格联文章｜基于婚姻赠与房屋的处理——兼评民法典婚姻家庭编解释（二）征求意见稿第四条

1988年4月2日发布并生效的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称“《民法通则若干意见》”）第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

2011年8月13日生效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称“《婚姻法司法解释三》”）第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百八十六条规定了赠与人在赠与财产的权利转移之前的任意撤销权、及公益、道德义务性质的赠与合同和经过公证的赠与合同不适用任意撤销之规定。

2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）及其相关司法解释生效，《民法通则若干意见》《婚姻法司法解释三》以及《合同法》均被废止。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“《民法典婚姻家庭编解释一》”）第三十二条基本沿用了《婚姻法司法解释三》第六条关于基于婚姻赠与房屋的规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”区别是新增“或者共有”四个字，进一步明确了该条款的适用范围。

2024年4月7日发布的《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条在《民法典婚姻家庭编解释一》第三十二条的基础上，进一步规定了变更登记之后的处理规则：“婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋变更登记至对方名下或者双方名下，离婚诉讼中，该方请求对方返还的，人民法院应当根据当事人请求，结合赠与房产目的，综合考虑婚姻关系存续时间、离婚过错、双方经济情况等事实，判决该房屋归一方所有，并参考房屋市场价格由获得房屋一方对另一方予以适当补偿，但双方有特别约定的除外。前款规定情形下，赠与人有证据证明受赠人存在欺诈、胁迫或者民法典第六百六十三条规定等情形，请求撤销该约定的，人民法院应依法予以支持。”该条为全新的规定。

从《民法典》和《民法典婚姻家庭编解释一》的规定来看，基于婚姻赠与的房屋若已经完成了变更登记，如无特殊情况，受赠方基于房屋赠与的完成取得了相应的产权份额。该规则似乎已经比较清晰。随着《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）的发布，若第四条通过，将会给司法实践带来怎样的影响？

实践中，基于婚姻赠与房屋的情况非常常见，背景情况纷繁复杂，难以用一个统一的标准对不同情况予以划分。本文仅以检索到的多起较为典型的案件为例，浅析目前司法实践中，基于婚姻赠与房屋的撤销及处理规则。

案例一：在上海市宝山区人民法院2016年审结的一起离婚后财产纠纷案中，[3]男女双方于2012年登记结婚，四年后经法院判决离婚。案涉房屋系婚后购买，登记在男女双方名下。经查，案涉房屋约三分之二的房款来源于男方及父母三人共有的婚前房屋的出售款，剩余房款为贷款，婚内共归还贷款本金几万元。在先前判决中，法院确认男方父母占约45%份额、男女双方占约55%份额。在婚姻关系存续期间，男女双方签订协议一份，约定男方在案涉房屋内的份额归女方所有。但未办理房产变更登记。该案中，上海市宝山区人民法院认为男方有权撤销赠与，判决男女双方占约55%的份额全部归男方所有、男方继续归还贷款，女方分得扣除贷款后约25%的房屋折价款。

案例二：在上海市青浦区人民法院2013年审结的一起离婚纠纷案中，[4]男女双方于2010年登记结婚，一年后因感情不和协商离婚事宜，并于2012年向法院起诉离婚，遂成案。案涉房屋婚前登记至男方名下，双方婚后签订了赠与合同，约定男方将二分之一产权赠与女方，并办理了公证。诉讼中，经法院告知后男方及其父母也未另行主张案涉房屋权利。法院认为，经过公证的赠与合同不得任意撤销，夫妻一方对于另一方的赠与通常基于对双方婚姻共同生活维系长久的考虑，在分割系争房屋时理应充分考虑双方婚姻关系存续的时间、财产的来源等情形，由男方酌情多得。故判决案涉房屋归男方所有，男方支付女方约评估价三分之一的折价款。

案例三：在北京市高级人民法院2019年审结的一起离婚后财产纠纷再审案中，[5]男女双方于2003年登记结婚，两年后经法院调解离婚。婚前，男方购买了案涉房屋并办理了抵押贷款，婚姻关系解除后不久，案涉房屋才登记至男方名下。离婚当日，男女双方签订了离婚协议书一份，约定男方将案涉房屋无偿赠与女方，贷款由男方归还至某日，之后的贷款由女方归还，并约定在取得房产证后男方配合女方进行过户等。一审法院认为，离婚协议书实质上属于赠与合同，男方有权撤销赠与，故判决撤销协议中男方将案涉房屋无偿赠与女方的约定。二审法院则认为，结合离婚调解笔录，双方均表示共同财产不用法院处理，且离婚协议签订后，案涉房屋一直由女方占有使用，认为根据婚姻法第十九条，该离婚协议对双方有拘束力，故撤销一审判决，支持女方要求过户的诉请。男方申请再审，北京市高级人民法院予以驳回。

