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吉如家园小区三幢高楼外立面脱落严重，根除隐患需要整体重做，巨大的资金缺口很难解决。三墩吉鸿家园也曾因外立面问题困扰，后来西湖区列入美丽家园改造工程，墙面全部拆换成一体化板，面貌焕然一新。
都市快报橙柿互动对两个小区外立面的报道刊发后，很多读者网友留言评论，反映自己小区也有外立面脱落问题，有的还很严重。
“萧山××城市广场外墙砖也有鼓包掉砖的，差一点砸到人。”
“城发××城一期已经过保，二期还有两年就过保了，交付没多久外墙就开始鼓包大面积脱落，修修补补始终治标不治本……”
“良渚××公寓一期看看，才几年的小区，外墙经过数次修修补补，就是大花脸，开发商一直拖，马上面临过保，后面就需要业主掏钱了……”
“下沙学正街××佳苑8幢9幢，32层从上到下外立面掉落很严重，马路上看都是大花脸……”
……
关于小区外立面脱落，快报也曾多次报道。如今情况如何？几路记者再次走访了曾经报道过外立面脱落的小区。
洗衣店老板娘砸成重伤的凤凰南苑
去年外立面整改全部完成
2021年3月26日傍晚，凤凰南苑1号楼一楼洗衣店老板娘周大姐准备出门买菜，被楼上脱落的外立面砸中，昏迷不醒，送往医院抢救。小区对外立面排查发现，仅事发这幢楼空鼓、裂缝等安全隐患就有80多处。上城区住建局紧急对全区住宅小区外立面开展了安全隐患大排查。43天后周大姐出院回到洗衣店。
橙柿直通车记者再次来到凤凰南苑，一位大伯告诉记者，去年小区外立面已经全部改造结束，效果不错。
“原来有很多裂缝空鼓的地方，去年改造全部打掉了，一层一层全部修好了。”
2021年3月27日，凤凰南苑1号楼
记者在洗衣店见到了57岁的周大姐。“左边胳膊还有一个钢板没拆，现在洗衣店很多重活我干不了，我老公还和原来一样送外卖，他每天下午1点半就回来帮我。”
3年多前周大姐出事后，在老家仙居当地幼儿园工作的大女儿赶来照顾她，当时儿子还在读大二，如今已经在下沙一家公司从事电商工作。“儿子学的是电子商务，我出事那一年他代表学校去金华拿了奖，加上勤工俭学，他的学费都是靠他自己赚的。”
周大姐说，现在小区外立面全部重新改造，确实比之前好了很多。
改造后的凤凰南苑1号楼
凤凰社区公共服务站副站长许晨说：“当时小区居民对外立面脱落反应比较强烈，市区两级职能部门和紫阳街道多次开协调会，当时小区建造年限并不在老旧小区整改范畴内，又过了质保期，排查及改造费用缺口很大，最终确定由小区开发商作为出资主体，维修基金出一部分，街道成立了凤凰南苑外立面整治专班，高标准实施推进，2023年9月全部完工。”
“整个凤凰南苑6幢楼，所有外立面全部拆除重做，之前有七八厘米厚的，现在全部改成4厘米厚，把肉眼能见的外立面颜色改成真石漆。”
两年半前大面积脱落的金地乐享湾
半个月前开工更新
2022年3月15日，金地乐享湾小区4幢外立面发生大面积脱落。两年半过去了，记者在小区看到，4幢外立面正在维修，几个师傅正在高空作业。
两年半前的金地乐享湾小区
为什么两年多后开始修？
物业许经理说，以前做过几次征询，因为维修资金来源不明确，无法及时维修。小区是2015年12月交付的，目前房屋外墙装饰层已过质保期。明确维修资金来源走专项维修基金后，在业委会牵头下，物业做意见征求和维修资金审批流程，今年9月份收到审批拨款，启动维修。使用的是4幢本楼栋的专项维修基金，征询了4幢的全体业主，有三分之二以上的业主同意就可以动用。
正在改造的金地乐享湾小区
“目前乐享湾小区其他楼栋外立面也有鼓包的现象，但没有脱落，外立面上层使用的是涂料，下层采用的是真石漆，发生鼓包的主要是上层的涂料。”许经理说。
2022年4月12日，橙友“宝宝妈妈”反映：东新园小区南1门，丰巢柜还是正常使用，取快递还得戴安全帽，太危险了！
