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孙宏斌，又出手了！

职场   2024-11-07 18:24   广东  

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瞄向不良资产、与彰泰和平“分手”、出售核心商业资产……
近期，孙宏斌和旗下的融创中国，大动作不断！
孙宏斌的新赛道
当下，孙宏斌的目光瞄向了不良资产的生意。
“而今资本这个平台从2023年底就有计划要做，大概从4月份开始筹备，6月份左右开始正式拿出来讨论。”一名融创内部人士称。
而今资本的项目公司名为杭州而今企业管理有限公司。据天眼查资料显示，杭州而今企业管理有限公司成立于2024年9月29日，注册资本100万元，法定代表人为融创集团执行总裁兼东南区域董事长王鹏，这家公司的唯一股东为融乐时代（香港）文化旅游投资有限公司。
孙宏斌曾被称为“并购狂人”，他曾和万达、绿城、嘉凯城、广西彰泰集团等多家房企有过并购的交易。
“老孙（孙宏斌）做这个的初衷是因为之前融创手里做了很多收并购的项目，觉得自己有经验有资源，想要盘活这方面的资源。”有融创内部人士对澎湃新闻表示，“不良资产是融创代建业务的衍生品。”
也就是说，而今资本去寻找资方进行合作，寻找合适的不良资产项目进行开发盘活，具体的操盘就由融创的代建平台“融者共创建管集团”来操作，融创以“不良资产+代建”来做这项业务。
资料显示，融者共创建设管理集团有限公司成立于2022年12月23日，法定代表人为朱瑶，注册资本5000万元，公司唯一股东为LEADING PRIOR INVESTMENT LIMITED。根据“融者共创”披露的信息，截至目前，公司已拥有代建签约项目超100个，累计签约面积约2000万平方米。
有融创相关人士透露，目前融创已接触过几家资本。有融创内部人士对澎湃新闻称，“最近我们都接到了不少的电话来询问而今资本的事情，有不少公司来问不良资产合作的事情，但目前还没有项目落地，平台还处于初期搭建阶段，不会这么快就有项目合作的。而且这个平台不会承接融创自己的项目。”
与彰泰“分手”
11月1日晚间，融创中国发布公告称，经过与彰泰集团积极友好协商，将调整合作安排，实现附属公司南宁融瑞与彰泰集团分开独立开发重组目标项目，其中南宁融瑞持有12个重组目标项目，彰泰集团持有40个重组目标项目。
根据公告，52个合作项目尚未完全开发完毕，其中南宁融瑞已向彰泰集团支付27.51亿元对价款。此次合作调整后，融创可以更为专注在12个项目的开发运营，将不用再继续支付剩余64.19亿元交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，现金流占用压力将大幅减少。拆分后，南宁融瑞保留了较为优质的资产，覆盖南昌、无锡等核心城市的住宅、商业产品。
这次“分手”源于三年前一次“史诗级”并购大事件。
2021年4月16日，地产“并购王”融创与“广西王”彰泰集团订立合作框架协议，双方将共同设立合资公司，合作开发57个目标项目，包含54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，计容可售建筑面积约为1162万平方米。
融创应向合资公司投入的资金总额约人民币99.1亿元。其中，向合资公司实际投入80%，约81.2亿元，用于合资公司对经营发展或归还合资公司及目标公司的负债；同时，向合资公司提供一笔专项借款，总额不超过17.9亿元。
交易完成后，融创与彰泰集团将分别持有合资公司80%及20%的股权。双方将以 “彰泰融创”品牌的名义持续深耕广西并将该品牌做大做强。
在付款节奏方面，融创需在2021年4月底前合计支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。
半个多月后，2021年5月7日，融创向合资公司投入的资金总额由99.1亿元调减至91.7亿元。对于减少原因，融创表示，主要由于彰泰集团经调整相关投入及已售利润有所减少，导致南宁融瑞将提供的专项借款相应减少。
“我们选择合作伙伴的标准非常多，比如，融创的管理水平比较高，企业文化和我们的‘军队文化’比较契合，合作起来很容易形成一致的价值观。这一次和融创合作的57个项目布局在广西各城市的核心区域，大概90%都是住宅，流动性很强，未售货值约700亿元。”彰泰集团董事长黄海涛曾对媒体说。
有消息称，早在2021年底、2022年初，彰泰和融创就谈过“分手”。彰泰甚至对外透露，将独立发展，公开拿地。作为区域本土房企，彰泰集团活的还不错。今年1～9月，彰泰集团销售额47.3亿元，排第109名。
“分手”成了必然。根据最新公告，于2024年11月1日，融创西南集团、南宁融瑞与彰泰集团就重组目标项目的重组安排订立协议，彰泰集团将以人民币32亿元代价受让南宁融瑞持有的合资公司80%股权，受让完成后，彰泰集团及其关联方将持有合资公司100%股权。
南宁融瑞将自行或通过其指定全资附属公司持有12个重组目标项目及其对应目标股权、股东债权及相关权益，总代价为人民币28.54亿元。另外，南宁融瑞还要支付3.46亿元债权金额。
于2024年8月31日，南宁融瑞目标项目计容未售建筑面积约117.52万平方米。
“三年前，当时房地产行业正值高点，但现在来看，经过行业持续下行震荡，上述交易价格无疑偏高。对融创来说，分拆项目、各自独立开发，意味着不用再支付剩余高昂的交易对价，更有利于公司集中资源保现有项目的交付、经营恢复，是顺应市场变化的选择。”某企业人士称。
