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前言：本期推送内容为最高人民法院审理的一起屋买卖合同纠纷案件，最高人民法院明确：业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。【未经许可，禁止其他公众号转载】
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国某家园小区业主委员会与伊宁市某基房地产开发有限责任公司、通州某总集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案——业主委员会对于业主共有事项和物业共同管理事项可以自己名义提起诉讼
一审：新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(2020)新40民初49号二审：新疆维吾尔自治区高级人民法院(2021)新民终48号再审：最高人民法院(2021)最高法民申3481号
业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：国某家园小区业主委员会被申请人（一审被告、二审被上诉人）：伊宁市某基房地产开发有限责任公司被申请人（一审被告、二审被上诉人）：通州某总集团有限公司再审申请人国某家园小区业主委员会（以下简称国某业委会）因与被申请人伊宁市某基房地产开发有限责任公司（以下简称某基房产公司）、通州某总集团有限公司（以下简称通州某总公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定，向本院申请再审。本院于2021年9月28日作出（2021）最高法民申3481号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。国某业委会申请再审称：（一）二审认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.本案诉讼请求涉及小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统及安防系统等公共部分，属于业主共有和物业共同管理事项，二审裁定关于“并非基于国某业委会履行业主共有和物业共同管理相关事项而产生的法律关系”的认定缺乏证据证明，且适用法律有误；2.业主委员会代表业主行使公共部分的共有和共同管理权，属于法定之债，国某业委会提起本案诉讼有法律依据，因此，二审裁定认为国某业委会系基于《商品房买卖合同》向某基房产公司主张合同之债缺乏证据证明，且适用法律错误；3.本案涉及全体业主的公共利益，业主与本案有直接利害关系，国某业委会基于法定之债，且根据业主的授权，代表业主提起本案诉讼，符合起诉的实质要件；4.国家能源集团新疆吉林台水电开发有限公司（以下简称国能吉林台公司）并非本案《建设工程施工合同》的当事人，二审裁定认定“国某家园小区由国能吉林台公司和某基房产公司合作开发”“本案诉讼请求主要基于国能吉林台公司、某基房产公司与通州某总公司之间的建设工程施工合同关系”缺乏证据证明；5.本案与国能吉林台公司以某基房产公司、通州某总公司为被告提起的诉讼属于完全不同的两案，二审裁定以国能吉林台公司已提起相同诉讼为由，认为国某业委会无权提起本案诉讼缺乏证据证明，且适用法律错误。（二）本案符合法律规定的起诉实质要件，应当进行实体审理。1.国某业委会提出的诉讼请求，属于人民法院民事案件的审理范围，符合地域管辖和级别管辖规定，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院应当对本案进行实体审理。2.业主委员会具备诉讼主体资格，能够作为民事诉讼的当事人，国某业委会有权根据业主大会的授权，在本案中作为原告，行使相应的诉讼权利。3.对于涉及小区公共利益、可由业主共同决定的事项，业主委员会有权代表业主提起诉讼，本案诉讼请求属于该范围，国某业委会与本案有直接利害关系，有权代表全体业主提起本案诉讼。综上，国某业委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项之规定申请再审。国某业委会向一审法院起诉请求：1.判令某基房产公司、通州某总公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）的施工费用共计56215829.3元及逾期违约金；2.判令某基房产公司履行240户业主商品房不动产确权登记义务，向业主发放《不动产权证书》；3.判令某基房产公司承担逾期办理房地产权属证书的违约金1629200元；4.判令某基房产公司终止未履行前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的物业费541967.4元；5.判令某基房产公司、通州某总公司承担国某业委会的律师费、公证费、司法鉴定费等实现债权的费用；6.本案案件受理费由某基房产公司、通州某总公司承担。一审法院认为：业主委员会是根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，由业主设立的业主大会选举产生的组织，其民事权利能力受上述法律、法规有关业主委员会职责规定的限制，仅限于与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关事项。超出业主共有和物业共同管理事项范围之外的事项，不属于业主委员会的职责，业主委员会没有相应的民事权利能力，也就无权提起民事诉讼。本案不属于因业主共有和物业共同管理事项所引发的争议，国某业委会在本案中基于国某家园小区业主与某基房产公司订立的商品房买卖合同，向该合同中的商品房出卖人某基房产公司及该商品房建设项目的施工单位通州某总公司主张的是合同之债。而合同之债具有相对性，业主及商品房的出卖人是本案商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的当事人。国某业委会与本案商品房买卖合同没有直接的利害关系，即使国某家园小区的业主或业主大会给予其授权，也不会使国某业委会与本案商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立主张合同权利的资格。综上，国某业委会作为本案的原告提起诉讼，诉讼主体不适格。一审法院裁定驳回国某业委会的起诉。国某业委会不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。二审法院查明的事实：国能吉林台公司和某基房产公司合作开发，由通州某总公司施工建设。国某家园小区工程于2014年11月21日竣工并经五方验收合格，工程质保期已届满。2019年7月13日通州某总公司起诉某基房产公司、国能吉林台公司，请求两公司共同支付工程款及利息，经人民法院生效判决确认某基房产公司和国能吉林台公司共同向通州某总公司支付工程款及利息。国能吉林台公司不服申请再审，本院驳回其再审申请。2021年1月2日，国能吉林台公司起诉某基房产公司、通州某总公司，请求两公司共同承担案涉小区办公用房质量缺陷修复所需费用和应建未建工程施工费用并支付违约金，请求某基房产公司履行案涉房产不动产确权登记义务并支付违约金，现该案已审结。