图片显示，丰巢柜前的地面散落很多瓷砖和碎屑。记者在现场了解到，瓷砖从上方裙楼掉落，目测离地面3层楼高。
东新园是房龄近20年的小区了，之前也发生过小范围的外立面脱落。怎么修？钱哪来？物业相关负责人表示，还得由业委会决定。
记者来到东新园南1门，快递柜还在墙边，原先掉落瓷砖的裙楼完好，基本看不出修补痕迹。
东新园社区工作人员说，当时是茗盛苑2幢外墙瓷砖因长时间风吹雨打脱落，当时物业找了维修施工单位到现场查看，并提交了预算报价。后来经业委会和物业对维修报价审核，提交业委会表决通过，维修单位搭脚手架对外墙脱落的瓷砖进行了拆除维修，至今再没发生脱落情况。
中山花园：计划明年整体改造
资金由政府与业主共同承担
西湖文化广场旁边的中山花园小区，1996年建造，外立面老化情况严重，时常有瓷砖掉落。2022年4月，快报接刘女士反映：车停在小区后院，早上起来发现前挡风玻璃上有很长的划痕，物业也来看了，基本确定是外立面瓷砖掉落划到玻璃。当时业委会主任告诉记者，“物业维修基金早就用得差不多了，只剩下一点点，根本不够修外立面的。”
前天，住户李阿姨告诉记者，“今年社区和街道征询过我们居民的意见，应该明年旧改会把外立面一起改造掉。”
一位保安告诉记者，物业现在看到外立面瓷砖脱落，都会及时请施工队修补。物业负责人说，今年6月到9月整个小区旧改的方案公示了三次，包括外立面和其他一些设施的改造，现在基本定下，预计明年5月施工。
大家苑社区工作人员沈先生说：中山花园外立面改造，上个月刚提交了相关材料，已公示三次并收集居民意见，设计单位也做了一些效果图出来，改造资金由政府与业主共同承担，具体比例还没正式确定，目前在向区里报备，预计春节前完成流程，再次向居民征询意见。
外立面保修期到底多少年？
脱落隐患能不能提前发现？
检测维修都需要钱，钱从哪里来？
昨天记者就外立面脱落相关问题，采访了杭州市住保房管局房屋安全和更新事务中心。
外立面保修期到底多少年？
目前来说，和外立面有关的保质期规定有3种。
在国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条中，“装修工程”和“外墙面的防渗漏”部分，是分开讨论的。其中第二款明确指出，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。
根据杭州建设主管部门的相关条例，对普通装修工程，有2年的质保期。对防水防渗漏要求高一点的，质保期是5年。而消保法对防水防渗漏的要求是8年。
所以，小区如果发生了外立面脱落情况，可以先找第三方机构进行鉴定，确定脱落原因是否和渗漏有关，才能最终确定属于哪一种保修年限。
外立面脱落隐患能不能提前发现？
“这个主要还是靠人肉眼观测，在刚刚产生空鼓的时候，的确比较难发现。之前有一段时间， 使用过红外热成像仪检查。但是这个仪器对光照、温度比较敏感，使用下来误差率较高，所以我们还是更青睐用空鼓锤、无人机，人工检查。”杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司的工作人员说。
检测维修都需要钱，钱从哪里来？
如果发现住宅小区外墙有安全隐患，检测维修的钱从哪里来？
杭州市住保房管局物业科的工作人员表示，目前采取的办法有3种。
首先，如果房屋在质保期内，直接找开发商来维修。
第二，如果房屋过了质保期，但小区有物业维保基金，那么就赶紧启动应急流程。
目前是只要发现房屋隐患，经业委会同意公示后，即可向杭州市房管局申请，最快2天左右能审核完成。
第三，如果房屋过了质保期又没有物业维保基金，业委会、物业、社区可以组织所涉及隐患的这一幢全体业主，共同承担维修资金。如果有小区经营性收益的，经小区全体业主三分之二以上同意，可用于维修。
举个例子，如果你家小区外墙瓷砖或者干挂石材脱落，那么可以分下面几步走：
1.拥有业委会、物业的次新小区。
