【英伦看法】央行降息，房贷要降？英房价创历史新高！

教育 2024-11-13 01:53 英国

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大家好，欢迎来到《丽莎房产快讯》：

英国房价再创历史新高：293,999镑
英国央行降息至4.75%，如何影响房贷？
近一半的租客正在应对家中危险霉菌
首次购房者买房价格在30万镑至42.5万镑
每4位购房者中就有1位放弃买带竹子的房产

Halifax数据显示：英房价创历史新高

英国最大的抵押贷款机构之一Halifax表示，10月的平均房价达到293,999英镑，创历史新高——超过了2022年6月的293,507峰值。该银行称，未来几个月将会继续上涨。不过，在上周的预算出台之后，抵押贷款成本可能会在较长时间内维持高位。

数据显示，10月份房价上涨了0.2%，这也是英国房产价格连续第四个月上涨了。从年度价格来看，房价较去年同期上涨3.9%。

从整体来看，北爱尔兰仍然是英国价格涨幅最高的地区，平均房价为204,242英镑，比上年上涨10.2%。英格兰西北部是房价涨幅最大的地区，较去年上涨5.9%，目前平均房价为235,587英镑。

伦敦的平均房价目前为543,308英镑——依旧是全英最昂贵的地方，比去年涨3.5%。威尔士的房价也出现强劲增长，比去年上涨了5.6%，目前平均房价为225,543英镑。在苏格兰，一套典型的房产现在的价格为206,480英镑，比 2023年上涨1.9%。

此次的房价数据表明，购房者对财政大臣10月底公布的首份预算案的内容并不担心。然而，演讲中提出的措施可能会影响未来的购房需求，从而会进一步影响房价。

Halifax抵押贷款主管阿曼达·布莱登(Amanda Bryden) 表示，尽管抵押贷款利率上调带来的负担能力挑战持续存在，但市场活动最近有所改善，抵押贷款水平已达到两年来的最高水平。不过，里夫斯上周在预算中提出的政策将阻碍抵押贷款利率继续下降的速度。此外，政府将提高二套房买家的印花税以及恢复首次购房者的门槛，也可能影响需求。

所以，尽管房价将继续上涨，但今年剩余时间和明年的涨幅将属于“温和”的。

英国降息会影响房产贷款吗？

上周四，英国央行降低了基准利率，总体利率从5%降至4.75%——这是今年第二次降息。

那么，我的房产抵押贷款会变得更便宜吗？对于大多数人来说，答案是否定的。由于英国现有的840万住房抵押贷款中，近700万是固定利率，因此82%的住房贷款人不会看到任何变化。然而，其中一些固定利率抵押贷款持有者，他们的合约将在未来几个月内到期，那么，他们有可能会获得更便宜的产品。

这一次的降息将意味着，只有追踪抵押贷款客户才能保证他们的还款额会下降——629,000名持有基本利率追踪抵押贷款的房主以及693,000名每月还款额与贷款人的标准浮动利率(SVR) 挂钩的借款人，将看到他们的借贷成本降低。

对于支付6.44%（根据银行机构 UK Finance 的数据，这是当前平均追踪利率）的追踪借款人来说，如果将利率下调0.25个百分点至6.19%，则还款期限为20年的15万英镑抵押贷款的每月还款额将减少22英镑，即每月还款额从 1,113英镑降至1,091英镑。

根据金融数据提供商Moneyfacts的数据，目前SVR的平均利率为7.95%，因此如果将全部减免转嫁给享受该利率的人，则意味着上述抵押贷款示例的每月还款额将减少23英镑，从1,250英镑降至1,227英镑。尽管如此，许多享受SVR的人的抵押贷款额度较小。

那么，新的住房贷款优惠怎么样？

固定利率抵押贷款（即您在一定期限内（通常是两年或五年）支付的金额是有保证的）的定价主要基于货币市场对利率变化的预测，而不是当前基准利率。

然而，预算稍微改变了英国的利率预期，再加上美国大选结果带来的额外刺激，给新的固定利率交易的定价带来了一些波动，而这些交易的成本一直在下降。

由于预期利率最终可能会比之前预期的维持在略高水平的时间更长，这促使一些银行本周提高了部分新固定交易的成本，尽管也有一些银行降低了利率。Moneyfacts周四表示，新的两年期固定利率抵押贷款平均利率小幅上涨至5.42%，而五年期固定利率抵押贷款平均利率小幅上涨至5.13%。

在英国央行周四采取举措之后，随着预算和美国大选事件尘埃落定，一些抵押贷款经纪人相信，贷方将在未来几周内削减新的固定利率交易的成本- 但其他人并不排除提高新产品的利率。

明年的话，几乎肯定会进一步降息，不过预计英国央行在预算公布后会稍微收敛一些未来的降息幅度。

近一半的租客正在应对家中危险霉菌

Quotezone.co.uk网站的专家开展了一项关于家中卫生问题的调查，该报告显示：43%的租客报告了霉菌或潮湿问题。调查称，人们对出租房中霉菌和潮湿问题的担忧日益增加，英国的潮湿天气只会使情况变得更糟，过去18个月被宣布为有记录以来最潮湿的18个月。

长期接触霉菌孢子可能会带来严重的健康风险，包括过敏反应、哮喘发作、咳嗽、喘息和呼吸困难。如果房东的房屋中居住着弱势群体，包括老年人、有幼儿的家庭和患有呼吸系统疾病的人，房东应特别注意。

2020年12月， 2岁的Awaab Ishak在其位于罗奇代尔的家中接触霉菌后死亡。Awaab法案以他的名字命名，这是英国的一项法律，旨在要求房东对社会住房中的潮湿和霉菌负责来改善租户的健康和安全。

