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遵义市促进房地产高质量发展政策措施
（征求意见稿）
为坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形式，满足人民群众对优质住房的新期待，加快推动房地产发展方式转型，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，特制定以下政策措施。
一、大力支持购房人刚性和改善性住房消费
（一）降低商业性个人住房贷款最低首付比例。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款利率首付比例调整为不低于25%。
（二）取消商业性个人住房贷款利率政策下限。取消遵义市首套住房及二套住房商业性个人住房贷款利率下限。
（三）持续做好降低存量首套住房贷款利率工作。金融机构要对符合条件但尚未降低利率的存量首套住房商业性个人住房贷款利率进行下调。存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
（四）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
（五）实施灵活就业人员缴存补贴。灵活就业人员开户缴存起，2年内购房并申请住房公积金个人住房贷款的，对其进行补贴。
（六）优化住房公积金提取政策。支持首套房代际互助。缴存人在我市购买新建商品房、且为首套自住住房的，在办理住房公积金个人住房贷款后，提取本人及配偶公积金账户余额用于支付首付款时，不足部分可补充提取本人及配偶的父母、子女的公积金账户余额；同一套房代际互助提取总额不超过该套住房首付款金额。首套房代际互助政策为阶段性政策，执行时间为2年。增加租房提取频次。无房职工在我市租房提取公积金，提取频次由原来每年提取1次调整为每年提取不超过4次。
（七）优化“又提又贷”服务模式。由购房人先行支付购房首付款改为由市公积金中心出具缴存余额证明，差额部分由购房人自行补足，即可在住建部门办理商品房网签合同备案登记。
（八）提高住房公积金最高贷款额度。购买自住住房的，借款申请人正常连续足额缴存住房公积金，最高贷款额度由50万元提高至60万元；借款申请人和共同申请人均正常连续足额缴存住房公积金，最高贷款额度由60万元提高至70万元。对持有我市A类高层次人才卡的借款申请人，最高贷款额度由70万元提高至90万元。
（九）降低公积金二套房首付比例。二套房最低首付款比例从30%下调为20%。
（十）优化灵活就业人员贷款方式。灵活就业人员购房贷款方式由合作银行发放商业性贷款，市公积金中心进行贴息，调整为由市公积金中心发放公积金贷款。
（十一）用好个人住房信贷政策。支持各地灵活选用“认房不认贷”或“结清算首套”的首套房认定标准。居民家庭在当地名下成套住房套数，由各县（市、区、新区）不动产登记部门根据居民家庭申请或授权查询，并出具查询结果；如需查询网签合同备案的成套住房套数，由各县（市、区、新区）住房城乡建设局根据居民家庭申请或授权查询，并出具查询结果。
（十二）创新支持购房“以旧换新”。对通过“卖一买一”“卖小买大”等“以旧换新”方式购买改善性住房的，由住建部门根据一二手房联动实际情况确定是否适用首套房政策。对国有企业收购个人用于“以旧换新”的旧房并改造为保障性租赁住房或配售型保障性住房的，金融机构给予融资贷款支持。金融机构对个人旧房可采取‘灵活抵押’的方式，对购房人提供贷款支持，定向用于抵押人购买新房。对参与“以旧换新”的缴存人，在我市最高公积金贷款额度的基础上提高10万元。
（十三）全面推行“带押过户”。不动产登记部门、房地产交易部门和金融机构之间要加快推进登记、交易和金融业务系统对接，加强信息共享和业务协同，全面实现二手房交易“带押过户”，缩短交易周期，降低交易成本，盘活二手房市场。