上述三案中，男女双方都通过协议的方式约定将一方所有的房产份额或一方所有的房屋赠与另一方、且均未变更登记。案例一、二的区别在于相关协议是否办理公证，经公证的赠与协议不得任意撤销，但从判决结果上来看，虽然案例一中法院支持撤销，但因受赠方本就是房屋产权人，受赠方仍基于产权人的身份获得了相应的份额，而案例二中，虽然法院未支持撤销，但法院仍基于结婚时间短、财产来源于赠与方等情形，仅判决受赠方分得三分之一（而非二分之一）的产权份额。

案例三中，对于协议本身的性质一、二审法院存在不同观点，二审法院根据具体案情认为协议并非赠与合同，所以自然也就不存在撤销一说了。

案例四：在上海市长宁区人民法院2018年审结的一起离婚后财产纠纷案中，[6]男女双方于2014年登记结婚，男方系再婚，与前妻育有一女。一年后，双方发生矛盾并分居，2017年经法院判决离婚。案涉房屋原登记在男方及其与前妻所生之女名下，婚后女方加名，登记为按份共有，男女双方各占四分之一份额、女儿占二分之一。加名后，男方未行使撤销权，也未就所有权之争议另行提起确权之诉，案涉房屋由男方居住使用。本案中，男方主张双方在办理房产赠与前对赠与房产的前提条件做过约定，但未能举证。法院认为，一般情况下，系争的房产权益以双方约定登记的份额为分割依据。然本案中，从结婚持续时间以及对案涉房屋贡献角度考虑，完全按照按份共有的登记情况给予女方四分之一房产份额的折价款显然有失公平。鉴于此，法院综合考虑房屋当前的登记状况、双方对房产的贡献程度情况、以及居住使用状况，并从保护老年人的合法权益和公平原则考量，依法酌定男方支付女方约18%的房屋折价款。

案例五：在北京市高级人民法院2014年审结的一起离婚纠纷再审案中，[7]案涉房屋为男方的婚前财产，婚姻关系存续期间经过两次产权变更将该房屋过户至女方名下，法院认为女方因赠与取得该房屋所有权，但该所有权的取得系在婚姻关系存续期间，故该房屋仍为夫妻共同财产，各50%予以分割。双方均不服，均申请再审，男方认为女方出于侵夺他人财产的恶意与其结婚，双方婚后没有一天共同、稳定生活，其赠与房屋的目的完全落空。女方则认为，根据房屋转移登记材料、及再审期间找到的男方不同时期亲笔书写的"双方婚内所得财产归个人所有"的《夫妻婚内财产约定》，其应获得全部房产份额。最终，北京市高级人民法院驳回了二人的再审申请。

案例六：在上海市徐汇区人民法院2014年审结的一起婚约财产纠纷案中，[8]二原告为男方父母，被告为儿媳，男女双方于2012年登记结婚。婚前几天，男方父母将其二人名下的案涉房屋变更登记至女方名下，并约定“如婚姻不成，归还此房产，此协议婚后无效”等内容。两年后，男女双方经法院调解离婚。法院认为，原告主张协议书中“如婚姻不成，归还此房屋”中的“婚姻不成”不仅应解释为“未登记结婚”还应解释为“没有继续共同生活的意思表示”，该解释未获得被告女方的认可，且该解释与协议中“此协议婚后无效”相冲突。基于赠与行为业已完成、男女双方登记结婚并共同生活，最终驳回要求返还房屋的诉请。

在司法实践中，对于已经办理了房产变更登记手续，如无法律规定的特定情形，又无赠与系附条件的相关约定，法院通常都不会支持撤销。但在份额分割时，多数法院目前仍会结合具体案情综合认定，而不会直接按照产权登记情况简单处理、分割。如在案例四中，虽然产权登记为按份共有，受赠方占四分之一，但法院仍基于婚姻持续时间短、房屋来源于赠与方、房屋目前由赠与方居住使用等因素，酌情降低受赠方分得的份额。案例五与案例六的区别在于赠与方的身份，案例五中，赠与方为夫妻一方，而案例六中，赠与方为配偶的父母、且系婚前赠与，基于我国夫妻共同财产制的基本原则，最终法院判决受赠方取得的房产份额不同。

案例七：在江苏省高级人民法院2018年审结的一起夫妻财产约定纠纷案中，[9]案涉房屋系男方婚前与案外人共同购买，后登记至男方一人名下。经查明，婚后某日，女方及他人将男方从某酒店强行带走，并进行殴打，第二天双方签订《约定》一份，载明案涉房屋系双方婚姻关系存续期间所得，同日又办理了产权变更登记至男女双方名下。虽然女方提交了男方与异性的合照、微信聊天记录等证据拟证明男方系自愿赠与，但法院仍然认定女方的行为构成胁迫，撤销《约定》及相关不动产产权变更登记申请。

