人民法院案例库：房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，征收补偿款如何分配

学术 2024-09-15 00:02 北京

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【导读】

参考案例某某木材加工厂诉某某汽车维修公司、陈某良房屋租赁合同纠纷案

2023-16-2-111-009 / 民事 / 租赁合同纠纷 / 广东省惠州市中级人民法院 / 2023.10.07 / （2023）粤13民终4991号 / 二审 / 入库日期：2024.02.25

【裁判要旨】

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

【观点】

来源：邯郸市中级人民法院课题组 / 类案审理规范

房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。

（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。

来源：江必新主编《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》

根据本条的规定，支付搬迁费、临时安置费或者提供周转用房的对象只有被征收人，而不包括房屋承租人。但房屋承租人的利益是国有土地上房屋征收过程中或者审判实践过程中无法回避的问题，毕竟实际搬迁的是房屋的使用人而不是房屋的所有权人，这个问题不解决，国有土地上房屋征收工作无法顺利进行。从我国实际情况看，房屋承租人的问题是非常复杂的。既有公房的承租人，又有私房的承租人。公房的承租分为国家直管公房的承租和单位自管公房承租两种情形，私房的承租分为按照市场价格承租和按照政策价格承租两种情形，不同情况下的承租人法律地位也不尽相同。对于这个问题，应当在制定《条例》的实施细则中予以明确，人民法院在审理这类案件时，应当注意保护房屋承租人的权利。

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