国家金融监督管理总局遵义监管分局：负责加强对各银行业金融机构存量房“带押过户”的金融监管和风险防控；加强与不动产登记机构等部门之间的业务协同，确保“带押过户”业务在各商业银行间无障碍开展；积极督促各商业银行广泛开展“带押过户”信贷业务和政策宣传；对各银行业金融机构“带押过户”(同行和跨行)业务推广程度及办件数量每月进行通报，并纳入考评；探索拓展银行业金融机构不动产登记服务网点服务内容，实现抵押登记、转移登记等关联业务就近申办。
中国人民银行遵义市分行：指导各银行业金融机构根据“带押过户”业务特点，优化贷款业务流程，制定操作规程或者业务指南，完善风险防控机制；要求各银行业金融机构加强同行不同分支机构和跨行之间金融信贷业务的沟通交流，使买卖双方在同行之间的存量房“带押过户”提质增效，跨行之间的存量房“带押过户”渠道畅通；指导各银行业金融机构做好相关政策、制度及业务操作的内部培训，加强“带押过户”信贷业务宣传。
市自然资源局：负责调整制定全市存量房“带押过户”不动产登记业务申请材料清单，统一业务标准，优化业务流程；负责对接省自然资源厅在贵州省不动产统一登记云平台增加土地使用权“带押过户”办理通道；指导全市不动产登记机构开展“带押过户”不动产登记业务。
市住房公积金管理中心：结合存量房交易过户有关要求，在7月前完成住房公积金贷款存量房“带押过户”政策的制定，明确存量房“带押过户”办理住房公积金贷款的申请条件，制定业务流程和申请材料；进一步优化公积金贷款流程，稳妥推进“带押过户”贷款业务增量扩面；加强公积金贷款的存量房“带押过户”政策解读和内部业务培训及政策宣传；指导各公积金管理部及各委托银行开展“带押过户”工作。
市住房和城乡建设局：加强对房产经纪机构的监督与业务指导，督促房地产经纪机构在提供经纪服务时，做好“带押过户”交易模式的宣传工作。
国家税务总局遵义市税务局：负责存量房“带押过户”中的核税缴税工作；在贵州省不动产统一登记云平台与税务征缴系统集成的基础上，推动实现网上便利办税和纳税信息实时共享、电子税票可线上调用及下载打印；配合提升部门间系统对接水平，优化工作模式。
（十四）落实购房人子女入学问题。凡在我市购买新建商品住房和二手住房的购房人,购买新建商品住房的凭经住建部门备案的《商品房买卖合同》、购买二手住房的凭契税缴纳凭证或不动产权证书，户籍迁入购房地址，其子女可享受房产所在地义务教育阶段公办学校学位。对在租房居住地所在县(市、区)无商品住房且租房居民家庭，在租住地社区办理居住证的子女，可享受租赁住房所在地义务教育阶段公办学校学位。
（十五）促进一二手房消费联动。建立市县两级共享二手房交易平台和新建商品房房源平台，收集有改善性住房需求的居民手中的二手房源，引导有购买意向的群体通过交易平台购买，并提供代理过户、贷款等有关交易服务，加强存量房交易资金监管，降低房屋交易风险和成本。
二、满足房地产企业合理融资需求
（十六）取消收取住房按揭贷款保证金。新建房地产项目要明确抵押权登记，金融机构不向房地产企业收取个人住房按揭贷款保证金。对已收取的存量房地产项目，金融机构逐步清退，在项目办理初始登记后全部清退。
（十七）稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
（十八）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款计划等方式予以支持，促进项目完工交付。
（十九）放宽楼盘公积金准入条件。对新建楼盘项目，取得预售许可证即可办理楼栋准入；楼栋形象进度达70%后开始办理公积金贷款。
（二十）支持保交楼项目配套融资。鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。市住房公积金管理中心加大对归集银行支持保交楼融资放贷的考核权重。
（二十一）支持房地产项目并购重整。鼓励金融机构为优质房地产企业开展项目兼并收购贷款业务。对进入司法重整的项目，鼓励金融机构以“共益债”等方式为进入司法重整的房地产企业提供金融支持，鼓励资产管理公司通过担任重整投资人等方式参与项目处置，盘活存量不良贷款，推动项目建设交付。
