今天上午，《贝壳选好房》栏目邀请贝壳交易中心负责人张学军走进直播间，就房产交易过程中会存在哪些风险等内容与听众、网友进行交流。
主持人小柯：
房产买卖是涉及金额比较大的交易，那么您在房产行业这么多年，而且还是负责交易中心这块，能不能告诉我们在这种房产交易过程中会存在哪些风险呢？
贝壳交易中心负责人张学军：
其实房产这一块很多人都知道，这是一种大标的的交易，成交金额比较高，根据数据统计，平均下来很多人一生可能也就只有2到3次买卖房屋的经验。所以购房款往往意味着可能是一个人，甚至是一整个家庭的积蓄，怎么去把控其中的风险就显得至关重要，其实在房产交易过程中的风险，我们可以简单的分为三个板块，分别是签前、签中、签后。
主持人小柯：
这三个环节是什么意思呢？
贝壳交易中心负责人张学军：
其实也很好理解，签前就是签约之前，应该做什么，签中就是签约的时候应该做什么，签后就是签约之后应该怎么去办理手续。我们贝壳内部的系统也是分成三个板块：首先有签前的经纪人系统，其中有房源端和客源端，签中有签中的签约系统，可以草拟合同，提审，签约等，签后有专门办理交易流程的交易系统，我们的宗旨就是专人办专事，专人专岗，这样专业的人才能做好专业的事情。
主持人小柯：
除了这些还有哪些是需要在签前需要做的呢？
贝壳交易中心负责人张学军：
还有就是业主的产权来源也很重要，比如卖方的房屋有没有通过继承、析产或者是赠予所得的，这个房子不是通过正常的房屋买卖获得的。我们知道正常的买卖所得一般有的是从开发商手上购买的一手房，或者是从别的业主手上二手买卖所得的。那么除了这两种方式，通过其他方式获得的房屋我们就需要注意了，比如是通过继承获得的，如果现在出售时是“满五唯一”就还好，但是如果不是“满五唯一”的话，那他的个税就要征收的差额的20%，如果房屋的增值是比较大的，这个个税就会非常高的，远高于正常买卖的时候需要出的个税，如果没有提前预算，就这里就很容易产生纠纷，所以这个信息就非常重要。当然还有析产赠予这些也是同样的道理。还有很多的细节比如房屋目前的一个有没有出租，如果有的话那就需要承租人签署放弃先购买权，因为我们知道民法典里面规定承租人他是享有优先购买权的。当然买方这边的情况同样重要，特别是买方需要贷款的时候，他的征信往往需要提前进行确认，是否有逾期，负债怎么样，目前的首付和打算贷款的金额，目前的收入水平是否能覆盖他的月供，房屋提前评估贷款金额，要不然等成交之后发现贷款金额和实际的相差很大，需要补几十万的首付的时候，那就骑虎难下了。
主持人小柯：
那除了签前，开始的时候您还说到了签中和签后这两块分别有什么需要特别注意的呢？
贝壳交易中心负责人张学军：
其实签中和签后也同样的重要，因为稍有不慎也会产生很多不必要的纠纷，甚至房款产生一些很大的风险。比如签中的话，就是我们说的签约环节，签约环节第一个是签约的合同条款的约定非常重要，他是否足够的详尽，把所有的你能想到和不能想到的都列在合同里面。然后你要进行一个明确的约定，像我们贝壳的房屋买卖合同，它是足足有29页，是贝壳统一的制式模板。比如里面包含了存量房交易有关事项的告知书，还有签约提示，包括品牌八大服务承诺、交易资金托管提示。还有最主要的房屋买卖主体合同，合同里面有房屋的基本情况、成交价格、定金、保证金、付款方式和各环节办理时间节点、交付房屋时间、税费、约定房屋内家具家电的交割清单等等。它就非常的详细，我们贝壳的签约都是在我们的签约中心进行，我们签约中心有签约经理会根据交易单的情况填写相关合同的内容，然后讲解给买卖双方听，买卖双方确认无误后才会签约，而且我们会根据市场政策的变化定期的对合同固定内容进行更新和维护。
主持人小柯：
在房屋交易中，资金的安全是消费者最核心的需求，是重中之重，那除了签前和签中的把控，最后的签后有哪些环节？
贝壳交易中心负责人张学军：
其实在我们贝壳平台交易线一直有一句话，签约不是结束而是服务的开始，因为签后的环节有很多的环节。比如我们客户选择的最多的商业贷款的付款方式，签约之后有面签、批贷、网签、缴税、过户、领证、抵押、放款、物业交割这些环节，每个环节里都需要提供不同的资料在不同的条件下才能进行办理，涉及到很多细节，比如客户如果选择了商业贷款的付款方式，则必须在银行确定批贷的情况下才能办理过户手续，否则万一过户完，银行又没批贷成功，客户无法全款付清，那就出问题了。
《贝壳选好房》栏目由吉安交通广播和贝壳吉安合作站联合主办，每期将邀请贝壳吉安合作站嘉宾来到直播间，现场畅聊房屋那些事。前沿房产资讯、政策信息解读、市场行情分析。吉安交通广播《贝壳选好房》，每周五10点，与您相约！
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每周五上午10:00-11:00
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文稿：小柯
编辑：宇晟
审稿：肖剑冬
审核：贺丽强
