地产行业未来怎么走？这几家房企给出答案

2024年已经来到9月，今年的金九银十战略一触即发，在后面的四个月之内，政策会不会再次放大招，小编觉得还有很有可能的，房价触底势必马上来临。

国家统计局公布的最新70城房价数据显示，新房和二手房同比持降，且同比降幅仍在扩大。

与此同时，房价下跌的城市数量仍在增加。7月新房价格指数环比下跌的城市数量较6月末增加2城。

值得注意的是，在新房环比连跌14个月、同比连跌28个月的背景下，仍有城市走出独立行情，比如上海新房价格环比已连涨26个月，西安房价跌势扭转，7月新房价格连涨2个月。

核心城市率先企稳并扭转房价跌势，对引导楼市复苏具有较强的信号意义。8月开始上海，西安，北京等城市成交量回升声音不断，或许好消息也不会太远了。

知名经济学家樊纲称中国房价或已至谷底，一线城市房价趋稳，小城市跌幅大。7月北京上海房价止跌，市场回暖。美国降息利好楼市，资金流入需时间。建议投资优质资产，避免持有无价值房产。

大家可以看到，如今一线城市的豪宅销量持续上扬，其实也就说明如今有钱人对于不动产投资仍然还是有向往，核心城市核心资产配置还是主流的投资策略。

未来行业到底怎么走，如何走，有哪些房企战略值得大家学习？今天地产一品塘也重点聊聊行业未来发展与典型房企未来的基本战略导向，或许能给出一些启发。

行业从最高峰期的18万亿，到今年2024年来看，整体地产开发业务很有可能回到9-10万亿的开发体量。

可以说地产开发行业仍然是一个巨无霸行业，如今行业前十的市场份额仍然还有巨大的空间，

不管是早期的全国化城镇化建设还是如今的改善型需求，开发业务仍然是值得深耕的一个主流业务，因此，从长远来看，地产开发仍然是行业主流，这一点不可能动摇。

住房需求需要动态观察，尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点，但未来空间依然广阔。

一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。

另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是8-10亿平方米左右。

从年初到今年各大房企半年报来看，各家头部房企的战略都非常一致，就是稳步持续的深耕开发业务，只有稳定住基本盘，其他多元业务才有可能有机会持续发展。

招商蛇口作为这几年开发业务逐年有增长势头的典型房企，从2023年起，招商蛇口已不止一次强调，开发业务对公司来说依然是基本盘，也是这几年规模和利润的重要保障，也是持续做好转型的资源基础。

从这几年招商蛇口的投资表现力来看，开发业务的核心聚焦战略也有不小的成绩凸显，内部叫做“精建细管”，实际上是从投资端、营销端和产品端细化操作的颗粒度。

从早期的全国化规模化发展到如今精细化的聚焦发展，这也是如今头部房企对于开发业务最基本的运营策略，因此，可以看到招商蛇口很多城市布局都有较好的市场反馈。

另外一个头部房企，万科集团在也发布了半年报，整体来看依然还是彰显了头部房企该有的行业领导力，可以说是跑赢了大市。

万科在今年整体业绩表现来看，成绩还是有一定亮点。二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流；

在保交付方面，今年万科也是保持行业高水平，整体高质量交付4.4万套。在产品研发方面也有不小提升，特别是去年上海出品的万科理想之地，显示出了万科强大的产品底蕴。

8月30日，万科发布中期业绩，实现营业收入1427.8亿元，万科保持稳健经营，全力销售并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元。

上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。截至6月，万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一。

可以看到，其核心业务在行业依然还是具备较强的竞争力，可以简单理解为，万科的操盘水平仍然是行业头部。

因此，从近期万科的战略导向来看，稳定聚焦核心业务，在开发这个最熟悉的业务环节，万科依然具备行业的绝对王者地位。

从这几年各家房企对于未来行业的预期来看，房企对于经营业务的可持续投入正在加大力度，很显然可持续的经营现金流是开发商的护城河，可以抵抗风险。

很多早期开发商对于非住业务一直都是能躲就躲的态度，因为其投资巨大，回笼资金时间较长，很多中小开发商都望而却步。

但是到了如今的整体开发环境来说，开发业务的急速规模缩小已经是行业基本趋势，稳定住开发业务基本面之后，经营业务的好坏直接会影响很多房企的利润增长空间。

如今经营业务其实包括很多方面，商业地产开发运营，写字楼存量经营，产业物流园区经营赛道等等。

各家头部房企其实对经营业务的态度也是非常一致的，经营业务很有可能是很多头部房企的第二大核心赛道。

这几年，作为双轮驱动的典型房企之一：龙湖集团对于经营业务的投入与成绩，在整个行业来看，肯定是比较突出的存在，特别是对于天街系购物中心的良好运营，让龙湖穿越周期成为可能。

