促进遵义市房地产高质量措施政策解读

楼市 2024-09-19 16:49 新疆

一、制定背景

　　贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足人民群众对优质住房的新期待，加快推动房地产发展方式转型，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，制定《遵义市促进房地产高质量发展政策措施》(以下简称《政策措施》)。

　　二、重点内容解读

　　《政策措施》主要从“大力支持购房人刚性和改善性住房消费、满足房地产企业合理融资需求、优化土地供应和规划建设条件、进一步优化政务服务和公共服务”四个方面提出促进我市房地产高质量发展的具体措施，重点内容解读如下：

　　(一)关于执行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。根据《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率为5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。新发放贷款按调整后的利率执行;已经发放贷款，自次年1月1日起执行调整后的利率。

　　(二)关于实施灵活就业人员公积金缴存补贴。灵活就业人员缴存的公积金除正常计息外，对开户缴存起2年内购房并申请公积金贷款的，对个人账户余额按同期人民银行定期存款基准利率标准进行一次性补贴。超过2年未购房且申请公积金贷款的，不再享受补贴。补贴标准为：连续足额正常缴存6至12期的，按1年期利率补贴，连续足额正常缴存13至24期的，按2年期利率补贴。

　　(三)关于支持首套住房公积金代际互助。“代际互助”的支持对象为在我市购买首套新建商品住房且申请公积金贷款的缴存人。申请人之间的关系应为夫妻、父母与子女关系。“代际互助”提取人应无未结清公积金贷款，且本自然年度未发生其他住房消费类提取行为。

　　(四)关于优化住房公积金“又提又贷”服务模式。提取申请人向公积金中心任一管理部申请出具缴存余额证明，经公积金中心审查符合条件的，出具缴存余额证明并将其账户锁定，申请人持该证明即可到住建部门备案登记，在贷款审批通过后，提取资金直接兑付至住建部门指定的房开企业资金监管账户。如公积金账户余额不足以支付首付款的，需自行筹集支付差额部分，即可到住建部门备案登记。

　　(五)关于提高住房公积金最高贷款额度。本次对不同情形的缴存人住房公积金最高贷款额度提高10至20万元，对符合“以旧换新”政策的，在最高贷款额度上再提高10万元。对符合多项提高最高贷款额度政策的，不叠加提高额度，如同时符合多子女家庭和“以旧换新”两种情形的，只能选择一种情形在对应最高贷款额度的基础上提高额度。

　　(六)关于降低二套房公积金贷款最低首付比例。针对二套房公积金贷款，将最低首付款比例下调为不低于20%，更好发挥公积金住房保障作用，合理满足缴存人购房需求。

　　(七)关于优化灵活就业人员公积金贷款方式。优化后，灵活就业人员可申请住房公积金个人住房贷款。贷款条件和相关政策参照单位缴存职工公积金贷款相关规定执行。收入核定参照贷款受委托银行认定标准，提供银行流水等相应收入证明。

　　(八)关于放宽楼盘公积金贷款准入条件。放宽后，楼盘项目取得预售许可即可申请准入，但需楼栋形象进度达70%后才办理公积金贷款。

　　(九)关于提高公积金服务便利性。将“商转公”申请名额从每月300个增加到600个。名额增加后，每月1号和15号开放预约登记(遇节假日顺延)，每次开放预约登记名额为300个。

　　(十)关于对购房人子女入学给予支持。该条款规定在我市购买新建商品住房和二手住房的购房人，在满足一定条件下，其子女可以享受购房地的义务教育保障，并按照相应的入学政策进行安排。适用对象:在我市购买新建商品住房和二手住房的购房人。凭证要求：购买新建商品住房的需凭经住房城乡建设部门备案的《商品房买卖合同》;购买二手住房的需凭契税缴纳凭证或不动产权证书。产权要求保障范畴：购房人需拥有100%产权，并实际入住，并为购房人的直系子女。入学政策：按照购房地县级人民政府的入学政策执行，一年级和七年级：按照各县(市、区)当年发布的招生入学政策，入学安置顺序并结合学位实际情况就近或相对就近由当地县级教育行政部门统筹安排入学;其它年级转学：根据空余学位情况确定能否调剂入学。

　　(十一)关于支持房地产项目并购重整。共益债务是指在破产程序开始后，为全体债权人的共同利益而负担的债务，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十三条的规定，在破产程序中，共益债务由债务人财产随时清偿。进入破产重整程序的房地产企业受自身信用影响，难以获得金融机构贷款完成项目续建，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(三)》第二条规定在进入破产程序后，经债权人会议决议通过，管理人或债务人可以为继续营业而向金融机构进行借款完成工程续建，金融机构提供的借款作为“共益债务”在破产程序中随时清偿或优先于普通破产债权清偿;同时，还可以将房地产企业的相应财产抵押给金融机构，金融机构对房地产企业享有的债权作为担保债权在担保财产范围内优先受偿，从而解决破产重整房地产企业融资难的问题，在保障金融机构债权能够实现的情况下，推动项目完成续建。

　　(十二)关于用好个人住房信贷政策。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)查询名下成套住房套数等情况，可通过多种渠道进行查询，不动产登记机构出具不动产登记查询结果，为居民家庭申请商业性住房贷款时提供依据。一是在不动产所在地登记机构线下窗口，本人申请或授权委托他人代为查询;二是本人持身份证通过不动产所在地登记机构大厅自助查询机查询;三是经本人实名认证后，通过贵州省不动产登记中心微信公众号可查询贵州省范围的不动产登记信息，具体查询时选择不动产所在区域即可。