（二十二）充分发挥城市房地产融资协调机制作用。一是房地产协调机制要按照“应进尽进、应推尽推”的工作要求，做好白名单项目推送工作，对推送到金融机构的项目，在5个工作日内将存在问题及原因书面反馈给属地住建部门，住建部门在5个工作日内将问题处理意见再反馈给主办银行。二是金融机构要区分房地产企业集团的债务风险和项目的法律风险，以单个项目为主体提供融资支持，集中有限的金融资源推动项目交付。三是对符合要求的白名单项目“应贷尽贷”，金融机构要按照“5个条件”和“5个标准”，不能附加“n”个标准；商业银行对符合贷款条件的项目积极给予资金支持，建立绿色通道，优化贷款审批和发放流程，加快放款速度。对同一城市不同所有制房地产企业的类似项目，一视同仁予以支持。根据项目分期实际开发情况合理确定项目资本金额度，将项目前期土地款、工程建设投入资金计入项目资本金，帮助项目完善融资条件。
三、优化土地供应和规划建设条件
（二十三）盘活处置闲置商住用地。各县（市、区）政府、管委会应深入分析闲置土地原因，逐宗建立闲置土地处置台账，切实掌握企业用地需求。因政府原因造成的土地闲置，要通过加快征地拆迁、调整规划、土地置换等方式，在规定时限内完成整改，保障企业发展用地。因企业原因造成的土地闲置，要及时启动法律程序，通过征收土地闲置费、收回土地等方式，加快闲置土地处置；非企业原因导致实际交付土地时间与土地出让合同明确的土地交付时间不一致的，土地闲置费的征收起算时间以实际交付土地时间点为准。因自然灾害、疫情等不可抗力因素导致土地闲置的，由土地使用权人提供土地闲置原因说明等佐证资料，经地方政府召集相关部门对土地使用权人提供的闲置原因进行审核属实的，可合理免除不可抗力影响期间导致的违约责任。同时，要做好土地利用动态巡查，及时在土地市场动态监测与监管系统中录入建设项目开竣工信息，确保建设用地开发利用信息准确性。
（二十四）准确把握土地供应节奏和时序。根据住建部门提供的商品房库存、去化周期情况，并结合地方政府防范化解债务风险相关要求，适时调整商品房用地供应规模、结构和时序，避免土地供应过于集中。
（二十五）按程序申请调整非住宅项目用地性质。新出让土地的义务教育学校和幼儿园、养老用房、物业服务、社区用房、公厕等配套设施，依据控制性详细规划、专项规划、相关规范及政策文件，在规划设计条件中明确配建要求；对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存。
（二十六）加快项目建设进度。新出让地块，各县（市、区）政府、管委会必须严格落实净地出让要求，加快完成征地拆迁、管线改迁、三通一平等工作，实现净地交付，保障项目顺利推进。同时，鼓励带方案出让，将地块规划方案纳入土地出让合同。
（二十七）支持发展高品质住宅。高品质住宅小区应充分体现“绿色、低碳、智能、安全”的特点，鼓励开发建设城市森林花园住宅（第四代房)，住宅建筑阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。因城市风貌管控要求封闭的临街阳台计容面积和产权面积均按一半计算。鼓励每户住宅配置设备平台，其水平投影面积之和不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出5平方米部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。
（二十八）优化项目设计要求。住宅用地结合地形高差建设的地上停车库、出屋面楼梯间、出屋面电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房、消防控制室以及实施绿色建筑技术以及海绵城市建设而必须增加的建筑空间，建筑面积不纳入容积率计算。鼓励房地产企业建设户属花园或通高露台、公共平台、立体停车等便于居民使用的建筑设施，户属花园或通高露台满足进深3.3米要求的可不计容，超出应配标准的公共服务配套设施面积可不计容。
（二十九）补充绿地率折算规则。共享空中庭院最小高度不低于6米，且绿化达到相关建设标准要求后，可按共享空中庭院绿化面积的30%折算计入建设项目绿地面积。共享空中庭院等立体绿化可计入建设项目绿地率计算绿地面积的比例不得超过总绿地面积的10%。