2024年8月23日，龙湖集团控股有限公司公布其截至2024年6月30日的半年业绩，其经营与业务方面亮点颇多，也真的是让很多同行羡慕。

龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，两大业务板块的健康发展，持续优化利润结构。

就拿商业经营方面来看，龙湖在全国开发商领域都是绝对的王者地位。截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市。

因此，龙湖在开发业务持续稳健的前提之下，多元化非住宅经营业务方面已经形成了行业巨大优势，龙湖的未来还是值得更多期待。

另外一个方面，虽然万科在年初已经初步定下来聚焦核心业务的基本战略，但是万科在多元化经营业务方面，同样成绩非常突出，也是行业一大亮点。

伴随房地产行业发展变化，不动产投资信托基金（以下简称为REITs）已成为行业新发展模式的重要探索之一。

REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。

因此，资管业务成为万科这种巨无霸房企未来的核心战略之一。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。

资管业务的突飞猛进也体现到具体业务方面，万科在今年1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元，实现了多重资产变现落地。

长租公寓作为早几年很多房企布局的存量经营业务之一，在有一段时间内其实是属于较为边缘业务的，2020年以后，长租公寓成为暴雷重灾区。

长租公寓的爆发要追溯到2016年，当年一项住房制度出台，直接引爆了租房市场。此后，大批房企、中介公司、创业者、酒店系冲入长租公寓赛道。

2018年，蛋壳和自如“抢房源”、“抢市场”争得火热。2019年和2020年，青客公寓和蛋壳公寓先后上市。

但是，从去年以来，长租公寓市场就有一个无法忽视的趋势：后地产时代来临，租赁住房供应量也在慢慢减少，长租公寓在上半场就曾上演过各大品牌争抢房源的魔幻戏码，接着来到下半场，机会来了，房子只会越来越少。

有人说，买房才有安全感。但是也有人认为，安全感并不完全来源于房子，一种符合新青年的时代情绪就此诞生，通过长久性租房来实现自己的高质量生活。

从消费者趋势看，租房是当下年轻人更灵活、更经济的选择。较为方便，价格诱惑力更大的租赁市场似乎看到了这一波机会，各资产大佬纷纷开始加码入局。

对于年轻人来说，生活中有太多的不确定性，喜欢并且适应在不同的城市旅行和工作，他们不愿意将生活重心绑定在一处房产上。

对于一些经济条件较好的人来说，租房更具灵活度和自由度，不是新房买不起而是租房更有性价比。

因此，如今长租公寓似乎又玩起来升级，长租公寓开始布局高端市场，特别与很多酒店式公寓形成拉锯战，去年，根据克而瑞租售统计，有7家企业落地中高端公寓产品线。

对于房企来说，相比开发业务利润的下滑，长租公寓业务的快速增长和利润贡献相当亮眼。

受益于行业政策支持与运营端降本增效，有部分优质租赁企业已经实现领先。

近期比较典型的代表房企是保利发展，其对于长租公寓的投资已经真正成为其未来发展的核心战略之一。

在刚刚过去的四月底，保利如期发布新一期白皮书，最明显的变化是：白皮书改名了。

保利发展更是在今年发布其全新公寓品牌——保利和寓，就是保利发展在增加经营性业务的重要举措，其核心群体就是如今计数较大的90后，00后。

另外一个方面，作为第一批布局长租公寓的知名玩家：万科今年的长租业务可谓是取得了大丰收，整体业绩与规模已经领先友商好几个身位。

据万科集团披露，长租公寓业务自2023年6月起实现单月利润连续回正，实现累计权益净利润回正。

由此，万科泊寓加入龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、乐乎公寓的盈利队列，正式进入正向发展快车道，迎来业绩爆发期。

从近期万科半年报来看，截至6月底，万科长租公寓品牌泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，截至6月底泊寓的出租率为95.2%。

因此作为房企未来经营业务方面的增长点，长租公寓业务依然还是值得期待，并且正在从规模主导转向产品客户主导战略转变。

近年来，从“万汇楼”、泊寓到富瑞斯，万科长租公寓体系逐渐建立，也由此囊括经济型到中高端产品。

不同于泊寓定位为“城市青年长租公寓”，目标人群是城市中的年轻白领、创业者及自由职业者，富瑞斯更专注于中高端市场，面向的是追求高品质生活的城市精英。

因此，其实大家可以看到，未来行业到底应该怎么走，其实很多标杆房企已经为我们去提前探路，行业全面回归客户需求本身，这或许真的是一件好事情。

今天就聊到这里，对行业走势有何想法的朋友，也欢迎留言讨论。