结合上述上海、北京等地法院的司法实践，重点关注到以下几点：

理论上，基于婚姻给予房屋行为的性质一直以来存在较大争议，有“赠与说”“以婚姻为基础的特殊赠与说”“财产制契约说”以及“夫妻财产制契约和赠与分类说”四种较为普遍的观点。此外，离婚协议中亦可对房屋的归属作出相关约定。诉讼中，当事人站在不同的角度，会进行不同的主张及举证。如案例三中，一、二审法院对协议的性质存在不同认定、产生截然相反的判决结果。

根据《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条的文字表述，乍一看似乎可以直接得出一方将其所有的房屋变更登记至对方名下或者双方名下的行为就是“赠与房产”的结论。王丹法官在《夫妻间给予房产问题研究》一文中使用了“给予”二字，或许是较为妥当的。

赠与关系视角下，不考虑道德义务性质的赠与及特殊情况，房屋产权在变更登记前，赠与方享有任意撤销权，但对于那些已经办理了房屋产权变更登记，而婚姻存续时间较短，基于对婚姻一方赠与房屋通常为了婚姻关系长久持续的美好愿望的认可，《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条从公平的角度出发，规定离婚诉讼中，法院“应当”根据当事人的请求，结合赠与房产目的，综合考虑婚姻关系存续时间、离婚过错、双方经济情况等事实，判决“返还”+“适当补偿”。双方有特别约定的除外。这是一项全新的规定。

《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条第一款最后规定了一则但书，明确了“双方有特别约定的除外”。首先，对于“特别约定”的具体形式司法解释并未作出明确规定。其次，能够被特别约定予以排除的范围和程度也未明确。假设双方约定“无论婚姻关系存续时间、离婚过错、双方经济情况，受赠方均享有100%的房屋产权份额”并办理了房产变更登记至受赠方一人名下，但事实上双方婚姻持续时间较短，受赠方能否直接基于约定排除该条款的适用？还是由法院再结合离婚过错、双方经济情况等事实，酌情认定？因为目前司法实践中，从案例一、二、四可以看出，虽然没有司法解释的规定，但法院在实际判案过程中，仍会综合考虑双方婚姻关系存续的时间、财产的来源及贡献、房屋产权登记情况、居住使用情况等因素，酌情判决；即便双方签订了经公证的赠与合同，法院仍有较高的自由裁量权，以平衡双方意思自治与公平之间可能存在的失衡。

纵观我国房价涨势，尤其是一线城市，虽然不断有房产政策出台，但房价整体上仍居高位，房屋已经成为很多家庭最主要的资产。生活中，确实不乏一些别有用心之人钻空子“骗婚骗房”“闪婚闪离”，以谋取高额利益，但在法庭上，如何证明房屋变更登记非自愿、存在欺诈、胁迫等情形，在婚姻的“外衣”下，俨然成为“公说公有理，婆说婆有理”的家庭内部事宜，客观上较难举证。由此，《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条应运而生，帮助那些未能做好事前防范、婚姻存续期间较短、对婚姻关系的解除并无过错且需要案涉房屋维系生活的当事人以最小的损失拿回本就属于他们的财产，稳定社会关系。具有积极意义。

万事皆有两面，暂且不论不同学说观点在基于婚姻给予房屋行为的性质上的争议、仅以房屋赠与为视角，对于受赠方而言，《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条似乎创设了一条新的“撤销赠与”的路径，其与法律明确规定的赠与的任意撤销权、法定撤销权如何衔接、解释？假定存在一个善意的受赠方，其应当通过怎么样的方式来保障自己的合法权益，似乎又变得有些模糊。

笔者认为，从公平角度而言，应将《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条理解为对婚姻关系中赠与房屋一方在离婚时的一种兜底性质的保护。但客观上，若该条通过，因房屋的高价值，庭审双方势必会围绕该条展开激烈的争论。如何适用该条，仍有待司法解释和审判实践的进一步明确。

对于婚姻双方而言，为避免争议、尽可能降低不确定性，应做好事前书面协议约定，以明确双方真实意思表示。如果没有书面协议但已经办理了房产变更登记，根据《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）第四条的规定，似乎也应当再通过特别约定的方式，明确背景事实及相关房屋及产权的归属。对于那些签署了书面协议、办理了房产变更登记的群体，仍应关注已签署的书面协议之效力、签订主体、具体内容及表述。

综上，《民法典婚姻家庭编解释二》（征求意见稿）目前尚未正式通过，社会各界都表达了对该司法解释的殷切希望，期待它的正式亮相。