就职北京大成律师事务所，薛京律师团队成员。擅长家族企业传承与治理、家族企业股权架构优化、家族信托设立等非诉业务，高净值客户婚姻家事纠纷诉讼业务。
根据联合国移民署公布的《2022年世界移民报告》显示，中国的海外移民人数已经达到了1073万之多，已然成为世界第三大移民国家。基于如此庞大的移民人群，实务中出现了越来越多中国移民继承境内老人遗产的案例。
由于这类客户大多定居国外，继承中国境内遗产往往会面临地理距离、国内可停留时间、疫情期间公共卫生管控等不利因素，导致难以顺利回到国内办理相应的财产继承手续。越来越多的移民国外的海外华人在无法回国完成继承手续时，希望专业人士能为他们提供帮助。
本文总结、提炼本律师团队的实操案例经验，为读者朋友梳理移民境外客户继承国内遗产的相应流程和所须手续。
外籍继承人如何继承父母国内房产
对于国内房产继承，在没有提起继承纠纷之诉的情况下，需要完成继承权公证，因此继承房产的相应手续办理如下所示：
1. 第一步：外籍继承人向律师签署授权委托书
继承房产和继承存款一样，需要继承人给受托人签署授权委托手续并进行相应的公证认证。
但需要注意，以北京为例，如果遗产是央产房，那么该房屋在继承过程中还需要到在京中央和国家机关住房交易中心（以下简称“央产房交易中心”）去办理房屋变更登记审核，因此需要在授权委托书中写明该流程的委托。
Tips：
房屋办理完继承后，如果继承人想将央产房进行出卖的，还需在律师授权委托书中写明“代为办理央产房上市审核手续”，如果对应的表述不明确的话，央产房交易中心会拒绝办理相关业务。
2. 第二步：律师代外籍继承人办理房屋继承权公证：
办理房屋继承权公证时，受托的律师需要向公证处提交的材料包括：
被继承人的身份证件
被继承人的户口本
被继承人的死亡证明
被继承人的火化证明
被继承人的结婚证/离婚证
继承人的授权委托书
继承人的护照公证书（已完成公证认证和翻译）
继承人的独生子女证（如有）
房屋所有权证/不动产权证书
继承权公证亲属关系证明表
上述材料均需为 原件。
3. 第三步：央产房所有权变更登记审核办理：
在这里提示一下，如果是一般商品房，在拿到继承权公证书后便可前往不动产登记中心办理房屋所有权变更登记。
但如果是央产房，还需办理央产房的变更登记审核。
1）首先，需要到已购央产房的产权单位办理央产房住房情况登记。去产权单位办理央产房住房情况登记的，需要提前与该单位的房地产管理部门进行联系，以确定需要提供哪些材料。以本团队办理的央产房继承过户案件为例，在此步骤需要提交的材料包括：
《中央在京单位职工住房情况登记表》(如实填写完整的产权人及配偶的个人和房屋基本信息，并加盖单位人事、房管部门公章)；
产权人及配偶身份证的原件及复印件；
房屋所有权证的原件及复印件；
被继承人与产权单位签订的原始购房合同(买卖契约)原件及复印件，如没有原始购房合同的，需前往对应不动产登记中心进行调取，需注意在办理该流程时，无需向不动产登记中心提交经公证认证的授权委托书，而是提交按不动产登记中心要求格式填写的、授权人签字的授权委托书即可；
售房《付款通知单》及房款收据；
管理单位自管物业区的房屋，需提供《自管物业住宅区上市变更住房费用结清证明》，该证明前往相应的物业部门进行开具即可；
办理继承、遗赠、离婚析产，还需提供房屋产权归属的法律文书(公证书或法院判决书等)复印件。
在完成央产房住房情况登记后，产权单位会出具《维修资金结清情况告知单》。
2）然后，受托人便可以以产权人的名义在央产房交易中心的智能网上预审系统提交相应材料进行线上预审核。线上预审核通过后，才可前往央产房交易中心办理房屋产权变更审核。
前往央产房交易中心办理房屋产权变更审核的，需提前至少15天进行预约，线下办理审核手续需要提交的材料包括：
产权人夫妻身份证（已故或离异需准备死亡证明或离婚证、离婚判决等相关证明材料）
申请人身份证
申请人房产证
申请人原始购房合同（以上材料同时需一份A4格式的复印件）
《维修资金结清情况告知单》。
涉及委托办理业务、继承、法院判决等业务，还需准备对应材料的原件及复印件。
现场审核通过后，央产房交易中心会大概在等待两小时后出具《在京中央单位已购住房产权变更通知单》。
4. 第四步：办理房屋所有权变更登：
在领取到《在京中央单位已购住房产权变更通知单》后，受托人便可前往不动产登记中心办理房屋所有权变更登记手续。
办理房屋所有权变更登记需要提交的材料包括：
公证书原件
经公证认证的授权委托书
外国继承人护照及上述材料对应翻译件
《在京中央单位已购住房产权变更通知单》
Tips：
除非为产权人本人，否则办理房屋所有权变更手续无法在线上进行预约办理，只能在线下排号，因此建议大家今早去到现场进行排号。
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