根据 Legal and General 2023 的数据指出，英国买房来自家庭的财务赠款总额达八十一亿英镑。
在英国，父母资助子女买房是很常见的行为，对于很多父母来说，购置房产给孩子更多的是长远投资、家族财产规划和继承管理。本研究旨在探讨赠予孩子英国房产的方式、支出和税务问题以及房产信托的设立，为有此需求的家庭提供全面的指导和建议。
赠予方式
（一）赠予首付款（Gifted Deposit）
概念：父母可以赞助部分或是全额首付款，对于金额通常没有限制（除非贷款机构特别规定）。除了父母，家族成员也可赠予资金，但多数抵押贷款机构更倾向于赠予资金的来源是近亲，如父母或兄弟姐妹等，有些机构甚至会限制赠予方必须是父母。配偶也可以赠予首付款。
操作流程：
提前告知房产顾问、律师和贷款机构。
准备反洗钱材料申报，包括赠予函、资金证明和身份证明。
赠予函需要包括赠予人与获赠人双方姓名、双方的关系、赠予金额、资金来源、确认此笔金额无需偿还、确认赠予人在赠予后仍能维持经济稳定的证明、确定赠予资金者不会因为此笔资金而获得利益。
资金证明可以提交投资账户报表、贷款批准信函、资金赠予信函、银行对帐单、存款证明、遗产证明、产权释放等，目的是为了证明资金来源合法。
身份证明可以是有效护照原件、翻译且认证后的身份证明文件或是公证件。
（二）赠予全款买房
流程和所需材料与赠予首付款相同。
赠予资金的保护
通过签署一份信托声明（declaration of trust）或信托契约（deed of trust）来保护赠予资金。这份文件会明确资金的受赠人是谁，具体指明是赠予子女，而不是他们和他们的伴侣。如果子女分手，这份法律文件将更能确保子女保有赠予资金的所有权。
赠予或转让现有房产
步骤：
评估房产价值：聘请专业评估师对房产进行估值，确定可能的税务影响，并确保交易在公平市场价值基础上进行。
咨询专业建议：联系专业的法律顾问或税务顾问，了解赠予或转让房产的具体法律和税务影响，规划和最大化利用免税额度和减免政策。
办理房产转让手续：
选择律师：聘请一名律师处理房产转让的法律事务。
准备赠予契约：律师将准备一份赠予契约（Deed of Gift），详细列明房产的转让条款。
签署文件：赠予者和受赠者都需要签署赠予契约，并在必要时进行见证。
4. 登记房产转让：
向土地注册处提交申请：律师将代表向土地注册处（Land Registry）提交房产转让的申请。
支付登记费：根据房产价值，可能需要支付一定的登记费用。
5. 处理和计算相关税务：
印花税（Stamp Duty)：如果房子仍有抵押贷款，就需要按照未偿还的金额计算印花税；没有抵押贷款就无需缴纳。如果房子仍有贷款，贷款方会审查受赠人是否能负担贷款，若评估后孩子无法负担，贷款机构可能会拒绝同意转移资产。
资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）：如果房子已购买一段时间，在赠予时会增值，赠予者可能需要支付资本利得税；若购买房子后立刻赠予则无需考虑。
遗产税（Inheritance Tax, IHT）：如果赠与者在赠与后的 7 年内去世，这笔赠予可能被视为遗产的一部分，需要缴纳继承税。
6. 确认转让完成：
土地注册处批准后，房产所有权将正式转让给受赠者。受赠者将收到更新后的土地注册文件，确认其为新的房产所有者。
涉及的税务问题
（一）遗产税（Inheritance Tax, IHT）
赠予人在特定情况下的税务处理：如果在赠送房屋后，不搬出去并继续居住在那里，又不支付租金的话，则该房产仍将被视为遗产税遗产的一部分。在这种情况下，该赠予将受到反避税条款的赠予的约束。如果希望在去世前赠送孩子，并继续留在房产里面，建议必须要证明正在按市场价格向孩子支付租金。或是直接搬出房产，避免风险。
计算方法和影响因素：赠予人在赠予后 7 年内去世，赠予金都会被纳入遗产税。如果想完全避免被征税需要考虑以下两个要点：
赠予的总金额不超过 325,000 英镑（包含赠予的礼品、银行存款等的总价值），但如果赠予的是父母的主要住宅，总金额上限会提高到 500,000 英镑。
