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阅读提示：司法实践中对被执行人名下唯一住房的执行问题，长久以来都是一个棘手的议题。众多“老赖”常以此作为逃避执行的借口，使得法院在执行过程中面临双重困境：既要确保执行申请人的合法权益不受损害，又需顾及被执行人的基本生活需求，从而造成了案件的长期悬而未决。被执行人名下仅有唯一一套住房时，这套住房究竟能否被执行？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。
裁判要旨
拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则;其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则;其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。
案情简介
一、2013年4月10日，朱某花与覃某共同以办理银行按揭方式购买位于柳州市柳江区某室房屋一套，房屋面积98.23平方米，总购买金额为489081元，购买时首付为总价款的30.07%，总房款的69.93%即342000元办理银行按揭贷款。该房屋为朱某花与覃某的唯一不动产。涉案房屋在不动产登记簿上登记的权利人为覃某、朱某花。朱某花与覃某育有三名子女，其中两名未成年子女就近就读于附近学校。
二、2021年12月29日，广西柳南法院以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金6万元。因覃某未能支付罚金，柳南法院刑事审判庭移送强制执行。
三、法院在执行被执行人覃某罚金一案中，裁定查封涉案801室房屋，并作出(2022)桂0204执445号执行裁定书，裁定对涉案801室房屋进行拍卖。
四、法院在执行被执行人覃某罚金一案中，案外人朱某花提出书面异议称，法院查封了覃某位于柳州市柳江区某室的房屋，并拟对上述房屋进行拍卖，用于支付被执行人覃某的罚金和违法所得。上述房屋为被执行人覃某和案外人朱某花作为夫妻共有的唯一居住房产，法院的强制执行行为严重侵害了案外人及其所抚养的三个未成年子女的基本生存与居住权益，对此提出异议，请求法院不予执行(2022)桂0204执445号执行裁定书，解除对柳州市柳江区某室的查封和拍卖行为。
五、2022年7月8日，柳南法院作出(2022)桂0204执异37号执行裁定书，驳回案外人朱某花的异议请求。
六、2022年9月13日，柳州中院作出(2022)桂02执复60号执行裁定书，裁定中止(2022)桂0204执445号执行裁定对柳州市柳江区某室房产的拍卖。
裁判要点
本案的争议焦点：被执行人名下唯一的住房能否被拍卖执行？ 柳州中院的裁判要点如下：
1.关于拍卖的适当性，拍卖涉案房屋并不能达成执行目的。鉴于该涉案房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际，如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行完毕6万元的罚金。
2.关于拍卖的必要性，拍卖涉案房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案。
3.关于拍卖的衡量性，拍卖涉案房屋所造成的损害与执行目的间不成比例。复议申请人主张涉案房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其它房产，涉案房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。涉案房屋套内面积为98.23平方米，总房款的69.93%需银行按揭，涉案房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖涉案房屋将损害复议申请人及家人的基本权利。
综上，对复议申请人主张涉案房屋为其和被执行人及所扶养家属生活所必需的居住房屋中止拍卖的主张予以支持。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。若不满足以下任一条件，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖：
（1）拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则;
（2）可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则;
（3）拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。
2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该条款的核心目的是保障被执行人及其所抚养家属的基本居住条件，其所指“生活必需的居住房”并不等于“唯一一套房屋”。
3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，符合以下三种情况之一的，人民法院可以强制执行：
（1）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（2）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（3）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
根据上述规定可知，被执行人名下唯一住房并非一律不能拍卖，在保障被执行人相应权利的前提下，人民法院可以拍卖被执行人名下唯一住房。（见延伸阅读案例）
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
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相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号）
第四条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第五条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定:“对被执行人及其扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。关于拍卖的适当性，拍卖涉案房屋并不能达成执行目的。鉴于该涉案房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际，如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行完毕6万元的罚金。关于拍卖的必要性，拍卖涉案房屋并非是对被执行人造成最小侵害的方式。现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其它履行方案。关于拍卖的衡量性，拍卖涉案房屋所造成的损害与执行目的间不成比例。复议申请人主张涉案房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其它房产，涉案房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。涉案房屋套内面积为98.23平方米，总房款的69.93%需银行按揭，涉案房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍卖涉案房屋将损害复议申请人及家人的基本权利。综上，复议申请人对执行标的涉案房屋解除查封、拍卖的理由部分成立。本院对复议申请人主张涉案房屋为其和被执行人及所扶养家属生活所必需的居住房屋中止拍卖的主张予以支持。
案件来源
人民法院案例库：2023-17-5-201-001
延伸阅读
裁判规则：在保障被执行人相应权利的前提下，人民法院可以拍卖被执行人名下唯一住房。
案例1: 褚某、赵某婚姻家庭纠纷执行复议执行裁定书【吉林省通化市中级人民法院(2023)吉05执复37号】中认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”，原审扣除迟延履行期间的债务利息，符合法律规定。该房屋经二次拍卖流拍后，申请执行人以流拍价接收该房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条、第二十五条的规定；依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条之规定，人民法院可以拍卖被执行人名下唯一住房。本案退还被执行人的款项足以保证被执行人基本生活，不需再给其交付租房费用。
案例2: 周某某、惠州市诺某创富企业管理有限公司其他案由执行复议执行裁定书【广东省惠州市中级人民法院(2022)粤13执复32号】中认为，关于复议申请人周某某提出涉案房产为其名下唯一住房的问题。在保障周某某相应权利的前提下，人民法院可以拍卖被执行人名下唯一住房。且复议申请人周某某的该项请求应先行向执行法院提出，由执行实施案件予以审查并作出相应处理，如复议申请人周某某对执行实施案件作出的处理结果不服，可再行提起执行异议复议程序予以解决。
案例3: 肖某国、王某云等建设工程施工合同纠纷执行复议执行裁定书【辽宁省大连市中级人民法院(2021)辽02执复519号】中认为，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院可以执行被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋。本案中，普兰店法院拍卖被执行人名下唯一住房，并为被执行人提供基本居住保障的行为，于法有据。复议申请人肖某国主张被执行人名下还有其他房屋，不应为其保留房屋租金，但其未能提供证据证明相关事实，本院对其该项主张不予支持。普兰店法院参照普兰店地区房屋租赁市场的平均租金标准，为被执行人按照每月750元，共计保留八年租金的行为，并未违反法律强制性规定，复议申请人肖某国请求撤销该行为，于法无据。综上，普兰店法院原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人肖某国的复议主张，事实依据及法律依据均不足，对其请求，予以驳回。
案例4: 李某、黄某民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【山东省青岛市中级人民法院(2019)鲁02执复144号】中认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据上述司法解释规定，在拍卖被执行人名下唯一住房时，应该保障被执行人最低限度的居住权，也即为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋或从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案中，青岛市市南区人民法院拍卖的青岛市开发区阿里山路98号x栋x单元x号房屋系黄某名下唯一房产，故执行法院在其提取的青岛市市南区人民法院剩余案款中优先扣除黄某五年房屋租赁费96000元并无不当，执行法院（2019）鲁0211执异250号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于李某认为青岛市市南区人民法院超额发放案款等问题，不属于本案复议审查范围，李某可通过其他合法途径主张。
主编简介
李舒律师、唐青林律师，北京云亭律师事务所合伙人，领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。
团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同担保纠纷、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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