　　关于网签合同备案的成套住房套数查询途径。在各县(市、区)住房和城乡建设局驻不动产登记中心窗口或驻政务服务中心窗口查询。

　　(十三)关于全面推行“带押过户”。不动产“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

　　我市先后下发了《遵义市支持二手房“带押过户”试点工作方案的通知》《遵义市深化不动产“带押过户”服务工作方案》，旨在原二手房“带押过户”政策基础上，将政策延伸到企业群众需求更多的场景。一是“带押过户”可办理同行或者跨行金融业机构间抵押登记业务。二是“带押过户”不动产类型包括住宅、商业、厂房、土地等。三是“带押过户”适用业务场景包括二手房买卖，继承、受遗赠，赠与，夫妻约定或离婚析产，拍卖或司法协助，法人或组织合并、分立、重组、清算，企业间不动产买卖，国有企业间不动产调拨、移交等。四是“带押过户”登记服务模式可选择抵押权变更模式、新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式办理。

　　(十四)关于准确把握土地供应节奏和时序。根据商品房去化周期科学确定供地节奏，按照各县(市、区)库存消化周期数，适时调整土地供应规模、结构和时序，避免商品房用地过于集中在一个区域，有效推动房地产市场平稳发展。

　　(十五)关于按程序申请调整非住宅项目用地性质。一是将公共服务配套设施要求纳入规划条件中进一步规范明确，优化规划条件，完善公共配套要求，有助于城市功能的完善和公共服务的提升;二是对于尚未建设的非住宅商品房项目，允许按程序调整为其他类型用途，将有效盘活项目，推进土地开发利用。

　　(十六)关于加快项目建设进度。一是严格落实“净地”出让要求，及时将土地进行交付，避免后期产生土地权属纠纷;二是带方案出让，可在签订出让合同后立即按程序申报规划许可手续，有效缩短项目规划审批时限，为企业创造良好的营商环境，促进项目加快动工。

　　(十七)关于支持发展高品质住宅。鼓励高品质小区建设，对阳台和设备平台设置提出建设要求，明确相关尺寸和计算计容面积、产权面积的规则。

　　(十八)关于优化项目设计要求。鼓励建设公共配套用房，提升小区公共服务承载能力，优化居住小区局部公共服务设施计容规则。

　　(十九)关于支持避暑康养类地产发展。鼓励康养项目建设发展，优化康养项目的保障房、停车位配置要求，为项目用地、规划和产权手续办理打通绿色通道。

　　(二十)关于提前服务助推项目开工建设。结合当前建设项目实际发展情况，为进一步提升建设项目审批效率，节省项目前期报建时间，鼓励建设单位在项目生成初期，提前介入项目规划方案技术审查。

　　(二十一)关于优化规划条件核实管理。一是为了优化营商环境，化解购房群众“验收难、交房难、登记难”问题，综合考虑建设项目各单位工程的建设时序，保障购房群众及时入住和产权办理的实际需求。根据相关文件精神，在符合项目整体质量安全要求的前提下，对已满足使用功能的单位工程开展分期、分批验收;二是分期、分批验收时，需要继续使用的施工工棚、施工围墙、临时库房及管理用房等临时设施可以保留，但在最后批次验收前必须拆除;三是建设项目在施工图深化设计阶段因考虑场地地质条件、结构安全、消防安全、建筑设计等因素，通常对原审批规划绿地及地面停车位布局有所优化。

　　(二十二)关于补充绿地率折算规则。结合我市立体绿化工作实际，为进一步鼓励立体绿化建设，一是将共享空中庭院绿化面积计入建设项目绿地面积的折算比例定为30%，例如：共享空中庭院最小高度不低于6米，且绿化达到相关建设标准的面积为1000平方米，按30%折算，即300平方米计入该建设项目总绿地面积。二是立体绿化折算后的可计入建设项目总绿地面积的比例上限设置为10%，如前例，该建设项目总绿地面积若为2000平方米，即上述1000平方米的立体绿化面积按“可计入建设项目总绿地面积的比例上限设10%”计算，即200平方米立体绿化面积计入该建设项目总绿地面积。

　　(二十三)关于缓交专项维修资金。专项维修资金缓交半年时间的起算点，是从获批缓交维修资金之日起。

　　(二十四)关于优化电力设计、安装和验收服务。“三不指定”具体为：不指定设计单位、不指定施工单位、不指定设备材料供应商。严格执行统一的技术标准、工作标准、服务标准：经国家能源局派出机构(以下简称派出机构)负责受理、审查、颁发许可证的公司，执行国家、行业或其他统一规定的技术标准、工作标准、服务标准。用户可通过互联网、线下服务场所等渠道对第三方设计、施工服务单位进行查询，了解业扩报装的相关政策和信息。同时，可结合自身需求，自主选择合适的工程设计、建设公司。所选工程设计公司需具备对应电压等级的设计资质，建设公司需取得国家能源局派出机构颁发的许可证，且必须在许可范围内从事承装(修、试)电力设施活动。

　　三、执行说明

　　《政策措施》自印发之日起实施，未注明时效事项的有效期至2025年12月31日。本级其他已出台文件内容与本文件不一致的，以本文件为准。

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