（三十）鼓励房地产开发项目利用房屋楼顶、架空平台等建设立体绿化。利用房屋楼顶、架空平台等区域建设立体绿化，应核实所利用区域的公共属性，有效保护房屋购买人合法权益；应保障立体绿化建筑的消防安全、建筑安全等各类安全，科学实施房屋楼顶等立体绿化建设区域防水处理，避免因长期浸泡造成顶板漏水。立体绿化可按比例折算绿地面积，折算的立体绿化面积不得超过总绿地面积的10%。种植土厚度不低于1.5米的，可按实际绿化面积的100%计入建设项目附属绿地面积;种植土厚度不低于0.9米、小于1.5米的，可按实际绿化面积的80%计入建设项目附属绿地面积;种植土厚度不低于0.3米、小于0.9米的，可按实际绿化面积的30%计入建设项目附属绿地面积。纳入绿地面积计算的立体绿化，不得擅自拆除或者改变绿化用地性质。
（三十一）优化成品住宅建设要求。对新建居住项目成品房建设，建设单位在办理施工图审查阶段，可自主约定成品房建设比例。项目建设销售期间，建设单位可按照购房人意愿推行个性化成品住宅建设方案。
（三十二）支持避暑康养类地产发展。经市、县（市、区）政府认定的避暑康养类地产项目，不配建5％的保障性住房；支持合理调整车位配比，具体标准按“一项目一方案”独立审核；开辟手续办理“绿色通道”，提高避暑康养类地产开发、交易、登记等审批服务效率。避暑康养地产项目同步规划建设养老理疗、医疗保健、体育健身、社区食堂和老人儿童活动场地等配套设施，为避暑康养地产购房居民提供一站式服务，提升居住体验感和获得感。
四、进一步优化政务服务
（三十三）提前服务助推项目开工建设。房地产开发项目土地出让公告发布后，支持用地意向单位提前开展地块规划方案设计，自然资源部门依据用地意向单位申请提前做好规划方案技术审查服务工作。用地单位取得《土地成交确认书》后，住建部门依据用地意向单位申请提前做好施工图技术审查服务工作。建设单位取得《建设用地规划许可证》后，可向住建部门申请分阶段核发施工许可，先行进场开展土地平整、搭建围挡和施工临时设施等。经提前服务审查通过的建设项目，其《建设工程规划许可证》与《施工许可证》可一并核发。自然资源部门、住建部门做好质量安全监督和审批服务工作。涉及办公、工业、仓储物流等项目可参照执行。
（三十四）优化规划条件核实管理。分期建设的项目在满足独立使用，公共配套相对完备的前提下，建设单位可向自然资源部门申请分期竣工规划核实。对于项目用地内直接服务于建设工程主体施工的施工工棚、施工围墙、临时库房及管理用房等临时设施，如确因后续工程需要继续使用的，由建设单位承诺在合理期限内自行拆除，可先行办理项目规划条件核实手续，各相关职能部门按职责分工加强后续监管。
（三十五）开展分期、分批验收方式。对办理一个建设工程规划许可证但涉及多个单位工程的建设项目，在符合项目整体质量安全要求，达到安全使用条件的前提下，对已满足使用功能的单位工程采取单独竣工验收方式。
（三十六）延缓配套用房交付期限。对分期规划核实的住宅项目，配套用房（幼儿园、养老用房、社区用房、物业服务用房等），由房地产开发企业作出承诺，各行业主管部门同意后，可顺延办理规划核实，但必须在项目最后整体规划核实前完成规划核实。
（三十七）做好保交楼项目不动产登记工作。针对全市66个相关手续暂未完善的保交楼项目，继续按市三房办《关于进一步加快不动产登记历史遗留问题的通知》（2022-105）文件执行，解决相关手续办理和不动产登记问题。
（三十八）提高公积金服务便利性。增加“商转公”名额。每月受理“商转公”申请户数从300个增加至600个。扩大归集银行范围，为便于缴存住房公积金，将归集银行扩展至全市所有贷款受托银行，具体准入标准由市公积金中心制定。
（三十九）探索实施居住小区绿化工程分步验收核实。房地产开发项目按规划指标要求设计项目绿化方案并按图施工，部分楼栋建设完成达到交付条件，承诺该项目后续实施部分严格按审核通过的绿化总平面布置图实施项目绿化建设，可申请验收核实达到交付条件楼栋附近绿化工程。城市园林绿化主管部门根据审定通过的项目绿化总平面布置图核实绿化工程是否按图施工，出具该项目部分绿化工程竣工核实意见。
