【城市内闲置土地的处理】在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地应如何处理？
城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理
城市房地产管理法第26条中明确规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。为了使本法与城市房地产管理法相衔接，本条规定对城市规划区内闲置土地的处理，适用城市房地产管理法。
【城市内闲置土地的处理】在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地应如何处理？
在城市规划区范围内
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理
法信 · 裁判规则
法信 ·司法观点
1.排除免责事由是依法无偿收回闲置土地的前提
签订国有土地使用权出让合同，是各地政府开发利用国有土地的最主要方式之一，由于政府对此类合同享有监管、调整土地出让金甚至无偿收回土地的权力，因此常被作为行政合同看待。而在履行此类合同过程中，如果政府行使其特殊权力，将不可避免地产生行政纠纷。近年来，随着国家对房地产市场宏观调控工作的加强，各地政府对闲置土地行为的清理力度也持续加大，因处理闲置土地引发的行政纠纷不断增多。实践中，土地行政主管部门在作出闲置土地认定、征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等处理决定时，往往只认定土地使用权人未动工开发及时间等事实，而对于未动工开发的土地使用权人是否存在法定的免责事由一般都不作认定。作出无偿收回闲置土地使用权决定时，不考虑土地使用权人提出的合理免责理由，使得其正当性基础受到了损害，招致了土地使用权人的强烈不满，无偿收回闲置土地使用权决定涉及行政相对人巨大的经济利益损失，甚至事关一个企业的生死存亡，容易引发激烈的矛盾冲突，影响社会和谐稳定。因此，法院在审理收回土地使用权的行政案件中，必须审查土地行政主管部门作出收回闲置土地使用权行为时，是否对土地使用权人的法定免责事由进行了排除。
（摘自林俊盛；刘德敏：《无偿收回闲置土地使用权应以行政相对人不存在免责事由为前提》，载《人民司法（案例）》2011年第4期。）
2.城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地的处理
城市房地产管理法第26条中明确规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。为了使本法与城市房地产管理法相衔接，本条规定对城市规划区内闲置土地的处理，适用城市房地产管理法。
注：上文中“本法”为《中华人民共和国土地管理法》；“本条”为《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第三十八条。
（摘自王瑞贺，魏莉华主编：《<中华人民共和国土地管理法>释义》，中国民主法制出版社2020年4月出版。）
法信 ·法律条文
27.法院查封之前，土地闲置已经超过两年的，行政机关收回土地使用权是否合法。
答：法院查封之前，土地闲置已经超过两年的，市、县人民政府有权无偿收回土地使用权。但是，作出决定的市、县人民政府应当函请有关人民法院依法及时解除查封。人民法院及时解除查封的条件应当是，政府向债权人支付相应的债务及利息款项，结清查封土地上的债务。
理由：海南省第三届人民代表大会常务委员会第三次会议于2003年6月6日通过，并于2003年7月1日起实施的《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》第十三条第（一）项规定，对人民法院依法查封时已满两年未动工开发的土地和已满两年未完成项目投资总额百分之二十五的停缓建工程用地，由市、县、自治县人民政府决定依法无偿收回土地使用权的，作出决定的市、县、自治县人民政府应当函请有关人民法院依法及时解除查封。政府未无偿收回土地使用权之前，人民法院已经查封土地，依附在被查封土地上的债权是合法有效的，政府无偿收回土地使用权，函请人民法院解除查封，必须保障债权人合法债权的实现。
