中国法制出版社出版书籍：《保全与执行一本通——法律规范、胜诉实战与典型案例详解》欢迎点击书名查看详情或立即购买。
阅读提示：在执行实践中，拍卖的财产尤其是房产上往往存在着租赁权、担保物权以及其他优先受偿权等各种各样的权利负担。在拍卖被执行人的房产时，如果案涉房产上设定有租赁权，拍卖成交后租金权益归属应如何认定呢？本文通过一则人民法院案例库发布的参考案例对该问题进行解答。
裁判要旨
拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系，但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。
案情简介
一、新乡市卫滨区法院在办理彭某申请执行廖某一案中，对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房屋进行司法拍卖。拍卖公告中载明：房产有租赁，租期到2021年12月份。
二、2021年2月13日，张某竞买成功。2021年4月13日，新乡市卫滨区法院作出（2020）豫0703执恢113号执行裁定，解除案涉房产的查封并过户至张某名下。
三、因新乡市卫滨区法院自2020年10月27日起要求涉案房产承租人协助将到期租金交付该院，房屋拍卖成交后，新乡市卫滨区法院于2021年6月16日又提取案涉房产租金2.85万元。张某对此不服，以其于2021年2月13日通过司法拍卖竞得案涉房产且已取得不动产权证为由，对该院扣留、提取租金的执行行为提出异议，请求中止对涉案房产自2021年2月13日之后租金的执行，并确认该日期之后的房产租金归其所有。
四、2021年9月16日，新乡市卫滨区法院作出（2021）豫0703执异88号执行裁定，驳回张某的异议请求。
五、2021年12月9日，新乡中院作出（2021）豫07执复301号执行裁定，撤销新乡市卫滨区法院（2021）豫0703执异88号执行裁定；张某要求新乡市卫滨区法院中止对河南省郑州市XX号的房屋自2021年4月13日之后租金执行的异议请求成立；驳回张某的其他异议请求。
裁判要点
本案的争议焦点：拍卖房产上设定有租赁权，拍卖成交后租金权益归属应如何认定。河南高院的裁判要点如下：
1.拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有收取房产租金的权利。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.房产拍卖成交的，房产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。买受人则基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。
2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系，但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。
3.针对被执行人（原出租人）已经预收的租金，买受人是否能要求其返还需分情况讨论：
（1）如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，披露了预收租金情况，买受人在明知预收租金情况后仍选择竞拍，那么其无权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。（见延伸阅读案例1）
（2）如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，但未披露或瑕疵披露预收租金情况，那么买受人有权以构成不当得利为由要求被执行人（原出租人）返还预收租金。（见延伸阅读案例2、3）
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
（点击图片即可进入小程序购买）
相关法律规定
1. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）
第四百九十一条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)
第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。
第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。
案件来源
人民法院案例库：2024-17-5-203-007
彭某与张某执行监督案【河南省高级人民法院（2021）豫执监352号】
延伸阅读
裁判规则一：拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租金已全部付清，买受人在明知预收租金情况后仍选择竞拍，其无权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。
案例1: 朱某峰、杭州多某实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【浙江省杭州市中级人民法院(2020)浙01民终6364号】中认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案所涉房屋虽系朱某峰以司法拍卖取得，但符合上述法律所规定租赁物所有权变动的形式之一，因而朱某峰在取得案涉房屋所有权后，依照上述规定取得案涉租赁合同出租人的地位，享有法律规定和合同约定的出租人的权利，并承担相应的义务。通过司法拍卖方式取得房屋所有权的，执行法院于拍卖公告上对标的物具体的描述，包括标的物的权利、负担以及瑕疵等，对买受人构成重要的影响，是买受人决定是否参与拍卖、以何种价格参与拍卖，以及拍卖后的权利范围何在等的依据，故而应当以拍卖公告上的内容来确定买受人的权利范围，若拍卖公告上载明的事项有误，或者生效的判决、裁定等推翻拍卖公告上的事实描述的，买受人因此受到权利的损害，可申请撤销该拍卖行为。本案中，案涉1××1室房屋，拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租赁期限十年（2011年1月1日至2020年12月31日），租金已全部付清。朱某峰在其取得案涉1××1室房屋所有权后，又向多某公司主张租金，即缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法予以驳回正确，本院亦持同一意见。
裁判规则二：如果拍卖公告中明确载明案涉房屋系带租拍卖，但未披露或瑕疵披露预收租金情况，那么买受人有权要求被执行人（原出租人）返还预收租金。
案例2: 焦某与朱某华不当得利纠纷二审民事判决书【北京市第一中级人民法院(2023)京01民终127号】中认为，朱某华竞买取得涉案房屋所有权后，享有对房屋收益的权利，有权收取租金；焦某既已丧失对房屋收益的权利，此后没有理由继续收取房屋租金。朱某华虽认可带租拍卖，但并未放弃房屋所有人相关权利。焦某收取的押金，以及预收租金中存在所有权变动之后的部分，上述款项都属于不当得利，应当返还，此后产生的利息，亦应当予以返还。前案中已有相关证据证明焦某收取了租金，现焦某坚持认为不存在真实租赁关系及未收取租金，本院不予采信。综上所述，焦某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。
主编简介
李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。
团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
重大疑难复杂案件研究中心
欢迎就文章所讨论的法律问题与我们联系
深度探讨或咨询个案问题
电话：010-59449968；
手机：18501328341（李舒律师）
18601900636（唐青林律师）
地址：北京市朝阳区建国路126号瑞赛大厦16/17/18层
（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）
云亭法律实务书系
我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！