该法案预计将于今年秋季实施，它对处理潮湿和霉菌报告制定了严格的时间安排。收到此类报告后，必须在14天内开始调查，随后的维修工作必须在7天内启动，紧急维修工作必须在24小时内完成。

如果房屋因失修而出现潮湿和发霉的情况，或者对健康和安全构成威胁，那么处理潮湿和发霉的问题就是房东的责任了。

Quotezone.co.uk首席执行官兼保险专家Greg Wilson表示：“过去两年英国的天气比以往任何时候都更加潮湿和暴风雨，给全国各地的房屋造成了损坏和问题。再加上能源成本的上涨，英国人试图通过减少取暖来节省开支，这是为霉菌的滋生创造了理想的环境，导致结露现象增多——过去两年来，社会住房中与霉菌有关的投诉增加了一倍。

但我们有办法对抗它——比如说，房东要定期检查房产、及时维修和主动维护，这不仅对于提供适当的居住环境至关重要，而且对于防止房产遭受大规模和昂贵的损坏也至关重要。”

首次购房者房产在30万镑至42.5万镑之间

抵押贷款顾问亚历山大·霍尔(Alexander Hall) 透露，从明年4月起，现行印花税 (SDLT) 减免门槛将到期，英格兰31%行政区的首次购房者将看到购房成本增加。

调查显示，目前英格兰有68个行政区（占市场的23%）的首次购房者支付的平均价格目前在30万英镑至42.5万英镑之间，这意味着虽然普通首次购房者目前不缴纳印花税，但他们将从2025年4 月开始缴纳印花税。

虽然阿杜尔、埃文河畔斯特拉特福和切韦尔等一些地区的土地印花税将从零增加到不到100英镑，但在雷德布里奇、剑桥和纽汉等地区，这一数字将攀升至近6,000英镑。

此外，目前的印花税减免仅适用于购买价值不超过625,000英镑的首套住房，从明年4月起，这一上限将降至500,000英镑。

因此，英格兰位于伦敦的四个行政地区——哈克尼、里士满、旺兹沃思和金斯顿——首次购房者目前可享受一定程度的印花税减免，因为平均房价在50万英镑至62.5万英镑之间，但自明年4月起，这些伦敦行政区的普通购房者将不再有资格享受任何印花税减免，这意味着印花税将上涨11,250英镑。

还值得注意的是，目前有六个行政区的首次购房者平均房价超过了现行625,000英镑的印花税减免限额，比如威斯敏斯特、伊斯灵顿、肯辛顿和切尔西、卡姆登、伦敦金融城以及哈默史密斯和富勒姆。

这种情况到明年4月仍将存在，但由于现有购房者的规定发生变化，这些地区的首次购房者的印花税成本仍将增加2,500英镑。

警告：购房者会放弃有入侵性竹子的房产

随着人们逐渐意识到竹子可能造成的损害，购房者开始关注竹子如何影响房产的问题。与去年同期相比，在过去六个月，与“如何清除房产竹子”有关的咨询量增加了50%。

根据报道称，Environet公司进行了一项研究调查。该公司表示，购房者在搬入房屋后，需要花费数千英镑来处理竹子侵染问题。

据了解，竹子会损坏草坪、小路、庭院和房屋，而且由于竹子幼苗距离母株可达10米，因此经常会侵占相邻的土地。目前，英国约有8%的住宅直接受到竹子的影响——总共约有200万户住宅。

然而，清楚竹子并不是那么简单的。您需要挖出地里的根球，并移除地里所有的长侧根茎。即使它们被切断，任何留下的根茎都会通过沿着茎生长的节上长出的新芽重新生长。按照以往经验来看，从住宅物业移除竹子通常需要花费约3,500英镑+增值税。

Environet的数据显示，竹子在房地产调查中被提及的频率越来越高，这样的情况让很多买家有些头疼。

根据英格兰的法律，卖家在出售房产的时候，必须在TA6房产信息表上申报的日本虎杖。竹子的情况是不同的，没有法律要求卖家需要申报。但是，如果买家在售后发现竹子，依旧可以对卖家采取法律追索措施。

不过，由于没有法律保护，购房者可能需要依靠自己的检查以及测量员的检查来确定竹子的存在，以及它可能扩散的证据。

Environet总监Emily Grant表示，并补充道：

“我们认为，直接种植在地里的成熟竹子应该在房产调查中标注出来，建议买家进行进一步调查，了解竹子是否正在蔓延以及移除需要花费多少。除了可能损害自己的房产和花园外，买家还需要考虑如果竹子侵占他们的房产，邻居可能会提起诉讼的风险。”

该公司今年委托YouGov进行的一项研究表明，如果人们意识到他们想购买的房产有竹子问题，五分之四的人会采取某种行动：近四分之一的人（24%）会完全放弃这处房产，而三分之一的人（32%）会坚持要求卖家在出售前将竹子移除。另有26% 的人会选择在房价上谈判折扣，以反映他们搬入后请专业人员自行移除竹子的成本。

Environet建议卖家可以在出售房产前及时处理此问题，或者可以和买家重新协商销售价格，以避免潜在的损害和邻居之间可能产生的法律纠纷。

“没有人希望在购买房产时继承一个令人紧张和昂贵的问题，但竹子却经常发生这种情况，因为没有像日本虎杖那样的法律框架来保护买家。我们见过这样的情况，客户搬进新家，他们还没来得及收拾行李，新邻居就敲门问他们要如何处理蔓延到他们房产上的竹子。”

好啦，本期《丽莎房产快讯》就到这里!

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