出品｜华博商业评论
邮箱｜hbsypl2023@163.com
据《21世纪经济报道》不完全统计，10月底以来，至少已经有杭州、广州、武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等8个大中城市先后上调了房贷利率，首套房贷利率重回“3字头”。
为何之前持续走低的房贷利率会突然转而上升？
11月29日晚上，一条劲爆消息在杭州的房地产中介朋友圈里炸开了锅：从11月30日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。
而这已经是短短一个月内，杭州房贷利率的第二次上调了。想当初，11月8日的时候，首套房贷利率才刚刚从2.9%上调到3.0%，没想到这么快就又来了一次“惊喜”。
其实，不只是杭州，全国多座城市最近都上调了房贷利率。例如，广州自11月7日开始，所有新增房贷利率均被统一调整为不低于3%。南京紧随其后，在11月6日将新签房贷利率上调至3.0%，并且有消息透露，未来还有进一步上涨的可能性。徐州在11月6日初次将首套房贷利率设定为2.95%，但紧接着在11月9日，该利率便上调至3.05%，短短三天内实现了两次调整。长沙则在11月5日宣布，首套房贷利率的定价不得低于3.0%。武汉自11月4日起，将首套房利率调整为基于LPR减去50个基点，即3.1%。而厦门则从11月4日开始，将首套房利率从基于LPR减去65个基点调整为减去55个基点，也就是3.05%。
此外，杭州的这次上调，不仅首套房贷利率涨了，二套房贷利率也一起“凑热闹”，从3.0%上调到了3.1%。如果你是首套房贷的购房者，那么两次上调加起来，利率总共涨了0.2个百分点。别小看这0.2%，以300万元贷款30年期等额本息还款方式为例，月供可是要增加323元呢，总利息更是要多掏11.65万元！
面对房贷利率的两连涨，不少购房者心里也担心：这利率还会不会继续涨啊？
对此，银行人士给出了定心丸：“3.1%是未来一段时间内杭州商业房贷的最低利率了。就算LPR继续下调，短期内这个房贷利率下限也不会变。”同时，3.1%只是新发放房贷利率的下限，已经贷款的小伙伴们就不用担心了。如果你的合同约定利率是根据LPR浮动的，那接下来LPR继续下行的话，你的利率也会相应调整的。
楼市回春，银行等不及了
而房贷利率上调的背后，是楼市回暖的迹象。根据中国房地产指数系统的调查数据，2024年11月，全国100个城市二手住宅市场平均价格环比微降0.57%，但跌幅较上月收窄0.03个百分点；同比则下跌7.29%。而新建住宅市场则呈现结构性增长，平均价格环比上涨0.36%，同比上涨2.40%。
值得注意的是，深圳、成都、乌鲁木齐、东营等四城市的二手房市场在本月实现了环比止跌转涨，终结了连续七个月的全面下滑趋势。
深圳楼市成交热度持续高涨，截至11月28日，新房住宅认购量高达9485套，预售网签量达到7475套，环比增长133%，市场活跃度显著提升。同时，深圳新房网签成交价格环比上涨2.1%，达到每平方米4.9万元，显示出新房价格趋于稳定。上海和北京楼市同样表现出色，二手房市场成交量大幅增长，新房市场也呈现增长态势。
为何房地产市场刚开始好过，房贷利率就上去了？原因很简单，银行快坚持不住了。
房屋按揭贷款作为银行长期稳定的生息资产，对于维护银行息差稳定至关重要。然而，随着LPR的大幅下降，公积金贷款利率和商业房贷利率之间出现了倒挂现象，这无疑给银行带来了更大的息差管理压力。
据国家金融监督管理总局发布的2024年三季度银行业主要监管指标数据，三季度末商业银行的净息差已降至1.53%的历史新低，环比下降0.01个百分点。从各类银行来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的净息差均低于1.65%，而民营银行和外资银行的净息差也面临下行压力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进就指出，11月份房贷利率的首次上调，既是对LPR下降导致利率倒挂的应对，也是银行出于息差管理的考量。而月末房贷利率的再度上调，则更加直接地体现了银行对提高生息资产收益率的迫切需求。严跃进认为，多城市上调房贷利率已经释放出明确的信号，即房贷利率已经触底，未来继续大幅下滑的可能性较低。
