚报维修项目收取的维修资金，既有效维护了业主的合法权益，又引导业主、业委会、维修公司等各方主体提高法律意识，依法规范、妥善使用物业维修资金。
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直播时间：每周四11：00-11：50
直播收听：FM95.6、102.1 吉安综合广播
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文稿：万焜
编辑：宇晟
审稿：肖剑冬
审核：贺丽强