二审法院认为：本案的争议焦点是国某业委会作为本案原告主体是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，国某业委会作为业主大会的执行机构，是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，并非本案诉讼请求所涉法律关系的利益主体。《中华人民共和国物权法》第八十三条和《物业管理条例》第十五条对业主委员会的职责和权限予以规定，即业主共有事项和物业共同管理事项，业主共有事项主要指建筑物区分所有权中成员权的行使，物业共同管理事项主要指物业服务管理权的行使。本案诉讼请求主要基于国能吉林台公司、某基房产公司与通州某总公司之间的建设工程施工合同关系和某基房产公司与小区业主之间的商品房买卖合同关系，并非基于国某业委会履行业主共有和物业共同管理相关事项而产生的法律关系。本案诉讼请求所涉主要权益不在国某业委会的职责和权限范围内，亦与国某业委会没有直接利害关系。国某业委会不能取代全体业主以民事权利主体的身份参加民事诉讼活动，国某业委会作为原告主体不适格。即使小区业主授权国某业委会代表全体业主开展维权工作，国某业委会也仅能作为诉讼代表人，以业主的名义提起诉讼，并不能通过业主授权获得诉讼主体资格。国能吉林台公司以某基房产公司、通州某总公司为被告，已向法院提起与本案诉讼请求种类相同的诉讼，证明与本案有直接利害关系的法人并非怠于行使诉讼权利。国某业委会提交的第一组证据中复函及裁判文书所涉案情与本案不同，二审法院对该组证据的关联性和证明目的不予采信；第二组证据拟证明诉讼请求所涉事实，因国某业委会在本案中不具有诉讼主体资格，二审法院对该组证据的关联性和证明目的不予采信。综上，国某业委会关于其基于法定之债且根据业主授权代表业主提起诉讼，符合起诉实质要件的上诉请求没有法律依据，二审法院不予支持。综上所述，国某业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。国某业委会以国能吉林台公司名义预交的一审案件受理费333735元予以退还。本院再审认为：本案争议的焦点问题为：（一）二审法院认定国某业委会不是本案适格原告是否有误；（二）国某业委会是否构成重复起诉。（一）关于二审法院认定国某业委会不是本案适格原告是否有误的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”行为时有效的《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》（[2002]民立他字第46号）载明：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）载明：“根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。1.关于国某业委会的第一项诉讼请求，即请求某基房产公司、通州某总公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程施工费用（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、业主小区内安防监控系统安装工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）共计56215829.3元及逾期违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。虽然国某业委会并非国某家园小区业主与某基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，但是国某业委会该项起诉请求涉及国某家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，系国某家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益，属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，故国某业委会有权代表国某家园小区业主就该项请求提起诉讼。2.关于国某业委会的第二项和第三项诉讼请求，即请求某基房产公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利，合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。国某业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人，且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围，即业主共有和物业共同管理事项，而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围，故二审法院裁定驳回国某业委会针对该两项请求的起诉并无不当。3.关于国某业委会的第四项诉讼请求，即请求某基房产公司终止未实施前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的物业费541967.4元。本案中，国某公司该项诉讼请求系源于某基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费而主张的权利，该事项属于损害全体业主公共利益的情形，业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责，故国某业委会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。综上，对于国某业委会一审起诉请求涉及国某家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项，国某业委会系适格原告，一、二审法院认定国某业委会不是本案适格原告系适用法律错误，应予纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”对比（2021）新40民初2号案件和本案，首先，当事人不同，前案的当事人为国能吉林台公司与某基房产公司、通州某总公司，本案当事人为国某业委会与某基房产公司、通州某总公司。其次，前案诉讼主要针对国能吉林台公司购买使用的集控中心办公楼、运转楼、车库三处房产涉及的问题，本案诉讼针对的是全体业主购买的住宅楼涉及的问题。因此，两起案件的当事人、诉讼标的和诉讼请求均不相同，不构成重复起诉。综上，国某业委会的部分再审请求成立，予以支持。一、二审裁定适用法律错误，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，裁定如下：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初49号民事裁定；二、指令新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院对本案进行审理。
1、《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年12月24日修正)(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
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