上海最大单地块旧改项目100%签约背后：一把尺子量到底

财富 2024-11-21 17:48 上海

CFIC导读

◆人民城市人民建，人民城市为人民。最近五年来，旧区改造和城市更新，是上海人民城市建设的重要内容。

寸土寸金的上海内环，闻名遐迩的复旦大学附属中山医院附近，分布着一片承载了半个多世纪记忆的老旧小区——徐汇东安新村。

11月中旬，随着签约期截止，东安旧改项目实现100%签约。至此，这个上海史上最大单地块旧改征收项目，画上了圆满句号。

旧区改造，历来被称作“天下第一难”，难就难在诉求多元、众口难调。东安新村旧改项目涉及5个居委会、117幢居民楼、6057证住户、31万平方米建筑面积，最终实现100%签约。结果圆满，但过程殊为不易。

“旧改为民，旧改靠民”——这是超大体量的东安项目，能够一次性征收成功的重要法宝。“把让人民宜居安居放在首位”，东安项目的落地也是上海人民城市建设的生动注脚。

一村蝶变迎新生

沿着昏暗的走廊转角上楼，一扇木门后，就是吉华琴住了36年、面积只有23.7平方米的家。“我26岁嫁到东安新村，就一直听说要动迁，没想到一等就是30多年。”吉华琴告诉记者，“如今我都做了外婆，终于盼来了东安的旧改。”

吉华琴所住的这栋居民楼始建于1958年，年近“古稀”的房屋老化严重，厨卫等基本设施也要合用。这几年，虽然从徐汇区到枫林街道，对楼房进行了多轮修缮，但逼仄、窘迫的居住环境始终无法改变。

走进吉华琴家隔壁的公共厨房间和浴室，墙皮脱落、霉斑点点。“不论下雨还是楼上用水，我们这层的屋顶都容易漏水。如果不加盖子，房顶的墙皮和水滴就会落在锅里，所以有时候做饭都要撑伞。”尽管已经签约搬走，吉华琴仍然没有忘记往日的心酸。

笑中带泪，泪中带笑。对于东安新村很多居民来说，改善居住环境，是他们的共同愿望。

回沪知青马玉兰和老伴住在东安新村一套仅13.9平方米的小房子里。因老伴高位截瘫，家在四楼没有电梯，多年来只能深居简出。“最困难的时候，这间屋子住了我们一家5口人，真不知当时是怎么熬过来的。”

靠着老两口微薄的退休金，想要改善困窘的居住条件，实在勉为其难。“东安新村动迁征收，对我们来说是天大的好消息。”马阿姨说。

东安新村始建于上世纪五六十年代，这里原是新中国成立后，上海首个市直机关宿舍与工人同住合居的住宅小区。随着时光流逝，当年的新村也逐渐变老。“我们做过摸底调查，东安一二村有两个70%非常突出：非成套房屋占比近70%，小户型房屋（50平方米以下）占比近70%。此次搬迁前，还有一千多户居民‘蜗居’在没有独立厨卫的房屋内。”枫林街道社区管理办主任王海峰说。

群众居住困难，政府牵挂在心。2024年3月，东安旧改第一轮意愿征询，居民同意率达到99.17%，旧改有了前提条件。2024年10月14日，旧改签约正式启动，仅5天就实现99.95%的高比例生效。10月18日，东安项目举行集中搬迁仪式，在一片锣鼓喧天中，满载喜悦和希望的几十辆搬场车依次发车。

告别老房子、奔向新生活。根据征收政策，马玉兰一家可以在浦东新区三林镇获得一套80.63平方米的二室二厅，圆了她多年来想要独立厨卫的梦想。“虽然过了江，但交通很方便，半个小时就能到中山医院。新房子有配套电梯，老伴以后每天都可以下楼逛花园。”

头一批签约的吉华琴早早在徐汇长桥街道的女儿家附近租了套房，和老伴搬了进去。“等到补偿款全部下来，我打算在女儿家附近挑一套好房子，再也不要过撑伞做饭的日子。”

一把钥匙开一把锁

旧改征收是民生工程，也是民心工程。征的是房子，收的是民心。这其中的关键，就是在党建引领下，用心用情做好群众工作。

根据规划要求，东安项目只要达到99%的签约率就可以生效。然而，旧改工作组却将100%签约率定为目标。“第一轮征询同意率超过99%，说明绝大部分居民是认同此次旧改的。”徐汇区枫林街道党工委书记苏小超说，“但旧改关系到每个家庭的幸福。6057证的体量，即使是1%不同意，也有60多户。我们要朝着‘一户不落’的目标迈进，争取获得全体居民的认可。”

东安片区在册户籍人口15160人，其中孤老、独居老人、重大病患者、低保人员等九类群体占比约61%。区内还有大量就医、外卖、快递等租赁人员。居民成分多样、家庭矛盾复杂、群众诉求多元……给旧改工作带来不小的挑战。