（四十）缓交专项维修资金。在2025年6月30日前申请办理商品房交付备案的房地产开发项目，在明确维修维护责任和资金缴纳来源的情况下，房地产开发企业可申请缓交项目自持部分商品房（含人防车位）专项维修资金，缓交时间半年，现房销售商品房的，可在办理商品房销售网签合同备案时缴纳专项维修资金。
（四十一）城市基础设施配套费后置缴纳。商品住宅房项目在办理施工许可证时应缴纳的城市基础设施配套费，房地产开发企业可申请在办理项目竣工备案时分期缴纳。
（四十二）农民工工资保证金应退即退。落实建筑施工企业阶段性缓缴农民工工资保证金政策，积极推广各类电子保函，鼓励担保机构对信用状况良好的建筑企业降低担保费、简化担保程序。积极引导提升保函形式缴纳投标保证金、履约保障金、工程质量保证金、农民工工资保证金的占比，减轻企业负担。
（四十三）优化电力设计、安装和验收服务。电力服务部门应严格落实好“三不指定”原则，严格执行统一的技术标准、工作标准、服务标准，尊重客户对业扩报装相关政策、信息的知情权，对设计、施工、设备供应单位的自主选择权，对服务质量、工程质量的评价权，杜绝直接、间接或者变相指定设计单位、施工单位和设备材料供应单位，助力企业降本增效。在贵州省能源局等4部门下发《省能源局等部门关于印发贵州省推进居住社区充电基础设施建设实施方案的通知》（黔能源电力〔2023〕43号）前审批的项目，房开企业可结合实际，自行确定充电桩个数，鼓励企业引入社会资本建设、运营充电桩，暂不将配建充电设施设备纳入竣工验收范围。
附件2
关于《遵义市促进房地产高质量发展政策措施》
起草情况的说明
市住房城乡建设局
一、起草背景及过程
为坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形式，满足人民群众对优质住房的新期待，加快推动房地产发展方式转型，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，我局开展调研，征集相关单位政策意见，结合我市房地产现状，牵头起草了《遵义市促进房地产高质量发展政策措施（征求意见稿）》（以下简称《政策措施》）。
二、框架和主要内容
《政策措施》主要由四部分组成，包括大力支持购房人刚性和改善性住房消费、满足房地产企业合理融资需求、优化土地供应和规划建设条件、进一步优化政务服务。
第一部分，大力支持购房人刚性和改善性住房消费。降低商业性个人住房贷款最低首付比例；取消商业性个人住房贷款利率政策下限；持续做好降低存量首套住房贷款利率工作；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；实施灵活就业人员缴存补贴；优化住房公积金提取政策；优化“又提又贷”服务模式；提高住房公积金最高贷款额度；降低公积金二套房首付比例；优化灵活就业人员贷款方式；用好个人住房信贷政策；创新支持购房“以旧换新”；全面推行“带押过户”；落实购房人子女入学问题；促进一二手房消费联动。
第二部分，满足房地产企业合理融资需求。取消收取住房按揭贷款保证金；稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；放宽楼盘公积金准入条件；支持保交楼项目配套融资；支持房地产项目并购重整；充分发挥城市房地产融资协调机制作用。
第三部分，优化土地供应和规划建设条件。盘活处置闲置商住用地；准确把握土地供应节奏和时序；按程序申请调整非住宅项目用地性质；加快项目建设进度；支持发展高品质住宅；优化项目设计要求；补充绿地率折算规则；鼓励房地产开发项目利用房屋楼顶、架空平台等建设立体绿化；优化成品住宅建设要求；支持避暑康养类地产发展。
第四部分，进一步优化政务服务。提前服务助推项目开工建设；优化规划条件核实管理；开展分期、分批验收方式；延缓配套用房交付期限；做好保交楼项目不动产登记工作；提高公积金服务便利性；探索实施居住小区绿化工程分步验收核实；缓交专项维修资金；城市基础设施配套费后置缴纳；农民工工资保证金应退即退；优化电力设计、安装和验收服务。
