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华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道
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海珠区工业大道南大干围1、12号地块（AH1015规划管理单元）控制性详细规划 图源：广州市规划和自然资源局
在自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）不久后，广州宣布收回一宗闲置土地。11月13日，越秀地产发布公告称，公司旗下非全资附属公司当天与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的现金补偿。据了解，上述广州大干围2宗土地此前规划为商业用途，越秀地产于2021年7月拿下，但一直未动工建设。越秀地产表示，目前拟将土地收储所得款项全数用作集团的营运资金。不过，该笔款项需要收储地块再次出让完成后才能获得。根据最新的规划，上述地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。中指研究院华南分院分析师杨永俊在接受《华夏时报》记者采访时表示，由于目前市场分化趋势依然明显，核心城市与三四线城市之间、核心城市内中心城区与近远郊区之间的市场热度存在着一定的差距，聚焦布局核心城市核心区域是包括越秀地产在内的很多头部房企目前的投资策略。预计地块换仓将有助于其优化土储资源、提升经营效率与企业效益。![]()
获15.3亿元现金补偿
公开资料显示，广州大干围地块包含两幅编号分别为AH101533及AH101534的地块，总用地面积约为1.55万平方米，位于广州市海珠区工业大道南大干围，此前规划用于零售商业用途、商务金融用途以及批发市场用途。越秀地产于2021年7月，通过旗下非全资附属公司越秀华城收购佰城投资的98%股权，而佰城投资拥有广州大干围地块的物业权益。在收购时，原本计划广州大干围地块将发展用以商业用途。截至越秀地产11月13日公告日，基于各种因素，包括但不限于市况、商业物业的供求情况、估计开发成本及优化集团内部资源使用，广州大干围地块仍未开发。据越秀地产介绍，这两个地块的账面值约为15.3亿元，收储的现金补偿约15.29亿元，该公司预期将录得除税前亏损约106万元。越秀地产亦称，“董事相信，土地收储有利于本集团优化资源使用，长远而言有利于本集团的未来发展。”另据越秀地产公告，在土地收储完成后，广州市土地开发中心后续将继续出让广州大干围地块。公开资料显示，10月18日，广州市规划和自然资源局公布了该地块的规划调整方案，拟将该地块由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地，并将地块的容积率由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提升至20%。杨永俊指出，本次越秀交由政府收储的大干围AH101533/34地块，位于越秀地产目前正在开发的商办项目越秀天荟江湾项目内。本次收储，有助于相关部门完成后续控规调整与地块的再次出让。由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由越秀地产重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。值得一提的是，在此次广州大干围地块被收储之前，越秀已经有两宗地块交由土地开发中心收储，回笼资金120亿元，不过补偿方式则为应付票据。8月30日，越秀地产公告称，广州市土地开发中心向越秀华城收回广州市白云区广龙地块包含三幅土地（3宗地块），总用地面积约为12.39万平方米，代价为70亿元，截至公告日，上述地块尚未开发。补偿方式为广州市土地开发中心提供等值应付票据，应付票据的价值可用于广州新出让的市本级土地。9月2日，越秀地产公告称，附属公司广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，收储代价50.03亿元，因土地收储录得估计除税前亏损净额约174.38万元。补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据只能在广州番禺区范围内使用。![]()
有利于促进房地产市场止跌回稳
CRIC统计了2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市，观察其成交地块开工情况发现，整体的开工率仅有6.48%，开工比例极低。其中，不同城市的分化非常剧烈：一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%。而据中信证券测算和推测，截至今年6月底，全国闲置未开工土地规模约5-6亿平方米。全国100个大中城市潜在可回购土地规划建筑面积约5.4亿平方米，理论上全国范围内潜在可收储土地规模将较测算值进一步提升。11月7日，自然资源部印发了《通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。其中，《通知》指出，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。值得一提的是，2019年9月召开的国务院常务会议提出，“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”，自此土地储备专项债暂停发行至今。此次为时隔五年重启。可以看出，上述广州大干围2宗土地属于“已供应未动工的住宅用地和商服用地”。另外，中指研究院认为，《通知》明确指出“运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措”，鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量，一是有利于地方政府提升土地资源利用效率，减少市场存量房地产用地规模，改善土地供求关系；二是可以增加企业资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房，改善市场预期，同时也有助于改善企业的土储结构；三是可以提供满足市场需要的新产品，进一步改善供求关系，这些均有利于促进房地产市场止跌回稳。不过，中信证券还在10月份的研报中指出，回购最有可能发生在新一线和二线城市（例如广州、南京、天津、郑州、长春这样的城市），因为一线城市一方面难以开发的土地规模偏少，地方也不必拿出核心区地块进行置换。三四线城市很难吸引开发企业后续投入，预计短期纯退回资金的土地购回很难开展。