做好群众工作，包括街道干部、征收工作人员、社工、退休老书记、人民调解员等在内，徐汇区组织了近500人的旧改专班，其中党员占比超过30%。从今年1月奋战到9月，从穿羽绒服干到穿短袖衫，坚持“一户一表”“一把钥匙开一把锁”，尽力打开群众的心结，努力赢得大家的支持。

70多岁的田师傅多年来一直住在东安片区的沈家里。随着签约工作逐步推进，早早投了票的邻居发现，田师傅迟迟没有动静。征收工作人员多次上门探访，均被婉拒。

“田师傅有什么具体难处？”枫林街道社会工作办公室主任朱进时不时找田师傅拉家常。有一次，田师傅告诉朱进，总体上他支持旧改，对补偿方案也是满意的。但他年过七十，家中还有一位年逾九十、常年卧床的老母亲。他不想因动迁而“折腾”母亲，因此对征收抱有一丝通不过的期待。

田师傅的一片孝心，令朱进很是感动。“我当时就决定，不管他投不投票，也一定尽我所能将他们妥善安顿好。”自那之后，朱进便常去田师傅家探望，不再劝其投票，而是共同商议后续打包、搬迁、找房源等实际问题，并承诺街道专班一定包干到底。

真情换真心，转机发生在投票截止日的前一天。“我们买了龙华寺的素食去看望田师傅一家。聊天时，一直没说话的田师傅母亲从床上坐起来说，阿三（指田师傅）你快去把票投了，不要拖大家的后腿。”

朱进说，那一刻他真正体会到什么叫“以心换心”。“一把钥匙开一把锁，但我们通常不知道哪一把钥匙才能打开这把锁，我们能做的只有不断去试，绝不放弃任何努力。”

征收过程中，除了这样的“怕麻烦”“不想折腾”，征收补偿款的分配问题等家庭矛盾也不时浮出水面。

一天早上，东一南居民区党总支书记王诤突然接到一个电话，是辖区内一位老先生打来的。“原来支持旧改的这位老先生，突然说不想签约了”。

王诤立刻与老先生一家联系，耐心询问之下才了解到“拒签”原因：原来，老先生的一对儿女对补偿款分配意见不一、互不相让。他和老伴各支持一方，双方产生了矛盾，一气之下老伴提出离婚。老先生说：“怎么也没想到，原本一件好事怎么会闹到这个地步？”

为了不让矛盾继续升级，王诤与同事约老先生的子女们单独见面、化解“疙瘩”。在一次次的沟通中，老先生道出实情：“其实，这次的矛盾很大程度上是因为老伴埋怨我一辈子管着家里的钱，她没有话语权。”矛盾说开了，心结随之打开。整个动迁的过程，也是帮助居民化解家庭矛盾的过程。

旧改为民，旧改也要靠民。东安旧改一个颇受关注的现象是，面对难解的题、难过的坎，群众帮着做群众工作，而且效果非常明显。整个动迁过程中，既有“大家齐心带头走”，也有“众人关心拉着走”。

在东安二村，有几幢居民楼经历过“原拆原建”，住房条件相对较好，居民搬迁动力明显不足。

吉华琴和社区志愿者们上门做工作。“原来大家条件都不好，现在你们条件好了，就不管我们了？”“都是街坊邻居，你们不动，我们就没法改善”……邻居们你一言我一语，有人说得都掉泪了，将心比心，这让原本对动迁持观望态度的人慢慢改变了想法，最终顺利签约。

旧改靠民，还体现在群众的出谋划策、互帮互助上。对征收方案有意见，居民通过圆桌会提出后，有关部门先后做了十多处实打实的修改；社区孤寡老人搬迁，除了街道包干，邻居们也经常伸手帮一把；外面什么样的房源好，大家帮忙参谋……

“很多家长里短的事，还是街坊邻居最了解。有了他们的帮助，群众工作能做得更细、更到位。”一位社区干部由衷地说。

“征收过程中，很多居民在微信群自发宣传旧改工作、推动签约进度，主动帮着未签约的家庭化解矛盾和难处，号召邻里朋友一起奔向新生活。”沈家里居民区党总支书记田兆靓说，旧改靠民这条原则，在东安项目的征收中发挥了重要作用。

一把尺子量到底

旧区改造征收，涉及群众的切身利益。有人想的是改善居住环境，也有人想的是“一夜暴富”。“拖一拖，单车变摩托”“越到后面要价越高”——有这种想法的虽然是少数，但也会带来一场场博弈。

“一把尺子量到底”“征收一个方案，政策一个标准”“自作聪明必吃亏，心存幻想必成空”……走进东安新村，会看到不少类似的标语。阳光征收、公正透明，是东安旧改坚持不变的原则。