赠予人不能在赠予后的 7 年内过世。
若是达到课征标准，税率如下表：
（二）资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）
计算方法和影响因素：
资本利得税是英国的一项税项，针对出售或赠予增值的房屋时的利润征收。如果将房屋赠予孩子，英国政府会根据房产现有的价值计算，且只需支付超出年度免税限额的金额。如果在去世前赠送房产给孩子，这一套房产又是主要住所，可获得私人住宅减免。
如果赠送的房产不是主要住所，例如第二套住房或买房出租 (buy - to - let）房产，若该房产的价值高于购买时的价值，而且增幅超过了 CGT 免税门槛 (2024/2025 税务年为免税门槛为£3000)，就有可能需要支付资本利得税。24/25 年基本税率的纳税人 CGT 需按 10%或 18%的税率征收。高税率纳税人支付 20%或是 24%。
信托的设立与类型
（一）信托的基本构成
委托人：把财产放进信托的人，可以决定如何使用信托里的资产，信托契约里会按照委托人的意愿来体现该资产的管理和分配细则。
受托人：合法管理信托资产的人，会根据委托人的意愿来处理这些资产，如管理信托的日常工作，支付所应得的税款。如果受托人发生了变化，信托仍可继续，但信托里一定要保障至少有一个受托人。
受益人：可以从信托里获得利益的人，如享受信托财产的所有权，或者获得信托的收入。英国的税法规定，一个信托里的受益人可以是一个，也可以是整个家庭或者特定人群。
（二）不同类型的信托
简易信托（Bare Trust）：结构简单，受托人仅履行名义上的职责，持有资产并按受益人的指示行事。受益人拥有信托资产的全部权益，并随时可以要求受托人将资产转交给自己。信托资产产生的收入直接归属于受益人，由受益人按其个人所得税税率缴税。如果受益人是未成年子女，信托一般会规定，受益人需要等到成年甚至更晚时候（英格兰和威尔士规定 18 岁，苏格兰 16 岁）才可以直接享有所有信托财产本金和受益的所有权。
收益独立信托（Interest in Possession Trusts）：受益人有权享有信托资产所产生的收益。信托受托人有管理和投资信托资产的权力和义务，如将房屋出租获得租金就是信托的收益。利息和分红也是信托的收益。如果希望某个家庭成员或指定受益人能够立即获得收入（如租金），而资本部分保留在信托中，则收益权信托是一个理想选择。
酌情处理信托（Discretionary trusts）：受托人有权决定何时、如何及向哪位受益人分配信托财产。这种信托提供了灵活性和税务规划的优势，适合复杂的家庭和财务情况。若受托人滥用其权力，受益人有权通过法律手段解除或限制受托人的权力。
收益累计信托（Accumulation Trusts）：信托目的是将财产收益最大化，受托人会累计财产的收益。这种信托考虑到受益人尚未具备成熟处理财产的能力，可能是未成年人、老年人或者其他无法自理财产者。
委托人受益信托（Settlor - Interested Trusts）：委托人给自己设立的信托，让别人（受托人）来代替自己管理自己的资产，同时照顾自己的生活。在设立此类信托时，需审慎评估受托人的诚信度和专业能力，以确保其能够切实有效地帮助委托人获取收益。
海外信托的考量
海外信托(Non - resident trusts)是指在信托中至少有一名是非英国居民受托人，且委托人也不是英国公民，也不长期定居在英国的情况下设立的信托。海外信托的特点和适用情况需要根据具体的家庭状况进行分析，特别是在涉及跨国资产规划和税务筹划时。
结论
赠予孩子英国房产需要综合考虑多种因素，包括赠予方式、支出和税务问题以及房产信托的设立。不同的家庭状况适合不同的购买房产和产权规划办法，因此个性化的财务规划和法律咨询至关重要。在进行房产赠予时，应充分了解相关的法律和税务规定，确保赠予行为的合法性和有效性，同时保护家庭财产的安全和稳定。
参考文献
Legal and General 2023 数据。
需注意的是，税务规划会因个人情况差异而有所不同，因此税务合规和税务规划应在专业人士指导下进行，以避免多缴税款或埋下税务风险。