挂牌出售成都环球中心等资产
11月4日获悉，成都环球中心天堂洲际大饭店在转让征集意向方，由深圳联合产权交易所负责招标。虽然在征集受让人，但该酒店仍正常日常经营，租期至2041年。
值得一提的是，该项目的业主方为环球融创会展文旅集团，公司目前由融创中国子公司融创西南集团持股51.65%，邓鸿个人持股23.03%，核心团队持有剩余股份。
征集意向方中的资料显示，成都环球中心天堂洲际大饭店建筑面积合计10.5万平方米，其中地上面积10.2万平方米，地下面积0.3万平方米，酒店拥有975间客房，酒店拥有1150平方米的会议室、2500平方米的泳池，2023年出租率为57%。该酒店为成都市区体量最大的五星级豪华酒店，近五年的经营收入约1.9亿元，业主考核利润为5000万元。
事实上，该项目此前部分房产已经历过两次拍卖，但最终都以流拍收尾。
2024年1月25日至1月26日，北京市第二中级人民法院将在京东司法拍卖平台，对成都市高新区天府大道北段1700号部分房产进行公开拍卖，建筑面积约11.5万平方米，起拍价为11.5亿元，较评估价16.09亿元打了7.15折。
而这次拍卖标的为“成都环球中心天堂洲际大饭店”所在位置的房产，标的所有人为环球融创会展文旅集团有限公司，洲际大饭店正常经营，不受此次拍卖影响。此次拍卖的环球中心项目，为成都市高新区天府大道北段1700号10栋1层1号、11栋1层1号、12栋1层1号、13栋1层1号、6栋2单元1层111号，用途为住宿餐饮用地/酒店，建筑面积总计115070.32平方米。评估价16.09亿元，起拍价11.5亿元，保证金1.725亿元，加价幅度575万元，按建筑面积，起拍价折合每平方米0.99939万元。拍卖的房产存在租赁的情况，租期自2021年11月27日起计算20年。
流拍一个月之后，该标的物再次被放上拍卖架，起拍价降至10亿元。
2月26日， “成都市高新区天府大道北段1700号10栋1层1号、11栋1层1号、12栋1层1号、13栋1层1号、6栋2单元1层111号”拍卖，起拍价10亿元。尽管起拍价较第一次下降了1.5亿元，但依旧流拍。
环球融创会展文旅集团有限公司董事长邓鸿曾有着“会展大王”之称，一手打造了成都世纪城国际会展中心、亚洲最大单体建筑环球中心。2019年7月10日，邓鸿全资控股的成都环球时代会展旅游发展有限公司与融创西南房地产开发（集团）有限公司共同成立合资公司环球融创。
2019年11月27日，融创公告称，公司以152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权。交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司，当日融创中国宣布目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团，邓鸿为环球融创会展文旅集团董事长。
预计11月底将会有最终版境内债重组方案
11月4日，融创中国（01918.HK）正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组计划进行深入沟通，并探讨可能的解决方案。
从目前的沟通方案来看，融创将约155亿元人民币的境内债给债权人提供了四种灵活选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。
具体而言：第一，融创拟以不超过8亿元人民币的现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元人民币；
第二，将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8-10港元，转股份数约3亿股-4亿股，预计化债约20-30亿元人民币。
第三，成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20-30亿元人民币，四年内兑付完毕。第四，留债展期，债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。
如果该方案顺利落地，预计融创中国能削减超过50%的境内债务。
据知情人士透露，目前只是初步方案沟通，11月底预计将会有最终版方案。
据了解，2023年1月，融创中国公告称160亿元境内债整体展期成功。2023年11月，融创中国设计的“债转股+发新票”重组方案正式生效，境外债权人全面解除公司约102亿美元的现有债务，以换取发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份14.7%。此外，现有4.5亿美元的股东贷款已获解除，并已发行4.5亿美元的股东强制可转换债券。根据融创中国此前的表述，在融创中国境内外公开市场债务的全部重组完成之后，融创整体化解约900亿元的债务风险。

但从近期披露的数据来看，融创的债务压力依旧未能得到缓解。

10月25日，融创房地产集团有限公司发布重大事项公告。

公告显示，2024年9月，公司新增到期未偿付借款本金5.06亿元。截至9月30日，公司到期未偿付借款本金总计1127.57亿元。其中，逾期金额超过1000万元的有息债务包括银行贷款219.57亿元、非银行金融机构贷款733.36亿元和其他有息债务173.15亿元。

来源： 房地产导刊 

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