从意愿征询、面积认定到电子签约，东安旧改的每一个环节都统一标准，所有的认定和补偿结果都在征收基地现场公示。

“从今年7月起，我们集中组织开展了224场圆桌会议，会后还对未参加会议的居民逐户上门走访沟通。”王海峰说，“就是要让每一户居民对征收补偿方案听得清楚、看得明白，才能提升社会对东安旧改的信任度。”

为了提高居民的积极性，东安旧改设置了两个机制：一是根据评估算出区域房产的平均价格，居民房屋没有达到平均价格的，按平均价格算。高于平均价格的，按高的价格计算。就高不就低，尽量让群众得实惠。二是除征收补偿款外，东安居民可以享受一套奖励方案。签约越早，奖励越高。此外，还设有楼栋签约奖、区域签约奖等，引导大家算清经济账、长远账、整体账。

对不少老年居民来说，要弄懂这些可不容易。为此，枫林街道成立55个小组，上门为每户居民制定多套方案，分析权衡房屋置换和货币补偿的利弊，满足居民的个性化需求。

马玉兰就曾在补偿款和安置房的选择中摇摆不定，“如果选补偿款能拿约470万元，但我们想买一套两居室，市面上合适的房子售价也差不多这个数。再算算中介费、装修费，我们还真负担不起。”

曾获评上海“征收工匠”的徐汇第四房屋征收服务事务所项目经理杜延瑾，了解到马阿姨的情况后，给她算了笔账：“根据现行征收方案，您如果选择外区的安置房，刚好能够选一套80平方米的电梯两居室，价格是周边市场价的七折左右。剩下的奖励费可以用来装修、养老，绝对划算的。”

“这笔账算得清楚，真的是为我考虑问题。”马阿姨最终高高兴兴地选择了浦东三林的安置房。

坚持阳光透明，东安旧改推进到最后，部分居民虽然没了“大幻想”，但仍有“小遐想”。杜延瑾就遇到一例：东安一村有一户居民，在小区的公共区域种了些花草。这位居民说，在原有的补偿款、奖励费基础上，你们再为这些花草多给一笔钱，我就搬走。给还是不给，旧改工作组权衡再三，选择紧守底线。最后邻居们急了，说要么我们众筹这笔钱给他，这位居民不好意思，最终放弃了“小心思”。

“东安旧改备受社会关注，我们的一举一动都在‘显微镜’下。”徐汇区建管工作党委书记王缨说，不能为了追求签约率，“放水”一户而得罪千户，公正透明永远是旧改工作最大的法宝。

一以贯之守初心

人民城市人民建，人民城市为人民。最近五年来，旧区改造和城市更新，是上海人民城市建设的重要内容。

徐汇作为上海的中心城区，不断加快“三旧”变“三新”步伐，近三年来先后完成康健路341弄、田林路65弄等重点旧改项目，累计完成900万平方米的老旧住房综合修缮，持续打通城市善治“最后一公里”。

为群众谋福利，这是旧区改造的初心。旧改有多种路径，除了征收动迁，还有原拆原建。尊重群众意愿，结合成本核算，徐汇区田林路65弄选择的就是原拆原建模式。在实际推进过程中，田林街道探索出一套党建引领聚合力、人民民主贯始终的“七步走”群众工作方法。

当前，田林路65弄的旧房屋已经拆除，项目正在加快建设中。田林路65弄改造项目负责人说，项目建成后，65弄的居民将按“拆一还一”的原则回搬，不但每户都比原先多了独用厨卫和阳台，小区里还建地下车库和配套用房，居住环境大幅改善。

旧区改造和城市更新，也为区域谋发展提供了契机。上海作为超大城市，面临着资源环境紧约束的挑战。2015至2022年间，上海的年均供应建设用地中，来源于增量和存量的比重，从2015年的约9:1调整为2022年的约3:7。可以说，上海已全面进入存量更新阶段。

以徐汇区为例，历经10余年更新，整体岸线长度达11.4公里的徐汇滨江地区，已从过去的“铁煤砂油”工业区，变成区域高质量发展的增长极。无论是已建成的西岸传媒港、数字谷、金融城等产业载体，还是网红的美术馆集群等文化地标，“世界级滨水区”的风貌初显。

整体搬迁后的东安新村，新定位是东安国际医创城。项目北接中山医院等顶级医疗资源，南邻西岸金融城，未来将集医疗、创新、文化于一体，为城市发展注入新的活力。

徐汇区委书记曹立强说，当前徐汇正对标人民城市建设样板的功能定位，深入推进产业空间升级、居民住房条件改善、片区治理创新等工作。“围绕‘人的发展、人民满意、人文风尚、人人参与’，徐汇将营造更富国际化、未来感、文艺范和烟火气的治理图景。”

根据规划，到2032年上海将全面完成不成套的职工住宅改造和“城中村”改造项目。在徐汇、在上海，未来还有很多像东安这样的沧桑“新村”，在人民城市建设中成为老百姓的“新居”、迎来自己的“新生”。

本文来源：新华每日电讯

微信编辑：沈可人

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