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谁是业主？成立业委会的条件和流程是什么？筹备组要做啥事？

职场 2024-11-17 16:36 江苏

《民法典》第二百七十七条规定：“【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

那么，怎样设立业主大会？

成立业主委员会呢？

业主大会筹备组要做哪些工作呢？

【名词解释】

业主的定义

依法登记取得房屋所有权的人为业主（即不动产权证书上有名字）。

通过诉讼、仲裁取得房屋所有权的，生效法律文书所确认的所有权人为业主；

继承或者受遗赠取得房屋所有权的，自继承或者受遗赠开始时，继承人、受遗赠人为业主；

合法建造的房屋，房屋的建造人为业主。

基于买卖、赠与、拆迁安置等已经合法占有房屋，但尚未依法登记取得房屋所有权的人，在物业管理活动中享有业主权利，并承担相应义务。

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阅读业主的最全定义

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只有业主，才有进入业主大会筹备组、业主委员会、换届改选小组、物业管理委员会的资格。

如不符合上述条件之一，业主的配偶、父母，不属于业主。

业主大会

由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会

由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。👉成立业委会及重要工作28个指导文书

成立业主委员会的条件和流程

一、符合召开首次业主大会、成立业委会的条件之一

符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主委员会：

1.交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；

2.交付使用的房屋套数达到总套数50%以上；

3.首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上；

4.物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。（每个地方成立业委会的条件略有不同）

注：成立业主委员会的条件（全国层面的规定）：

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。

成立业主委员会的条件是，交付达到50%就行，而不是入住达到50%。各省市有补充规定，按补充规定执行。

二、提出书面申请，建立筹备组

业主向街道办事处、乡镇人民政府提出组成业主大会筹备组的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内作出批复，并会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成，人数应为7人（供参考）以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。

三、筹备组工作内容

业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：

1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

2.拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

3.确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；

4.拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

5.依法确定首次业主大会会议表决规则；

6.召开首次业主大会会议的其他准备工作。

四、召开首次业主大会

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

五、选举业主委员会

业主委员会由业主大会会议选举产生，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由5至11人单数组成。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表；

2.遵守法律、法规和管理规约；

3.热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；

4.具有与履行职责相适应的工作时间；

5.本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务；

6.管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。

六、推选业主委员会主任、副主任

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任，明确业主委员会成员职责。

七、备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。

物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。

Q:

业主委员会履行哪些职责？

答：

1.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

2.业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；

3.收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；

4.监督管理规约的实施；

5.调解物业使用和维护中的纠纷；

6.法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

Q:

业主委员会不得实施哪些行为？

答：

业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：

1.挪用、侵占业主共有财产；

2.非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

3.利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费；

4.其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

Q:

业主委员会作出的决定对所有业主都有约束力吗？

答：

业主大会或者业主委员会有关物业管理的决定，对全体业主具有法律约束力。

业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

来源：业委会观察

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