召开业主大会，委托具有幕墙检测资质的房屋安全检测机构对小区外墙进行检测，视检测结果，由业委会确定是否需要动用物业维修基金进行整修。
2.没有业委会，只有物业的小区。
通过社区、物业，委托第三方进行外墙安全检测，由物业向所在区住建部门申请物业维修基金整修。
3.没有物业的老小区。
发现外墙脱落的情况，可以联系社区，由社区联系所在区住建部门，视情况看是否需要第三方检测，也可以直接申请物业维修基金进行整修。据了解，在2023年，就有11个小区动用了物业专项维修基金对小区外立面进行维修。
曾广泛使用的外保温无机砂浆工艺
引发质量投诉纠纷较多
住宅外墙的主体结构，一般都是混凝土或者砖块。
在杭州，因为对建筑物都有保温的要求，所以，在主体结构外面需要先实施基层防水，以及保温砂浆、抗裂砂浆、弹性涂料逐层粉刷，保温层外面才是饰面层，也就是大家看到的“外立面”。
杭州住宅小区的外立面，从最早的红砖、混凝土，到之后瓷砖外立面，以及更高档的“干挂石材”，目前已经转变成涂料、铝板和真石漆。
杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司工作人员表示，每年都有不少老小区，在外立面脱落后，会委托公司对小区外立面进行鉴定检测，以便申请物业维修基金进行维修。
外立面脱落很多时候都是因为保温层有缝隙。
保温层分为外保温、自保温、内保温、复合保温等多种形式。
2000年之后，不少房屋建设时，都喜欢在外保温层中应用无机轻集料砂浆保温系统，这也是当时建筑行业广泛使用的外保温无机砂浆工艺。
这类产品特性就是对施工要求特别高，搅拌时间必须在3分钟以上，6分钟之内，搅拌完后必须在2小时之内用完。
而且下雨天不能施工、天气冷不能施工、天气热也不能施工，不然在寒冷、高温的情况下容易出现空鼓、脱落。
总的来说，这类砂浆作为外立面黏着剂，不太适合南方。
因无机轻集料砂浆保温系统开裂、脱落引发的质量投诉纠纷数量较多，社会各界关注度高。所以，在2020年3月，杭州出台了《关于民用建筑外墙外保温限制使用无机轻集料砂浆保温系统的通知》，规定外墙外保温使用无机轻集料砂浆保温系统的,禁止用于建筑外墙高度大于27米的部位；27米及以下部位使用无机轻集料砂浆保温系统时，其保温层厚度不应大于25毫米。
温馨家园 下一轮旧改优先考虑
朱女士打进85100000热线：我们温馨家园小区也有外立面脱落的情况，肉眼看到都有好几处，前两天（10月24日）从6楼掉下一块差一点伤到老人。我是小区物业的，业委会没钱维修，希望你们帮忙想想办法。
记者来到温馨家园小区，小区只有2幢，100多户，是2003年交付的商品房。
“居民向我们反映过好多次了，人在前面走，后面就掉下来了，万一砸到头上麻烦可就大了，很多居民都不敢从这里走，只好绕路。”物业负责人说，他们对一些明显要掉的墙体做了处理，但无法预知的危险没法及时排除。“不知道哪块哪天突然掉下来，小区的专项维修基金不多了，彻底维修肯定不够。老小区用钱的地方很多，钱也不能一下子都用完……”
小区业委会王主任说，外立面脱落，第一要考虑居民安全。温馨家园小区可支配收入很少，只有外面几个摊位费。“物业专项维修基金不够用，如果要业主出钱，工作又很难做，我们各方都有困难。”
艮山门社区韩书记说：“我们向街道报告过这个情况。根据相关规定，房屋安全是由房屋使用人作为第一责任人。社区也拿不出很多钱，事情比较难办。”
潮鸣街道负责旧改的工作人员说，街道也一直在积极想办法，但温馨家园修建于2000年之后，不属于这一批旧改项目。目前2000年之前的小区旧改工程已经启动，新一批旧改项目正在摸底。从现实考虑，建议先治表再治本，物业要先把险情隐患消除掉，保障居民出入安全。在马上到来的下一轮旧改中，街道会考虑小区实际情况，优先列入旧改范围。
橙柿互动·都市快报记者 董吕平 王海峰 岳雁
见习记者 顾心言
培训生 邱婵姝
编辑 高欣奕
审核 罗祎 王晨郁
