01
中国房地产市场的调整周期与政策
响应：跨国比较与宏观供需分析
<<<余川慧>>>
自2021年下半年至今，我国房地产市场已经经历了整整三年的深度调整。2024年9月26日召开的中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”。这一表述标志着最高层对我国房地产市场的判断和政策取向已经发生了实质性变化，也反映了中央对房地产问题的高度重视和期待。现阶段我国房地产市场具备止跌回稳的前提条件。
自2021年下半年至今，我国房地产市场已经经历了整整三年的收缩性调整。无论从调整的深度还是持续时间上，都大大超出了最初的市场预期。但站在当下，我们认为，当前房地产市场已经具备了止跌回稳的前提条件。
根据跨国经验，从新房销量的降幅和房地产平均调整周期来看，我国房地产市场的调整幅度已经相当显著，持续时间也足够长。2024年1-8月我国新房住宅销售面积为5.1亿平方米，年化销售面积约为7.5亿平方米，较2021年的峰值水平下跌了51.9%，新房销售量已经回调至2007年的水平。
从国际上横向比较来看，国际上房地产危机（新房销售量）平均降幅是35.1%，我国的新房销售量降幅远高于国际上的平均水平，仅次于西班牙和爱尔兰在2007年房地产危机爆发后的最大降幅，西班牙和爱尔兰的降幅分别为64.1%和89.3%。
同时，基于对历史上各国出现过的房地产泡沫破裂的统计性观察，我们发现泡沫破裂后的房地产市场要想进入新一轮回升阶段，或许平均需要5年的时间，但是度过最快的下行阶段平均而言只需要3年。换言之，从国际经验来看，房地产调整最剧烈的时间段就是开始调整的前3年，在此之后会进入一个底部徘徊时期，这一阶段对应的现实过程大多是房地产市场在逐步实现出清和债务重组，为下一轮的回升打下基础。
从宏观供需来说，当前的新房需求量已经非常接近最低的潜在需求水平，我们称之为房地产需求的“物理底部”。所谓最低潜在需求水平，对应的情景是我国房地产市场正式进入“存量房时代”，其特点是新房需求量极度萎缩，二手房交易成为房地产市场的主流，并且整个住宅交易的活跃程度变低。
综上，从房地产周期自身的国际经验数据看，我国此轮房地产调整的深度已经足够深，时间也已足够长；从国内的宏观供需来分析，也可以对房地产调整已经接近底部给出交叉验证。
因此，我们认为本轮房地产市场的调整事实上已经接近其实际底部，已经具备了止跌回稳的前提条件。在这一情况下，如果宏观政策和行业政策可以更加具有支持性，至少不再对房地产市场起到抑制作用，那么有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳。
但是，现实中仍有许多因素对房地产市场持续产生着抑制作用，可能最终导致房地产市场难以实现止跌企稳。
02
药企们遇冷，政府来问暖
<<<周浩然>>>
同花顺暑季末发布的报告揭示了A股市场生物医药板块的严峻现状：今年上半年，493只上市药企股票中，仅有42只实现了股价上涨，占比不足8%，而下跌的股票占比则高达约92%。如“根据2024年半年报，老百姓大药房归母净利润同比下降2.05%。公司总裁在投资者交流会上表示，由于新店数量增加且处于业绩成长期，导致净利润承压”的一众数据不仅反映出当前生物医药板块的寒意逼人，也预示着行业内部正经历着一场深刻变革。
看下旬首月的行情，药企们更是让人揪心。荣昌生物在短短9个交易日内，股价跌幅接近40%，成为市场关注的焦点。同时还有多家上市药企因股权融资能力受限、股票交易低迷且流动性不足等问题，纷纷发布可能被实施“ST”的提示公告。
中国商报记者深入调查发现，这一系列股价创新低的背后，除了资本市场新规的实施对上市药企估值产生压制外，还与生物医药行业本身的投资周期长、创新成果不确定性大等特点密切相关。华泰柏瑞基金经理在接受采访时表示，退市新规的出台，使得一些因财务造假、资金链断裂等问题而陷入困境的医药企业被加速淘汰，这无疑加剧了资本市场对医药板块的投资谨慎性。
9月9日，主要从事中药饮片、胶囊的长药控股涨停。据年中报，公司实现营业收入7365.37万元，同比减少84.53%，归母净利润亏损15257.31万元。笔者认为业绩下滑原因主要是资金紧张导致医药板块收入大幅下降，以及应收账款、商誉计提大额坏账、减值准备等。
资金问题，是一道困扰众多药企的难题。荣昌生物因“公司现金流短缺”的消息，在A股和港股市场均遭遇重创。尽管公司随后发布公告澄清，表示生产经营活动一切正常，但资本市场的反应仍显得尤为敏感。另一些药企，则因融资成果不理想，选择主动退市。复宏汉霖、中国中药、赛生药业等港股上市企业，均因股票交易活跃性和流动性受限，以及未能提供有意义的融资渠道等原因，宣布私有化退市。
面对行业的困境，相关部门并未坐视不管。今年以来，围绕创新药企的发展需求，国家出台了一系列利好政策，从研发端、注册端、支付端等多个方面为药企提供全方位的支持。
特别是7月份国务院常务会议审议通过的《全链条支持创新药发展实施方案》，更是为创新药的发展提供了强力政策保障。
尽管面临业绩压力，但老百姓大药房在9月9日医药生物板块逆市走强时涨停。这可能与市场对医药行业整体政策利好的反应有关。
国泰君安证券分析师指出，今年多项政策密集出台，为创新药企保驾护航。尽管当前创新药企业的估值仍处于低位区间，但随着政策的落地，这些企业有望迎来密集的收获期。
尽管当前生物医药板块面临诸多挑战，但业内人士大多认为，这仍是一个充满机遇的时代。西南证券在研报中指出，今年预计将有超过30个国产创新药获批上市，众多药企在研成果的优异临床数据也将陆续披露，都有望成为股价向上的重要催化剂。
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刊登于证券周报第299期
编辑|金融学会
初审|卢轩宇
审核|陈 信
终审|陈思佳
